STJ: água, luz e gás são propter personam e não cabem ao fiduciante
SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO
A Carvalho Hosken S.A. Engenharia e Construções ajuizou ação de reintegração de posse de imóvel objeto de alienação fiduciária, após o inadimplemento contratual e a consolidação da propriedade em seu nome. Além da retomada do bem, pretendia a condenação da devedora fiduciante, Beatriz Agathos Trivelas, ao pagamento de taxa de ocupação e de todas as despesas incidentes sobre o imóvel — IPTU, cotas condominiais, água, luz e gás — desde a notificação judicial até a desocupação definitiva.
Discutiu-se se as despesas de água, luz e gás geradas no período entre a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a efetiva desocupação do imóvel se enquadram no conceito de 'encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel' do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997. Em outras palavras, cabia definir se tais contas têm natureza propter rem, acompanhando a coisa, ou propter personam, vinculando-se a quem efetivamente consumiu o serviço.
No REsp 2266637/RJ (2025/0457586-0), o Ministro Humberto Martins reconheceu que o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro decidiu em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Assentou-se que as despesas de água, luz e gás não se relacionam ao imóvel, mas à pessoa que o ocupa, configurando obrigação propter personam e, por isso, excluídas da condenação fundada no art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997. Mantida, portanto, a solução do acórdão estadual quanto a esse ponto, remanescendo a responsabilidade do fiduciante pelo IPTU, encargos condominiais e taxa de ocupação.