Em regra, não. Quem vendeu o imóvel rural antes de o dano ambiental acontecer não responde pela reparação, desde que não tenha concorrido para o dano. O STJ isentou expressamente o alienante cujo direito real cessou antes da causação do dano (Tema 1.204). A obrigação de recuperar é propter rem e segue o imóvel; mas a responsabilidade pessoal exige vínculo com a coisa ou com a conduta à época dos fatos.
Quem vendeu a fazenda antes do dano responde pela reparação?
Não, como regra. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o assunto em recurso repetitivo. No Tema 1.204 (REsp 1.953.359/SP, julgado em 13/9/2023, e REsp 1.962.089/MS, julgado em 14/9/2023, ambos da Primeira Seção, relatora Ministra Assusete Magalhães), firmou-se que “as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo possível exigi-las, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos, ficando isento de responsabilidade o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente”.
Ou seja: a lei liga a obrigação de recompor à coisa, não à pessoa. Quem é dono ou possuidor hoje responde pela recuperação, mesmo sem ter causado o dano. Mas quem já havia saído do imóvel quando o dano ocorreu, e não contribuiu para ele, fica fora da conta.
O que significa “alienante cujo direito real cessou antes do dano”?
É o vendedor (ou quem cedeu a posse) que deixou de ser proprietário ou possuidor antes do fato que gerou o passivo. A obrigação propter rem é ambulatória: ela “anda” com o imóvel e alcança o dono atual (art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012). Já a responsabilidade civil objetiva do art. 14, § 1º, da Lei 6.938/1981 dispensa a discussão de culpa — mas não dispensa o nexo com a coisa ou com a conduta. Sem esse vínculo, não há como imputar o dano a quem já não tinha relação com a área.
É importante separar dois planos que costumam ser confundidos na cobrança:
- Reparação do dano (obrigação real): segue o imóvel e recai, à escolha do credor, sobre o dono atual, os anteriores que concorreram, ou ambos.
- Multa administrativa (sanção pessoal): recai sobre quem cometeu a infração. Não se transfere automaticamente a quem não foi o infrator.
E se o IBAMA ou a SEMA autuou o antigo dono depois da venda?
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A multa é sanção de natureza pessoal e subjetiva: pune quem praticou ou concorreu para a infração. Quando o vendedor já havia transferido o imóvel e não participou do dano posterior, ele é parte ilegítima para responder pela sanção lavrada por fato que não cometeu. A presunção de legitimidade do auto de infração é relativa — cede diante de prova idônea de que o autuado não tinha titularidade nem posse à época e não concorreu para o dano.
O que decidiu o TJMT sobre a ilegitimidade do vendedor?
O Tribunal de Justiça de Mato Grosso aplicou exatamente essa distinção. Na Apelação Cível 1000406-67.2022.8.11.0093, a Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, sob relatoria do Desembargador Mário Roberto Kono de Oliveira (sessão de julgamento em 10/3/2026), deu provimento ao recurso para reconhecer a ilegitimidade passiva do demandado e extinguir o processo sem resolução de mérito (art. 485, VI, do Código de Processo Civil), invocando o Tema 1.204 do STJ.
A leitura do acórdão é direta: mesmo sendo a responsabilidade ambiental objetiva e propter rem, ela exige a demonstração de vínculo jurídico entre o demandado e o imóvel ou a conduta lesiva. Comprovada a inexistência de titularidade ou posse no momento relevante, o alienante é retirado da lide. Esse é o nosso diferencial em relação ao que circula na internet: aqui a tese vem com número do processo, câmara, relator e data — verificáveis.
Vendedor responde ou não responde? O quadro rápido
| Situação do vendedor | Responde pelo dano? |
|---|---|
| Saiu do imóvel antes do dano e não concorreu para ele | Não — isenção do Tema 1.204; ilegitimidade passiva |
| Vendeu, mas causou ou tolerou a degradação enquanto era dono | Sim — responde de forma solidária, o dano é anterior à saída |
| Concorreu direta ou indiretamente para o dano posterior | Sim — a isenção do STJ exige não ter concorrido |
| Multa aplicada pelo órgão contra fato que não cometeu | Não — sanção é pessoal; presunção do auto é relativa |
| Assumiu o passivo por cláusula contratual expressa | Sim — obrigação contratual voluntária, independentemente da lei |
Como o vendedor se defende de uma cobrança por dano ambiental?
A defesa se organiza em torno da ilegitimidade passiva, arguida como preliminar (na ação civil pública) ou como matéria de mérito na impugnação administrativa. O eixo probatório é mostrar que o direito real cessou antes do dano e que não houve concorrência para o passivo:
- Data da cessação do domínio ou da posse: matrícula do imóvel, escritura, contrato de compra e venda registrado, termo de cessão de posse.
- Data do dano: laudos, imagens de satélite e o próprio auto de infração — para demonstrar que o fato é posterior à saída.
- Ausência de concorrência: prova de que o vendedor não determinou, financiou nem se beneficiou da degradação ocorrida depois.
No livro Embargos Ambientais em Áreas Rurais (Thomson Reuters, 2025) trato de como a natureza propter rem das obrigações ambientais se articula com a responsabilidade pessoal pela sanção — a distinção que decide quem entra e quem sai da cobrança quando um imóvel rural muda de dono.
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Perguntas Frequentes
Vendi minha fazenda antes do desmatamento. Posso ser responsabilizado pelo dano ambiental?
A multa que o IBAMA aplicou depois da venda é minha?
O que é o Tema 1.204 do STJ?
A obrigação propter rem não me obriga mesmo depois de vender?
Como provar que saí do imóvel antes do dano?
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