Como funciona a notificação do IPTU segundo a Súmula 397 do STJ?

A Súmula 397 do STJ estabelece que o envio do carnê de cobrança ao endereço do imóvel é suficiente para notificar sobre o lançamento do IPTU. Não é necessária notificação pessoal do contribuinte, sendo irrelevante se o proprietário registral não reside no imóvel.

Quando ocorre a transferência da propriedade para fins tributários?

A transferência da propriedade imóvel para fins tributários ocorre apenas com o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente, conforme art. 1.245, § 1º do Código Civil. Enquanto não formalizado esse registro, o alienante permanece como proprietário para todos os efeitos legais.

Quais os impactos dessa decisão para execuções fiscais municipais?

A decisão reforça a segurança jurídica do sistema registral e preserva a capacidade arrecadatória dos municípios. Impacta milhares de execuções fiscais envolvendo imóveis com promessas de compra e venda não registradas, especialmente em loteamentos populares e transações informais.

Jurisprudência Ambiental

STJ: Proprietário registral responde por IPTU mesmo com promessa de compra e venda quitada

Q: Proprietário registral responde por IPTU mesmo com promessa de compra e venda quitada?

Sim, conforme decisão do STJ. O proprietário registral permanece responsável pelo IPTU até que seja formalizado o registro da transferência no cartório competente. A promessa de compra e venda quitada não é suficiente para afastar essa responsabilidade tributária.

Q: O que diz o Tema 122 do STJ sobre responsabilidade pelo IPTU?

O Tema 122 estabelece que tanto o proprietário registral quanto o possuidor podem figurar como sujeitos passivos do IPTU, conforme definição da legislação municipal. A promessa de compra e venda não é instrumento hábil para afastar a responsabilidade do alienante.

22/04/2026 STJ Resp Processo: REsp 2213454

MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA

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Fato

O Município de Porto Alegre ajuizou execução fiscal para cobrar IPTU e Taxa de Coleta de Lixo (TCL) de proprietário registral de imóvel que havia celebrado promessa de compra e venda já quitada, mas sem o correspondente registro em cartório. O executado opôs embargos à execução, alegando ilegitimidade passiva e ausência de notificação válida do lançamento, tendo o Tribunal Regional Federal da 4ª Região acolhido os argumentos para afastar sua responsabilidade tributária. Irresignado, o Município interpôs recurso especial ao STJ, apontando violação ao Tema 122 e à Súmula 397 da Corte Superior.

Questão jurídica

A questão central consistia em definir se a existência de promessa de compra e venda quitada, sem registro imobiliário, é suficiente para afastar a legitimidade passiva do proprietário registral nos débitos de IPTU, bem como se o envio do carnê de cobrança ao endereço do imóvel configura notificação válida do lançamento mesmo quando o proprietário registral não reside no bem. O tribunal também enfrentou a alegação de negativa de prestação jurisdicional pelo acórdão recorrido, que teria deixado de examinar pontos essenciais suscitados pelo Município recorrente.

Resultado

A Segunda Turma do STJ, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial interposto pelo Município de Porto Alegre, reformando o acórdão do TRF4. A Corte reafirmou que a transferência da propriedade imóvel somente se opera com o registro do título no cartório de imóveis, de modo que a promessa de compra e venda quitada não desonera o alienante da responsabilidade tributária pelo IPTU. Ficou ainda assentado que o envio do carnê ao endereço do imóvel presume-se válido como notificação do lançamento, mesmo que o proprietário registral não resida no bem.

Contexto do julgamento

O caso que chegou ao Superior Tribunal de Justiça envolveu execução fiscal promovida pelo Município de Porto Alegre para a cobrança de IPTU e Taxa de Coleta de Lixo (TCL) em face do proprietário registral de um imóvel que, embora tivesse celebrado promessa de compra e venda já totalmente quitada com um terceiro adquirente, não havia providenciado o registro da transferência no cartório competente. O executado, ao opor embargos à execução fiscal, sustentou sua ilegitimidade passiva, argumentando que a quitação do contrato de promessa de compra e venda seria suficiente para caracterizar a efetiva transferência do domínio e, consequentemente, para desonerá-lo da obrigação tributária. Alegou ainda que a ausência de notificação pessoal sobre o lançamento do tributo tornaria inválida a constituição do crédito fiscal.

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região acolheu os argumentos do executado, entendendo que a quitação do contrato de compra e venda seria bastante para configurar a transferência da propriedade e que não se poderia admitir presunção absoluta em favor do ente tributante na constituição de créditos tributários sem qualquer garantia de contraditório ao contribuinte. Esse entendimento, contudo, contrariou frontalmente a jurisprudência consolidada do STJ, o que motivou o Município de Porto Alegre a interpor recurso especial apontando violação ao Tema 122, ao art. 1.245, § 1º, do Código Civil, aos arts. 34, 142 e 145 do Código Tributário Nacional e à Súmula 397 do STJ, além de divergência com julgados do TRF da 3ª Região.

O recurso foi relatado pela Ministra Maria Thereza de Assis Moura e julgado pela Segunda Turma do STJ em sessão virtual realizada entre 9 e 15 de abril de 2026, com votação unânime pelo provimento do recurso especial, acompanhando integralmente o voto da relatora. O julgamento reafirmou teses já sedimentadas pela Corte em sede de recursos repetitivos, conferindo maior previsibilidade e segurança jurídica às relações entre Municípios e contribuintes do IPTU em situações análogas.

Fundamentos da decisão

O ponto nevrálgico da decisão reside na definição do momento em que ocorre a transferência da propriedade imóvel para fins tributários. O STJ reafirmou que, nos termos do art. 1.245, § 1º, do Código Civil, a propriedade imóvel somente se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente, de modo que, enquanto não formalizado esse ato, o alienante permanece como proprietário para todos os efeitos legais, inclusive os de natureza tributária. A promessa de compra e venda, mesmo quando integralmente quitada, não possui o condão de operar a transmissão do domínio, constituindo apenas um direito obrigacional entre as partes contratantes, sem eficácia erga omnes perante terceiros, incluindo o Fisco Municipal. Esse raciocínio se alinha com o Tema 122 do STJ, segundo o qual tanto o proprietário registral quanto o possuidor, a qualquer título, podem figurar como sujeitos passivos do IPTU, conforme definição da legislação municipal, não sendo a promessa de compra e venda, por si só, instrumento hábil para afastar a responsabilidade tributária do alienante. Embora a temática do caso seja eminentemente tributária e imobiliária, a lógica de responsabilidade formal e registral permeia também debates em outras searas do direito, como ocorre, por exemplo, no campo do embargo ambiental, em que a titularidade registral do imóvel pode ser determinante para a imputação de responsabilidades administrativas e sancionatórias perante os órgãos ambientais competentes.

Quanto à validade da notificação do lançamento tributário, a Segunda Turma do STJ foi categórica ao reafirmar o entendimento consolidado na Súmula 397 da Corte, segundo a qual o envio do carnê de cobrança ao endereço do imóvel é suficiente para aperfeiçoar a notificação do lançamento do IPTU, dispensando notificação pessoal do contribuinte. Esse entendimento, construído com base no julgamento do REsp 1.111.124/PR sob o rito dos recursos repetitivos, fundamenta-se na natureza do IPTU como tributo de lançamento de ofício, cujo fato gerador é periódico e cujo contribuinte é previamente conhecido pela Administração Tributária. A presunção de validade da notificação pelo envio do carnê ao endereço do bem não é afastada pela circunstância de o proprietário registral não residir no imóvel ou de o Município ter ciência de que a posse é exercida por terceiro. O ônus de demonstrar o efetivo não recebimento da correspondência é do próprio sujeito passivo, invertendo-se a carga probatória em seu desfavor quando a Administração comprova o envio regular do documento ao endereço correto do imóvel tributado.

O acórdão também rejeitou a alegação de negativa de prestação jurisdicional pelo TRF4, assentando que a circunstância de o tribunal de origem ter decidido de forma contrária aos interesses do Município não configura, por si só, omissão, contradição ou ausência de fundamentação passíveis de correção pela via dos embargos de declaração. O STJ diferenciou, com precisão técnica, a hipótese de acórdão efetivamente omisso ou contraditório daquela em que o tribunal simplesmente adota fundamentos distintos dos propugnados pela parte recorrente, o que não ofende os arts. 489 e 1.022 do CPC/2015.

Teses firmadas

Com o julgamento do REsp 2213454, o STJ consolidou as seguintes teses aplicáveis às execuções fiscais de IPTU envolvendo alienantes que celebraram promessas de compra e venda sem o respectivo registro imobiliário: (i) a existência de promessa de compra e venda quitada não é suficiente, por si só, para afastar a responsabilidade tributária do proprietário registral pelos fatos geradores de IPTU ocorridos antes do registro da transferência, uma vez que a titularidade dominial permanece com o alienante enquanto não formalizado o ato registral; (ii) tanto o proprietário registral quanto o possuidor, a qualquer título, podem ser eleitos como sujeitos passivos do IPTU pela legislação municipal, conforme o Tema 122 do STJ, sendo possível a cobrança simultânea ou alternativa em face de ambos; e (iii) a notificação do lançamento do IPTU se presume válida com o mero envio do carnê ao endereço do imóvel, nos termos da Súmula 397 do STJ, sendo irrelevante a ausência de residência do proprietário registral no bem, cabendo ao contribuinte o ônus de demonstrar o efetivo não recebimento da correspondência para ilidir a presunção de regularidade do lançamento.

Esses precedentes têm impacto direto nos milhares de execuções fiscais municipais em curso no país que envolvem imóveis objeto de promessas de compra e venda não registradas, situação frequente em loteamentos populares e transações informais do mercado imobiliário brasileiro. O entendimento do STJ reforça a segurança jurídica do sistema registral imobiliário e preserva a capacidade arrecadatória dos Municípios, ao mesmo tempo em que impõe ao adquirente o dever de diligência para regularizar o registro do título translativo e, assim, assumir formalmente os encargos tributários decorrentes da propriedade perante o Fisco.

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEGUNDA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/04/2026 a 15/04/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Teodoro Silva Santos, Afrânio Vilela e Francisco Falcão votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Teodoro Silva Santos. EMENTA DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022, DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO OU AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADA SEM REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. TEMA 122. NOTIFICAÇÃO DO LANÇAMENTO PELO ENVIO DO CARNÊ AO IMÓVEL. SÚMULA 397/STJ. RECURSO PROVIDO. 1. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022, do CPC quando analisadas fundamentadamente pelo acórdão recorrido as questões que lhe foram submetidas, com o exame dos pontos essenciais ao deslinde da controvérsia. O fato de o Tribunal haver decidido o recurso de forma diversa da defendida nas razões da parte insurgente, elegendo fundamentos distintos daqueles por ela propostos, não configura omissão, contradição ou ausência de fundamentação. 2. Nos termos do Tema 122 do STJ, tanto o proprietário constante do registro imobiliário quanto o possuidor, a qualquer título, podem ser legitimados como sujeitos passivos do IPTU, cabendo à legislação municipal definir o contribuinte, de modo que a existência de promessa de compra e venda, ainda que quitada, não afasta, por si só, a responsabilidade tributária do proprietário registral pelos fatos geradores ocorridos antes do registro da transferência. 3. Enquanto não formalizada a transferência da propriedade no registro imobiliário, a titularidade dominial permanece com o alienante, o que mantém sua legitimidade passiva para responder pelos débitos de IPTU referentes ao imóvel, relativamente a fatos geradores anteriores ao registro da transmissão, sem prejuízo da responsabilidade do possuidor. 4. Conforme entendimento consolidado nesta Corte, inclusive sob o rito dos recursos repetitivos (REsp 1.111.124/PR), a notificação do lançamento do IPTU se aperfeiçoa com o envio do carnê de cobrança ao endereço do imóvel, prescindindo de notificação pessoal do contribuinte, nos termos da Súmula 397/STJ. 5. A circunstância de o proprietário registral não residir no imóvel, ou de o Município ter ciência de que a posse é exercida por terceiro, não afasta a presunção de validade da notificação decorrente do envio do carnê ao endereço do bem, cabendo ao sujeito passivo demonstrar o efetivo não recebimento da correspondência. 6. Ao afastar a presunção de notificação do lançamento com fundamento na ausência de posse do imóvel pelo proprietário registral, o acórdão recorrido divergiu da orientação consolidada desta Corte Superior. 7. Recurso especial provido. RELATÓRIO Cuida-se de recurso especial interposto por MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, assim resumido (fl. 465): TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INSS. CDA. NULIDADE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. CITAÇÃO POR EDITAL. INVALIDADE. 1.Verificada a efetiva transferência da propriedade do imóvel em decorrência da quitação do contrato de compra e venda., não pode o alienante ser responsabilizado por IPTU e TCL de imóvel que não mais lhe pertence unicamente em virtude da omissão do adquirente, a quem incumbia efetuar o registro na matrícula do imóvel. 2. Não se pode admitir presunção absoluta em favor do ente tributante para a constituição dos créditos tributários, cujo procedimento destituído de qualquer registro documental, não garanta um mínimo de contraditório ao contribuinte. Os Embargos de Declaração opostos foram rejeitados às fls. 488-491. Em suas razões, o recorrente aponta violação dos arts. 1.022 do Código de Processo Civil; 1.245, § 1º, do Código Civil; 34, 142 e 145 do Código Tributário Nacional, além de dissídio jurisprudencial sobre o Tema 122 do STJ e aplicação da Súmula 397 do STJ. Afirma que houve negativa de prestação jurisdicional, porque o Tribunal de origem não enfrentou, de modo específico, os pontos relativos a: a) ausência de transferência da propriedade pela falta de registro do título (art. 1.245, § 1º, do Código Civil); b) possibilidade de responsabilização do proprietário registral pelo IPTU/TCL independentemente da existência de contrato de promessa de compra e venda quitado (art. 34 do Código Tributário Nacional; Tema 122 do STJ); c) validade da notificação do lançamento do IPTU no endereço do imóvel (arts. 142 e 145 do Código Tributário Nacional; Súmula 397 do STJ). Sustenta, no mérito, que somente o registro da escritura definitiva de compra e venda afasta a responsabilidade tributária do proprietário registral, não servindo a essa finalidade o contrato de promessa, e que a notificação do lançamento se presume válida com o envio do carnê ao endereço do imóvel. Aponta divergência com julgados do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em casos que reconheceram a legitimidade passiva do proprietário registral e a presunção de validade da notificação do IPTU pelo envio ao endereço do imóvel. Requer o reconhecimento da violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil, com a declaração de nulidade do acórdão dos embargos de declaração e retorno dos autos ao Tribunal de origem para rejulgamento. Subsidiariamente, pede o provimento do recurso especial para reformar o acórdão recorrido. As contrarrazões foram ofertadas às fls. 580-582. O recurso foi admitido às fls. 587. É o relatório. EMENTA DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022, DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO OU AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADA SEM REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. TEMA 122. NOTIFICAÇÃO DO LANÇAMENTO PELO ENVIO DO CARNÊ AO IMÓVEL. SÚMULA 397/STJ. RECURSO PROVIDO. 1. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022, do CPC quando analisadas fundamentadamente pelo acórdão recorrido as questões que lhe foram submetidas, com o exame dos pontos essenciais ao deslinde da controvérsia. O fato de o Tribunal haver decidido o recurso de forma diversa da defendida nas razões da parte insurgente, elegendo fundamentos distintos daqueles por ela propostos, não configura omissão, contradição ou ausência de fundamentação. 2. Nos termos do Tema 122 do STJ, tanto o proprietário constante do registro imobiliário quanto o possuidor, a qualquer título, podem ser legitimados como sujeitos passivos do IPTU, cabendo à legislação municipal definir o contribuinte, de modo que a existência de promessa de compra e venda, ainda que quitada, não afasta, por si só, a responsabilidade tributária do proprietário registral pelos fatos geradores ocorridos antes do registro da transferência. 3. Enquanto não formalizada a transferência da propriedade no registro imobiliário, a titularidade dominial permanece com o alienante, o que mantém sua legitimidade passiva para responder pelos débitos de IPTU referentes ao imóvel, relativamente a fatos geradores anteriores ao registro da transmissão, sem prejuízo da responsabilidade do possuidor. 4. Conforme entendimento consolidado nesta Corte, inclusive sob o rito dos recursos repetitivos (REsp 1.111.124/PR), a notificação do lançamento do IPTU se aperfeiçoa com o envio do carnê de cobrança ao endereço do imóvel, prescindindo de notificação pessoal do contribuinte, nos termos da Súmula 397/STJ. 5. A circunstância de o proprietário registral não residir no imóvel, ou de o Município ter ciência de que a posse é exercida por terceiro, não afasta a presunção de validade da notificação decorrente do envio do carnê ao endereço do bem, cabendo ao sujeito passivo demonstrar o efetivo não recebimento da correspondência. 6. Ao afastar a presunção de notificação do lançamento com fundamento na ausência de posse do imóvel pelo proprietário registral, o acórdão recorrido divergiu da orientação consolidada desta Corte Superior. 7. Recurso especial provido. VOTO Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do Recurso Especial e passo ao exame das razões recursais. De início, a alegada ofensa aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil não merece acolhimento, uma vez que o Tribunal de origem enfrentou a controvérsia analisando a transferência da propriedade e a ausência de notificação analisando os elementos constantes dos autos e fundamentando a conclusão adotada, conforme se verifica do trecho do acórdão a seguir transcrito (fls. 462-464): A sentença de lavra do eminente Juiz Federal Marcel Citro De Azevedo, proferida à luz da legislação vigente aplicável ao caso concreto, deve ser mantida por seus próprios fundamentos, os quais adoto como razões de decidir: II - Fundamentação Transferência da propriedade imobiliária antes dos fatos geradores Em março de 1968, portanto há 55 anos, foi celebrado contrato particular de promessa de compra e venda entre o IAPAS e Moacyr Carlos Prette, mediante o qual o primeiro se comprometeu a transferir ao segundo a propriedade do imóvel situado na Av. Plínio Brasil Milano 1532, casa 2, após adimplemento do preço pactuado em 240 prestações (evento 1, procadm3, p.33 e segts). O contrato restou integralmente quitado em 1980 (evento 1, procadm5, p. 33), transferindo-se a propriedade plena ao promitente comprador. Saliento ainda que, ao menos desde 1989, foi comunicada no cadastro municipal a escritura de compra e venda com quitação, averbando-se como proprietário o Sr. Moacys Carlos e, em 1993, a transferência por herança à herdeira Cleidelucia Silvia Prette (evento 7 parecer2, p. 3), tanto assim que esta última figura como devedora principal na execução fiscal. Mesmo nos casos de transferência do imóvel através de contrato de compromisso de compra e venda, o STJ tem entendido ser o compromissário comprador o responsável pelo pagamento do IPTU. Confira- se, a propósito, o seguinte julgado: (..) Com mais razão ainda, portanto, é de ser atribuída a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e TCL exclusivamente à Sra. Cleidelucia, que herdou o imóvel do pai Moacyr, o qual o adquirira do IAPAS através de contrato de promessa de compra e venda devidamente quitado. Tratando-se, in casu, de IPTU e TCL cujos fatos geradores ocorreram de 2016 a 2020, portanto muito após a transferência da propriedade/posse do imóvel para o Sr. Moacyr, é este o sujeito passivo da obrigação tributária. O fato de não ter o adquirente providenciado o registro da aquisição do imóvel no Registro Imobiliário, por si só, não tem o condão de transferir a responsabilidade do pagamento do IPTU para o INSS. Repita- se, com a quitação do contrato de compromisso de compra e venda, a responsabilidade tributária passou a ser do Sr. o Sr. Moacyr (e depois para sua filha em virtude do óbito). Não se trata de mera convenção particular que está sendo oposta à Fazenda para afastar a responsabilidade do INSS pelo pagamento do tributo. Mais do que isso, no caso em pauta, houve a efetiva transferência da propriedade do imóvel em decorrência da quitação do contrato de compra e venda. Não pode ser o INSS responsabilizado por IPTU e TCL de imóvel que não mais lhe pertencia unicamente em virtude da omissão do Sr. Moacyr, a quem incumbia efetuar o registro na matrícula do imóvel. E, conforme se pode observar dos registros do próprio cadastro do Município (evento 7, parecer2), este tinha pleno conhecimento acerca da transferência do imóvel pelo IAPAS/INSS ao Sr. Moacyr, tanto assim que propôs a execução fiscal também contra a Sra. Cleidelucia (herdeira de Moacyr). Aliás, na manifestação do evento 21, o Município admite sequer ter enviado carnê diretamente ao INSS, Ou seja, tinha pleno conhecimento de quem residia no imóvel não era, prepostos do INSS, nem era esse um imóvel funcional ou se de de algum posto de atendimento, mas sim o promitente comprador ou alguém para quem este tivesse transmitido o imóvel, por sucessão imobiliaria intervivos ou causa mortis. Manifesta, portanto, a ilegitimidade do INSS para figurar no polo passivo da execução fiscal. Ausência de notificação Como já dito, considerando que a execução fiscal foi endereçada, não apenas contra o INSS, mas também contra Cleidelucia Silva Prete, resta evidente que o Município tinha ciência de que o INSS não estava na posse do imóvel e, portanto, não estariam seus propostos administrativos no local para receber o carnê de cobrança. Tal circunstância afasta a presunção de recebimento do carnê pelo INSS, pois o carnê é enviado para o endereço do imóvel, cabendo ao Município, diante da negativa de residencia/domicílio/posse/domínio útil por parte do INSS, comprovar ao menos o envio para o INSS, por tratar-se de situação excepcional. Nesse sentido a jurisprudência do TRF4, v. g: (..) A presunção de legitimidade dos atos emanados da Administração se funda na noção de que a Administração Pública só pode realizar aquilo que a lei determina, razão pela qual os atos administrativos que irão culminar em futura execução judicial devem seguir o princípio documental, possibilitando o controle da legitimidade do procedimento pelos administrados e pelos órgãos fiscalizadores em geral (MP, Tribunal de Contas, etc). Não se pode admitir uma unilateralidade absoluta em favor do ente tributante para a constituição dos créditos tributários, cujo procedimento destituído de qualquer registro documental, não garanta um mínimo de contraditório ao contribuinte. Contudo, tendo sido intimado a fazer tal prova, o Município admitiu não ter enviado notificação ao INSS, pois "o envio de diversos carnês para diversos contribuintes solidários em relação ao mesmo lançamento de IPTU de um imóvel acarretaria uma duplicidade (ou mesmo multiplicidade) enorme de pagamentos". E inexistindo envio de carnê ou notificação do lançamento ao INSS, tenho por nulo o procedimento de constituição do crédito em relação a ele por manifesto cerceamento de defesa. Diante do reconhecimento da ilegitimidade passiva e nulidade do procedimento administrativo de constituição do crédito em relação ao INSS, tenho por prejudicada a análise da tese de imunidade recíproca, que de qualquer maneira tem aplicabilidade apenas aos impostos, e não às taxas. (..) Ressalto que, no caso, os prestações avençadas no contrato de promessa de compra e venda foram quitadas, averbando-se como proprietário o promitente comprador, Sr. Moacyr Carlos Prette. Com o falecimento do sr. Moacyr, sua filha Cleidelúcia herdou o imóvel e, enquanto for a proprietária, é a responsável pelo pagamento do IPTU. Com efeito, o acórdão recorrido se manifestou, de forma clara e suficiente, acerca dos temas necessários ao integral deslinde da controvérsia, não havendo falar em nulidade qualquer. Registre-se que a mera insatisfação com o conteúdo da decisão proferida não importa em violação dos artigos ditos violados. Com efeito, o fato de o Tribunal haver decidido o recurso de forma diversa da defendida nas razões da parte insurgente, elegendo fundamentos distintos daqueles por ela propostos, não configura omissão, contradição ou ausência de fundamentação. Precedentes: AgInt no AREsp n. 2.347.060/SP, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024; AgInt no REsp n. 2.130.408/CE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024. Quanto ao mérito, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 122, firmou entendimento no sentido de que tanto o proprietário constante do registro imobiliário quanto o possuidor, a qualquer título, podem ser legitimados como sujeitos passivos do IPTU, competindo à legislação municipal a definição do contribuinte. Nesse sentido: TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 122, vinculado ao Recurso Especial repetitivo n. 1.111.202/SP, de relatoria do Ministro Mauro Campbell Marques, firmou entendimento de que tanto o promitente comprador do imóvel quanto seu promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. 2. Essa orientação se aplica, inclusive, às hipóteses em que o compromisso de compra e venda foi devidamente registrado em cartório. Precedentes. 3. O presente caso não se enquadra na hipótese de exceção observada no julgamento do REsp 1.204.294/RJ, tendo em vista a ausência de identidade das circunstâncias fáticas que orientaram o referido precedente, em especial a aquisição do imóvel pela modalidade de usucapião. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.695.049/SP, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 12/2/2019, DJe de 21/2/2019.) Assim, ainda que tenha sido comunicada e registrada a escritura de compra e venda com quitação, a parte recorrida, na qualidade de proprietária (promitente vendedora), é responsável pelos débitos de IPTU referentes aos fatos geradores ocorridos antes do registro da transferência do imóvel no ofício competente. A título exemplificativo, ressalto a conclusão do Min. Gurgel de Faria, ao julgar monocraticamente o REsp n.º 2.179.097/SP, no sentido de que: "Se a responsabilidade tributária do alienante subsiste mesmo na hipótese de arrematação judicial, com ainda mais razão deve ser mantida nos casos de venda voluntária" (REsp n. 2.179.097, Ministro Gurgel de Faria, DJEN de 26/11/2025.). Noutro ponto, o seguimento da execução foi ainda obstado pela ausência de notificação do INSS acerca do lançamento tributário. O Município recorrente, amparado no enunciado 397 da Súmula do STJ, afirma que a notificação do lançamento se presume válida com o envio do carnê ao endereço do imóvel. A Corte de origem considerou que ao endereçar a execução fiscal contra o INSS e a herdeira do adquirente do imóvel, o Município tinha ciência de que a autarquia federal não estava na posse do bem e que, portanto, seus prepostos não estariam no local para receber o carnê de cobrança. No seu entender, essa condição afastaria a presunção quanto ao recebimento do documento, tornando nulo o procedimento de constituição do crédito, por cerceamento de defesa. A partir dessa compreensão, o órgão julgador concluiu que, quando o Município tem ciência de que o proprietário não está na posse do bem, a presunção decorrente do envio do carnê ao endereço do imóvel deixaria de existir. Esse entendimento, contudo, não se coaduna com a orientação há muito consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça. Com efeito, o IPTU é tributo cujo lançamento está vinculado ao imóvel, sendo a notificação do contribuinte regularmente realizada mediante a remessa do carnê ao endereço cadastrado do bem. Esse entendimento foi firmado pela Primeira Seção no julgamento do REsp n.º 1.111.124/PR, submetido ao rito dos recursos repetitivos, sob a relatoria do Ministro Teori Albino Zavascki. Das razões desse voto condutor, extrai-se o seguinte trecho: É de ser prestigiado o entendimento firmado nesses precedentes, tendo em vista que (a) o proprietário do imóvel tem conhecimento da periodicidade anual do imposto, de resto amplamente divulgada pelas Prefeituras; (b) o carnê para pagamento contém as informações relevantes sobre o imposto, viabilizando a manifestação de eventual desconformidade por parte do contribuinte; (c) a instauração de procedimento administrativo prévio ao lançamento, individualizado e com participação do contribuinte, ou mesmo a realização de notificação pessoal do lançamento, tornariam simplesmente inviável a cobrança do tributo." (REsp n. 1.111.124/PR, relator Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Seção, julgado em 22/4/2009, DJe de 4/5/2009.) No mesmo sentido, esta Corte já assentou que a obrigação tributária relativa ao IPTU possui natureza propter rem, acompanhando o imóvel em suas mutações subjetivas, ainda que se refira a fatos geradores anteriores à alteração da titularidade do bem, entendimento que encontra reforço nas regras de responsabilidade tributária previstas nos arts. 130 e 131, I, do Código Tributário Nacional (AgInt no REsp n. 1.898.562/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 26/5/2021). Com efeito, a notificação do lançamento do IPTU decorre do simples envio do carnê de cobrança ao endereço do imóvel, ato que goza de presunção de legitimidade, cabendo ao sujeito passivo demonstrar o não recebimento da correspondência. A propósito, de um dos votos exarados nos recursos que se transformaram em Leading cases para a formulação do enunciado 397/STJ, colho ainda o seguinte esclarecimento, in verbis: A notificação deste lançamento ao contribuinte ocorre quando, apurado o débito, envia-se para o endereço do imóvel a comunicação do montante a ser pago. (..) Caberia ao recorrente, para afastar a presunção, comprovar que não recebeu pelo correio o carnê de cobrança (embora difícil a produção de tal prova), o que não ocorreu neste feito" (REsp n. 168.035-SP, 2ª Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 24.9.2001). (AgRg no REsp n. 784.771/RS, relatora Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, julgado em 3/6/2008, DJe de 19/6/2008.) Não se pode olvidar que, enquanto não formalizada a transferência da propriedade no registro imobiliário, o bem permanece sob a titularidade do Instituto, circunstância que não se altera pelo simples fato de o proprietário não residir no local ou de o Município ter ciência da posse exercida por terceiro. Ao decidir em sentido diverso, afastando tal presunção com fundamento na ausência de posse do imóvel pelo proprietário, o acórdão recorrido divergiu da orientação consolidada no enunciado da Súmula 397 do STJ. Diante do exposto, dou provimento ao recurso especial para reconhecer a legitimidade passiva do INSS para responder pelos débitos de IPTU referentes ao imóvel objeto da execução fiscal, bem como para afastar o fundamento de nulidade da constituição do crédito tributário por ausência de notificação do lançamento, determinando o regular prosseguimento da execução fiscal em relação à autarquia. É como voto.

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