STJ: água, luz e gás são propter personam e não cabem ao fiduciante

REsp 2266637/RJ (2025/0457586-0) RELATOR : MINISTRO HUMBERTO MARTINS RECORRENTE : CARVALHO HOSKEN S A ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES ADVOGADOS : RODRIGO DE AZEREDO FERREIRA PAGETTI - RJ094920 IGOR IZQUIERDO MOREIRA - RJ173656 RECORRIDO : BEATRIZ AGATHOS TRIVELAS ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por CARVALHO HOSKEN S. A. ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a" da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO que julgou demanda relativa à reintegração de posse de imóvel decorrente de alienação fiduciária. O julgado deu provimento ao recurso de apelação do recorrente nos termos da seguinte ementa (fls. 635-636 ): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESPESAS PROPTER REM. IPTU, CONDOMÍNIO, ÁGUA, LUZ E GÁS. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/97. RECURSO PROVIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de reintegração de posse, mas deixou de condenar a ré ao pagamento de despesas propter rem (IPTU, condomínio, água, luz e gás), incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação. 2. A responsabilidade do devedor fiduciante pelo pagamento dos encargos condominiais, fiscais e demais despesas sobre o imóvel decorre expressamente do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, até a data em que o credor fiduciário é imitido na posse. 3. Configurada a posse injusta da ré após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, é devida a condenação ao pagamento de todas as despesas propter rem, além da taxa de ocupação, prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/97. 4. Reformada a sentença, para incluir a condenação ao pagamento das despesas propter rem (IPTU, condomínio, água, luz e gás), desde a data da notificação judicial até a desocupação definitiva do imóvel. 5. Jurisprudência do STJ e desta Corte. R Esp nº 1731735/SP, Ministra Nancy Andrighi - Julgamento: 13/11/2018 - Terceira Turma do STJ. Apelação nº 0816736-52.2023.8.19.0001, Des(a). Murilo André Kieling Cardona Pereira - Julgamento: 03/09/2024 - Vigésima Segunda Câmara de Direito Privado. 6. Recurso provido. Posteriormente acolheu os embargos de declaração opostos pela recorrida nos seguintes termos (fls. 664-665): EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DESPESAS PROPTER REM E PROPTER PERSONAM. TERMO INICIAL DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que reformou sentença para condenar a parte devedora ao pagamento das despesas propter rem e taxa de ocupação, com questionamentos sobre encargos financeiros, honorários advocatícios e a natureza das despesas incluídas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definição do termo inicial para juros moratórios e correção monetária; (ii) majoração dos honorários advocatícios; (iii) natureza jurídica das despesas de água, luz e gás — se propter rem ou propter personam. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Integração do acórdão quanto ao termo inicial dos consectários da condenação: juros moratórios a partir da citação; correção monetária a partir do vencimento de cada obrigação. 4. Reconhecimento da omissão sobre honorários, mas afastada a majoração pelo Tema 1.059 do STJ. Ausência de efeitos infringentes. 5. Reparo do acórdão para a exclusão das despesas de água, luz e gás, por serem obrigações propter personam, vinculadas ao contrato com as concessionárias de serviço público, que possuem a legitimidade para a sua cobrança. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: 1. Juros moratórios sobre despesas propter rem incidem desde a citação; correção monetária, desde o vencimento. 2. Honorários advocatícios que não são majorados quando o recurso é provido. Tema 1.059 do STJ. 3. Despesas de água, luz e gás são obrigações propter personam e não integram a condenação ao devedor fiduciante. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 240, 322, 1.022; Lei nº 9.514/97, arts. 27, §8º, e 37-A. No presente recurso especial, o recorrente alega que o acórdão estadual violou o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97. Aduz que requereu a condenação da Ré ao pagamento de taxa mensal de ocupação, no montante de 1% sobre o valor do imóvel, a partir da consolidação da propriedade até a efetiva desocupação, bem como pagamento de todas as despesas de condomínio, IPTU, água, luz e gás, e honorários advocatícios Sustenta que excluir do ressarcimento as despesas de água, luz e gás, referentes a período posterior à consolidação da propriedade em nome do credor e/ou à arrematação do imóvel em leilão extrajudicial, configura patente violação ao dispositivo legal, Afirma que não é razoável, nem juridicamente admissível, imputar ao credor fiduciante, que sequer dispunha da posse do bem durante esse período de esbulho, a responsabilidade por encargos de consumo gerados pelo recorrido. Apresentadas as contrarrazões (fls. 695-702), sobreveio o juízo de admissibilidade negativo da instância de origem (fls. 704-713), o que ensejou a interposição de agravo (fls. 722-726). Apresentada contraminuta do agravo (fls. 730-738). A decisão foi mantida (fls. 740). Este Relator houve por bem dar provimento ao agravo para determinar a conversão dos autos em recurso especial (fls. 763-765). É, no essencial, o relatório. Cinge-se a controvérsia à possibilidade de condenação do devedor fiduciante ao pagamento das despesas de água, luz e gás a partir da consolidação da propriedade até a efetiva desocupação. Nesse viés, dispõe o art. 27, §8 da Lei 9.514/97: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Assim, verifica-se que a Corte Estadual decidiu de acordo com a jurisprudência desta Corte, à medida em que as despesas referentes a água, luz e gás não são relacionadas ao imóvel, como referido no dispositivo legal supra, mas à pessoa que ocupa o imóvel, tratando-se de obrigação propter personam. A propósito cito: PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE FORNECIMENTO DE ÁGUA E ESGOTO. PAGAMENTO DO DÉBITO DE CONSUMO. OBRIGAÇÃO PESSOAL. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO INFORMADO À CONCESSIONÁRIA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que os débitos relativos aos serviços essenciais, tais como água/esgoto e energia elétrica, são de natureza pessoal, ou seja, de quem efetivamente obteve a prestação do serviço, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem, pois não se vinculam à titularidade do imóvel. Precedentes: AgRg no AREsp 45.073/MG, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe 15/02/2017; AgRg no AREsp 829.901/SP, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe 11/05/2016AgRg no AREsp 592.870/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJe 21/11/2014; AgRg no REsp 1.320.974/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 18/08/2014; AgRg no REsp 1.444.530/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 16/05/2014. 2. Todavia, no caso dos autos, não obstante tenha havido contrato de locação do imóvel, não houve a alteração da titularidade contratual perante a concessionária do serviço. Assim, considerando que o proprietário do bem permaneceu inscrito como titular do serviço nos cadastros da concessionária, que não foi informada da existência do contrato de locação, não há como imputar a ela a obrigação de cobrar os custos de terceiro (locatário), que com ela sequer manteve relação contratual. 3. Por conseguinte, não há falar em ilegitimidade da recorrente, proprietária do imóvel, para figurar na presente execução fiscal, não podendo se eximir de sua obrigação contratual perante a concessionária de pagamento dos pelos serviços prestados, cujas faturas de consumo estão regularmente em seu nome, sem prejuízo de eventual direito de regresso em face do inquilino. 4. Esse mesmo raciocínio já foi adotado por esta Corte ao reconhecer a ilegitimidade do locatário para discutir perante a concessionária questões relativas a contrato de prestação de serviços, em relação ao qual não fez parte. Precedentes: AgInt no AREsp 1.105.681/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 09/10/2018; AgRg no REsp 1.185.667/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 27/09/2010; REsp 1.074.412/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 11/05/2010). 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 1.557.116/MG, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 5/12/2019, DJe de 10/12/2019.) PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA EM NOME DE TERCEIRO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. LOCATÁRIAS. ILEGITIMIDADE. 1. O entendimento consolidado nesta Corte é de que "o débito, tanto de água como de energia elétrica, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem" (AgRg no REsp 1256305/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 13/09/2011, DJe 19/09/2011) 2. A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça já entendeu que a responsabilidade do locatário para o pagamento da tarifa de energia não o legitima a discutir perante a concessionária a fruição do contrato respectivo (de fornecimento de energia). Precedentes. 3. In casu, os agravantes, na condição de locatários, deixaram de providenciar a mudança da titularidade do contrato do serviço em comento (fornecimento de energia elétrica) e a pendência de pagamento da(s) conta(s), ocorrida na fluência da locação, ensejou o corte (de energia) da unidade. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.105.681/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 18/9/2018, DJe de 9/10/2018.) Incide, assim, a Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça . Ainda, a questão referente a quem ocupava o imóvel à época é matéria de fato e, portanto, não pode ser apreciada na via do Recurso Especial, pois encontra óbice na Súmula 7/STJ. Ante o exposto, não conheço do recurso especial. Publique-se. Intimem-se. Relator HUMBERTO MARTINS