Cota de Reserva Ambiental e servidão: as modalidades de compensação

Imóveis rurais pertencentes aos réus, no Estado de São Paulo, com áreas de preservação permanente degradadas, uma ação civil pública ambiental em curso e, ao longo da instrução, parte da recomposição já executada. Mesmo assim, restava passivo. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo condenou os réus às obrigações de não fazer e de reparar integralmente as áreas protegidas, com demarcação, isolamento e plantio de espécies nativas até o estágio de clímax. Foi nesse mesmo acórdão, porém, que o tribunal registrou algo que interessa diretamente a quem tem déficit de reserva legal e nenhuma área disponível para recompor dentro da porteira. A discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça no AREsp 2877870, agravo em recurso especial interposto pelos próprios réus contra a inadmissão, na origem, do recurso especial.

O ponto que merece atenção não é o desfecho recursal, e sim o conteúdo do item II da ementa. Ali o Tribunal paulista deixou assentado que a instituição dos 20% de reserva legal deve observar a Lei 12.651/2012, com cômputo das áreas de preservação permanente no percentual, nos termos do art. 15, ou o uso de outras áreas equivalentes, com vegetação nativa estabelecida, desde que localizadas no mesmo bioma e com identidade ecológica. E foi além, ao reconhecer que a regularização admite mais de um caminho.

“Quanto à regularização, esta poderá se dar na forma de recomposição, permissão de regeneração natural ou compensação (art. 66), reconhecendo-se, ainda, a aplicação do art. 68 de aludida lei, além dos preceitos contidos na Lei Estadual nº 15.684/2015, mas condicionada à análise perante o órgão ambiental competente, à luz do projeto a ser regularmente apresentado.”

As modalidades de compensação de reserva legal no mesmo bioma

Quem chega a um processo de regularização ambiental com déficit de reserva legal costuma ouvir do técnico do órgão estadual que precisa plantar. Plantar é uma das saídas, não a única. O Código Florestal estruturou o cumprimento da reserva legal deficitária em três frentes, nos termos do art. 66, e a compensação é uma delas, com igual dignidade normativa. Não se trata de favor administrativo nem de alternativa de segunda classe: é modalidade legal de cumprimento da obrigação, e o acórdão paulista a tratou exatamente assim, listando recomposição, regeneração natural e compensação lado a lado.

A compensação, por sua vez, também se desdobra. Pode ocorrer pela aquisição de Cota de Reserva Ambiental, pela arrendamento de área sob regime de servidão ambiental, pela doação de área em unidade de conservação pendente de regularização fundiária ou pelo cadastramento de outra área equivalente e excedente à reserva legal em imóvel de mesma titularidade. O que unifica todas essas hipóteses é a exigência de equivalência em extensão, localização no mesmo bioma e identidade ecológica — critérios que o Tribunal de Justiça de São Paulo repetiu com precisão no acórdão questionado no AREsp 2877870.

A lógica dessas modalidades foi bem sintetizada na doutrina florestal. Conforme registrado em Lei Florestal (Thomson Reuters — Revista dos Tribunais, 2022), o proprietário que mantém vegetação nativa em percentual superior ao exigido, “mesmo não podendo desmatar essas áreas ou convertê-las – uma vez que não perdem sua natureza jurídica, continuam sendo Reserva Legal –, poderá constituir servidão ambiental, cota de reserva ambiental ou outros e vendê-la ou arrendá-la a terceiros que não queiram recompor suas reservas legais dentro das próprias propriedades”. O excedente vegetado deixa de ser custo imobilizado e passa a ser ativo. Do outro lado da operação, o produtor deficitário resolve seu passivo sem retirar área de produção.

Cota de Reserva Ambiental e servidão ambiental na prática do produtor

A Cota de Reserva Ambiental é título nominativo representativo de área com vegetação nativa existente ou em recuperação, emitida nos termos dos arts. 44 e seguintes da Lei 12.651/2012. Cada cota corresponde a um hectare. Quem tem excedente emite; quem tem déficit adquire e vincula a cota ao seu imóvel, extinguindo a obrigação de recompor na proporção compensada. A servidão ambiental opera por outra via, com a limitação voluntária do uso de parte do imóvel, instituída por instrumento público ou particular, averbada na matrícula e apta a ser transferida ou arrendada a terceiros para fins de compensação.

Na prática, o que decide entre uma e outra é a estrutura do negócio e a existência de mercado organizado no estado. A CRA tem liquidez maior onde há bolsa de ativos ambientais funcionando e órgão estadual com fluxo de emissão consolidado. A servidão ambiental serve bem a arranjos bilaterais, entre imóveis vizinhos ou entre empresas do mesmo grupo econômico, e costuma ser mais barata na montagem. Ambas exigem, em Mato Grosso como em São Paulo, que o Cadastro Ambiental Rural do imóvel compensador e do imóvel compensado esteja regular e validado, sob pena de o ato jurídico não se converter em regularidade perante o órgão ambiental.

Há um detalhe que muitos advogados generalistas ignoram e que gera prejuízo. A vinculação da cota ou da servidão não é o fim do procedimento; é o começo da fase de reconhecimento administrativo. O acórdão paulista foi explícito ao condicionar a compensação “à análise perante o órgão ambiental competente, à luz do projeto a ser regularmente apresentado”. Comprar cota sem protocolar projeto de regularização é gastar dinheiro e continuar irregular no cadastro.

O que o acórdão discutido no AREsp 2877870 significa para o produtor autuado

O caso paulista tem valor didático justamente porque não é uma decisão de absolvição. Os réus foram condenados a reparar as áreas de preservação permanente degradadas, a se absterem de novas intervenções, a demarcar e isolar as APPs e os cursos d’água, promovendo plantio racional e tecnicamente orientado de espécies nativas, observada a biodiversidade local, com vedação de espécies exóticas. Não houve complacência quanto ao dano em APP. Mas, ao tratar da reserva legal, o tribunal separou as coisas e reconheceu que essa obrigação comporta compensação em outra área, com vegetação nativa estabelecida, no mesmo bioma e com identidade ecológica.

Essa distinção é o que se deve extrair para a defesa. Área de preservação permanente e reserva legal têm regimes distintos de cumprimento. A APP degradada demanda recomposição no local, porque sua função ecológica é geograficamente determinada — protege margem de curso d’água, topo de morro, nascente. A reserva legal, não. Seu percentual pode ser satisfeito por área equivalente fora do imóvel, e isso não é criação jurisprudencial, é o desenho legal. Confundir os dois regimes na peça de defesa custa caro e transforma obrigação compensável em obrigação de plantio integral.

Outro dado do acórdão merece registro. O reconhecimento do direito à compensação veio acompanhado da aplicação do art. 68 do Código Florestal e da legislação estadual paulista de regularização ambiental. Quando há prova de que a supressão observou os percentuais vigentes à época, o produtor sequer precisa compensar — está dispensado. O caput do art. 68 é literal ao dispensar de promover recomposição, compensação ou regeneração os proprietários ou possuidores de imóveis rurais que realizaram supressão de vegetação nativa respeitando os percentuais de Reserva Legal previstos pela legislação em vigor à época em que ocorreu a supressão.

Os limites da compensação na Amazônia Legal e o excedente do art. 68

Aqui entra a advertência que interessa especialmente ao produtor mato-grossense. O § 2º do art. 68 permite que proprietários e possuidores na Amazônia Legal, e seus herdeiros necessários, que possuam índice de Reserva Legal maior que 50% de cobertura florestal e não tenham realizado a supressão nos percentuais permitidos à época, utilizem a área excedente de Reserva Legal também para fins de constituição de servidão ambiental, Cota de Reserva Ambiental e outros instrumentos congêneres. É uma regra de exceção, com pressupostos cumulativos e verificáveis, e não uma autorização ampla para transformar reserva legal em papel negociável.

A leitura ampliativa desse dispositivo tem sido rejeitada com bons argumentos. Conforme registrado em Legislação Ambiental Comentada (Thomson Reuters — Revista dos Tribunais, 2025), a pretensão de converter em ativo o percentual que a lei sempre exigiu como reserva “conflita flagrantemente com a exigência de toda a legislação das últimas duas décadas que estabelece a Reserva Legal de 80% (oitenta por cento) das propriedades na Amazônia Legal, que não pode ser transformada em ativo ambiental negociável como Cota de Reserva Ambiental ou Servidão Ambiental”. O excedente que se pode negociar é o que ultrapassa a obrigação legal, jamais o núcleo da obrigação.

Na prática de Mato Grosso, onde boa parte do território está sujeita ao percentual de 80% em área de floresta e 35% em cerrado dentro da Amazônia Legal, o cálculo do excedente precisa ser feito com laudo técnico e base cartográfica confiável antes de qualquer negociação. Já vimos operações de compra de CRA desfeitas porque o imóvel emissor não tinha, de fato, excedente algum — tinha reserva legal mal delimitada no cadastro. O prejuízo, nesse cenário, recai sobre os dois lados da operação.

Compensação de reserva legal e autos de infração pendentes

Quem discute compensação normalmente já tem um auto de infração ou um embargo pendurado na propriedade. A relação entre as duas coisas é direta e frequentemente mal explorada nas defesas administrativas. A adesão ao Programa de Regularização Ambiental, precedida da inscrição no CAR, produz efeitos que o § 4º do art. 59 da Lei 12.651/2012 descreve com clareza, impedindo a autuação por infrações cometidas antes de 22 de julho de 2008 relativas à supressão irregular de vegetação em Áreas de Preservação Permanente, de Reserva Legal e de uso restrito. Assinado o termo de compromisso, as sanções decorrentes dessas infrações ficam suspensas.

Isso significa que a estratégia de compensação não é apenas um problema fundiário; é peça de defesa. Demonstrar, no processo administrativo, que a reserva legal está sendo regularizada por CRA ou servidão ambiental averbada muda o quadro da autuação e sustenta o pedido de desembargo da área, quando o embargo tiver por objeto justamente a área destinada a compor o percentual. Como sustentamos em Embargos Ambientais em Áreas Rurais (Thomson Reuters, 2025), a medida do art. 51 do Código Florestal se justifica para impedir a continuidade do dano, propiciar a regeneração e viabilizar a recuperação da área degradada, e perde razão de ser quando a regularidade é comprovada por meio legalmente admitido.

O que fazer agora

Comece pelo diagnóstico, não pela compra. Levante a situação real da reserva legal do imóvel com laudo técnico e base georreferenciada, confronte com o CAR e verifique se o caso não é, na verdade, de dispensa pelo art. 68 — muita propriedade paga compensação que não deve. Havendo déficit efetivo, examine se há área exc