STJ: Responsabilidade solidária na cadeia imobiliária com embargo ambiental

AREsp 3133523/SP (2025/0476332-7) RELATOR : MINISTRO HUMBERTO MARTINS AGRAVANTE : BOTUQUARA - ADMINISTRACAO, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO : LUCIANE HELENA VIEIRA PINHEIRO PEDRO - SP129036 AGRAVADO : ELISANGELA NUNES DE SOUSA NASCIMENTO ADVOGADOS : JULIANA CANO TELHADA MARCIANO - SP348436 GUSTAVO ESCHER DE OLIVEIRA - SP448937 DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por BOTUQUARA - ADMINISTRACAO, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 254): "EMENTA: APELAÇÃO - RESCISÃO DE CONTRATO - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA - INCIDÊNCIA DO CDC - ATRASO NA ENTREGA - INADIMPLEMENTO COMPROVADO - DANO MORAL - ATO ILÍCITO EXISTENTE - DEVER DE INDENIZAR - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DA CORRÉ NÃO PROVIDO." Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 312-314). No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II e III, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia, em especial, sobre o fato de não ser intitulada incorporadora no instrumento contratual apresentado pela recorrida, de não ter se pronunciado sobre os reflexos jurídicos da inexistência de relação contratual entre a recorrente e a recorrida; nem sobre o fato de não estar demonstrado o pagamento mencionado pela parte recorrida. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 29, da Lei n. 4.594/64, 434 do CPC e 3º e 6º, VIII, do CDC. Sustenta, em síntese, ser parte ilegítima para o feito, já que não atuou como incorporadora do empreendimento imobiliário relativo ao contrato firmado pela parte recorrida, inaplicável, portanto, o disposto no CDC sobre responsabilização solidária. Salienta que a simples venda do terreno pela parte recorrente à corré, de forma parcelada, não significa que tenha atuado como incorporadora nos termos do art. 29 da Lei nº 4.591/54, já que não possui relação contratual ou de negócio de compra e venda de imóveis com os cooperados, nem com a recorrida. Aduz violação do disposto no art. 343, CPC e 6º, VIII, CDC, porque a parte recorrida, embora tenham mencionado a realização de pagamentos em favor da parte recorrente, não juntou ao feito qualquer documento neste sentido; ademais, a ausência de tais comprovantes impossibilitou o exercício do seu direito de defesa e, não havendo indícios mínimos de verossimilhança, não deveria ter sido invertido o ônus da prova, ainda que a relação debatida dos autos fosse de consumo. Aponta divergência jurisprudencial com arestos desta Corte. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 319-322). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 323-326), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 354-358). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. - Da violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC Aduz a parte recorrente omissão na prestação jurisdicional, já que o acórdão recorrido teria deixado de examinar o fato de a parte recorrente não constar como incorporadora no contrato celebrado com a parte recorrida, nem sobre os reflexos da inexistência de relação contratual entre as partes, além de ter incorrido em erro material, ao considerar como incontroverso o pagamento de valores pela parte recorrida à parte recorrente. No ponto, há que se falar nas ofensas mencionadas, uma vez que o Tribunal de origem ao negar provimento à apelação deixou claro que: "2 - Recebo o recurso, porque cumprida a r. determinação de fls. 237 (fls. 242/244). A preliminar arguida no apelo não deve ser acolhida. A empresa apelante é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, como bem apontado pelo MM. Juízo a quo, “a prestigiar o direito básico do consumidor de facilitação da defesa de seus direitos (artigo 6º, inciso VI, da Lei nº 8.078/1990), bem como com o princípio da boa-fé que deve reger todas as relações jurídicas (artigo 4º, inciso III, da Lei nº 8.078/1990)”. Reconhecida, assim, a responsabilidade solidária da recorrente. A autora, em 28/05/2014, firmou Instrumento Particular de Compromisso Associativo de Transferência de Cota e Promessa de Cessão de Direitos e Obrigações e Outras Avenças, para aquisição de unidade imobiliária junto à corré Qualiteto em terreno de propriedade da ré Botuquara. É incontroverso que o início das obras está atrasado diante do embargo ambiental da área (fls. 90/187), assim como também restou incontroverso os pagamentos realizados pela autora, à simples observação de que na contestação da apelante não há efetiva impugnação neste particular. A corré Qualiteto é revel." (fls. 255-256). Tem-se, portanto, que a Corte estadual proferiu a sua decisão com base no contrato acostado ao feito, reconhecendo a legitimidade da parte recorrente para o feito, com base na responsabilização solidária do integrante da cadeia de consumo, bem como que houve consideração acerca da incontroversa quanto aos pagamentos realizados em virtude de conduta processual da própria parte recorrente, que não impugnou tal fato no momento oportuno, quando da apresentação de sua peça contestatória. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão, contradição ou erro material. No mais, é de se ressaltar que o magistrado não está obrigado a rebater todos os argumentos trazidos pelas partes, desde que expresse de modo fundamentado, adequado e suficiente as razões pelas quais alcançou suas conclusões, o que se verificou no caso em apreço. A propósito: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. HONORÁRIOS PERICIAIS. RESPONSABILIDADE DO SUCUMBENTE NA FASE DE CONHECIMENTO. ALEGADA OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. NÃO CONFIGURADAS. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. VIOLAÇÃO NÃO VERIFICADA. 1. Não se configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem manifesta-se de forma expressa e fundamentada sobre a questão controvertida, delineando as razões jurídicas que conduziram ao seu entendimento. 2. O órgão julgador não está adstrito ao exame individual e pormenorizado de todos os argumentos deduzidos pelas partes, sendo suficiente que decline, de forma clara e coerente, os fundamentos que alicerçaram seu convencimento. O fato de a decisão revelar-se contrária à pretensão da parte não caracteriza, por si só, omissão, contradição ou obscuridade no julgado. 3. Alegado erro material quanto à terminologia utilizada (liquidação ao invés de cumprimento de sentença) não influencia o julgado quando as conclusões jurídicas permanecem inalteradas. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.862.737/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025.) (Grifei.) - Da violação dos artigos 29, da Lei nº 4.594/64 e 3º do CDC. Da ilegitimidade passiva da associação que não figurou como incorporadora em contrato de compra e venda de imóvel. A parte recorrente aduz que o acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 29, da Lei nº 4.594/64 e 3º do CDC, já que não figurou como incorporadora do empreendimento imobiliário do qual a parte recorrida adquiriu o imóvel objeto do contrato de que se buscou a rescisão nos autos. Compulsando os autos, não há que se falar em violação aos dispositivos legais mencionados. É entendimento desta Corte que, em se tratando de relação de consumo, todos os participantes da cadeia de aquisição imobiliária podem ser responsabilizados solidariamente pelos danos advindos dos contrato celebrado. A propósito: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. SÚMULA N.º 83 DO STJ. VALOR DA CAUSA E REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N.ºS 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. AFASTAMENTO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do NCPC), não se prestando ao rejulgamento do que foi decidido. 2. A jurisprudência desta Corte reconhece a responsabilidade solidária entre os fornecedores que figuram na cadeia de consumo na compra e venda de imóvel. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ. 3. O Tribunal de origem não deliberou sobre a necessidade de correção do valor da causa e de redistribuição dos ônus sucumbenciais, tampouco foram suscitadas essas discussões nos embargos de declaração opostos pela ora insurgente, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incidem, à hipótese, os óbices das Súmulas nºs 282 e 356 do STF, por analogia. 4. Para ultrapassar a convicção firmada no aresto recorrido acerca do cabimento da indenização por danos materiais, ante a comprovação dos prejuízos sofridos pelo comprador, seria necessária nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ. 5. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do NCPC não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória (AgInt no AREsp 1.658.454/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe 8/9/2020). 6. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.228.042/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 9/3/2023.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.768.177/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/5/2021, DJe de 6/5/2021.) Dessa forma, restando o julgado em consonância com o entendimento jurisprudencial desta Corte, o recurso não pode ser conhecido, ante o óbice imposto pela Súmula 83 do STJ. Ainda que assim não o fosse, aferir se da parte recorrente integrou a cadeia de consumo demanda a interpretação das cláusulas do contrato celebrado entre as partes, bem como o reexame dos fatos e das provas acostadas ao feito, o que é inviável na presente seara, ante o óbice imposto pelas súmulas 5 e 7 do STJ. Quanto ao tema: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. IMÓVEL NÃO ENTREGUE. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. JURISPRUDÊNCIA. CONSONÂNCIA. 1. A revisão da matéria referente à legitimidade passiva do recorrente demanda a análise da interpretação de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, atraindo a incidência dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 2. No caso, o acórdão recorrido se alinha à jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que, nos termos do art. 205 do Código Civil, é de 10 (dez) o prazo prescricional para o exercício a pretensão para ressarcimento de valores pagos por imóvel em virtude de rescisão do negócio jurídico, haja vista tratar-se de responsabilidade contratual. 3. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido. (AREsp n. 2.755.320/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.) Por fim, tem-se que o recurso não pode ser conhecido no que diz respeito à suposta violação ao art. 29 da Lei nº 4.594/64, já que não houve debate expresso a seu respeito pela corte estadual, a qual analisou o tema sob a perspectiva do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, não ocorrido o prequestionamento do tema, justamente porque analisado de maneira suficiente sob ótica distinta da sustentada pela parte recorrente, o recurso não pode ser conhecido, ante o disposto nas Súmulas 211 do STJ e 282 do STF. - Da violação dos artigos 434 do CPC e 6º, VIII, do CDC. Alega a parte recorrente a violação dos artigos 434, CPC e 6º, VIII, do CDC, já que a parte recorrida não se teria desincumbido minimamente de demonstrar efetivo pagamento de parcelas contratadas no que se refere ao contrato de compra e venda firmado. No entanto, como já salientado alhures, a corte estadual entendeu que os pagamentos eram incontroversos posto que não impugnados pela parte recorrente no momento oportuno, em sede de contestação, deixando esta, portanto, de se desincumbir do ônus da impugnação específica imposto pelo art. 341 do CPC. Ora, o comprovante de pagamento não é documento substancial do ato, que, ademais, envolve direito disponível, motivo pelo qual, incumbia à parte recorrente, quando da apresentação de sua peça defensiva, ter impugnado o ponto, o que não fez, devendo, assim, sofrer as consequências de sua conduta processual. A esse respeito: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FATO NÃO IMPUGNADO ESPECIFICAMENTE EM CONTESTAÇÃO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. CULPA DO VENDEDOR CARACTERIZADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o apelo nobre, manejado em face de acórdão que manteve a sentença de procedência em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fundada em atraso na entrega da obra. 2. O objetivo recursal consiste em definir se (i) o acórdão recorrido incorreu em negativa de prestação jurisdicional; (ii) a ausência de impugnação específica na contestação sobre o atraso na entrega da obra acarreta a presunção de veracidade do fato, configurando a culpa da vendedora; e (iii) em decorrência da culpa definida, é devida a restituição integral dos valores pagos aos compradores ou se são aplicáveis as retenções previstas na Lei do Distrato. 3. A prestação jurisdicional é entregue de forma completa quando o julgador, embora de maneira contrária aos interesses da parte, fundamenta sua decisão de modo suficiente a resolver a controvérsia, não estando obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos deduzidos, especialmente quando a análise de um deles resta prejudicada por questão processual precedente, como a preclusão. 4.Incumbe ao réu, em sua contestação, o ônus da impugnação específica dos fatos narrados na petição inicial, sob pena de se presumirem verdadeiros, nos termos do art. 341 do Código de Processo Civil. A alegação de atraso na entrega de empreendimento imobiliário, quando não rebatida precisamente na peça de defesa, torna-se fato incontroverso no processo. 5. A tentativa de apresentar provas e argumentos sobre fatos que deveriam ter sido contestados em momento oportuno encontra óbice na preclusão consumativa. A juntada de documentos em fase recursal para comprovar a entrega da obra não tem o condão de reabrir a discussão sobre matéria fática já estabilizada pela ausência de impugnação específica. 6. Uma vez caracterizada a culpa exclusiva do promitente vendedor pela rescisão contratual, em razão do atraso na entrega da obra, a restituição dos valores pagos pelo comprador deve ser integral, conforme o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. 7. As disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que preveem a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos a título de cláusula penal, taxa de fruição e outras despesas, aplicam-se apenas às hipóteses de rescisão por inadimplemento ou culpa do adquirente, sendo inaplicáveis ao caso de culpa exclusiva do vendedor. 8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.936.693/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 535, I E II, DO CPC. NÃO CARACTERIZAÇÃO. FATO INCONTROVERSO. DESNECESSIDADE DE PROVA. ART. 334, III, DO CPC. QUESTÃO IRRELEVANTE. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS APTOS A INFIRMAR OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1. Nas hipóteses em que a alegação de um fato, deduzida pelo autor, não é objeto de impugnação específica na contestação, tal fato torna-se incontroverso e não depende de prova, nos termos do art. 334, III, do CPC. Em tais hipóteses, a questão sobre a distribuição do ônus da prova desse fato é irrelevante. 2. O órgão jurisdicional não tem o dever de se manifestar sobre questão irrelevante. Por isso, a ausência de pronunciamento sobre ela não configura omissão passível de ataque por meio de embargos de declaração. Precedentes. 3. Se o agravante não traz argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, deve-se negar provimento ao agravo regimental. 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 663.935/AL, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/8/2015, DJe de 17/8/2015.) Dessa forma, não há que se falar em violação aos dispositivos legais mencionados, uma vez que a Corte estadual pautou-se em consonância com o entendimento jurisprudencial deste Tribunal, o que, por sua vez, atrai a incidência da Súmula 83 do STJ. No mais, para alcançar conclusão distinta da apresentada pela Corte estadual, é imprescindível o reexame dos fatos e dos documentos probatórios acostados ao feito, o que é inviável na presente seara, ante o óbice imposto pela Súmula 7 do STJ. - Da divergência jurisprudencial A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a'" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Como se não bastasse, tem-se que a corte estadual pautou-se em consonância com o entendimento deste STJ, de maneira que o recurso não pode ser conhecido ante a incidência da Súmula 83 do STJ. E, por fim, o julgado tratado como paradigmático pela recorrente é datado de 2013, já superado por este Tribunal, que possui entendimentos mais recentes em sentido distinto, como se extrai das ementas dos acórdãos evocados no presente voto. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. - Honorários recursais Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intime-se. Relator HUMBERTO MARTINS