O problema da responsabilidade no arrendamento rural com embargo
O arrendamento rural é uma das formas mais comuns de exploração agropecuária no Brasil. O proprietário (arrendador) cede o imóvel ao arrendatário em troca de remuneração, e o arrendatário explora a atividade agrícola ou pecuária por conta própria. Mas quando o imóvel arrendado é embargado pelo IBAMA ou pela SEMA, surge uma questão jurídica complexa: quem responde pelo embargo — o arrendador ou o arrendatário?
A resposta não é simples, e compreendê-la é fundamental tanto para quem já enfrenta essa situação quanto para quem está prestes a firmar um contrato de arrendamento.
O que diz o Decreto 6.514/2008
O art. 2º, incisos IX e X, do Decreto 6.514/2008 define quem pode ser autuado por infração ambiental. O inciso IX alcança “o proprietário ou possuidor de imóvel rural ou urbano que, mesmo não tendo praticado o ato, seja responsável pela recuperação ou compensação do dano ambiental”. Já o inciso X abrange “o contratante de serviços e obra, o empregador ou o mandante, quando a infração for cometida por seus contratados, empregados ou mandatários”.
Esses dispositivos criam uma responsabilidade objetiva solidária entre arrendador e arrendatário. Em outros termos: o IBAMA pode autuar e embargar o imóvel independentemente de quem efetivamente praticou o ato irregular, e tanto o proprietário quanto o ocupante podem ser responsabilizados.
A posição do STJ sobre a responsabilidade solidária
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O Superior Tribunal de Justiça consolidou, ao longo dos últimos anos, um entendimento favorável à responsabilização do proprietário do imóvel mesmo quando a degradação foi praticada por terceiro (arrendatário, parceiro, invasor). Os principais fundamentos são:
Obrigação propter rem
O STJ reconhece que a obrigação de recuperar o dano ambiental é propter rem — ou seja, adere ao imóvel e segue o proprietário, independentemente de quem causou o dano. O leading case é o REsp 1.179.316/SP, que estabeleceu que o adquirente do imóvel é solidariamente obrigado a reparar o dano ambiental, mesmo que o dano tenha sido causado por proprietário anterior.
Esse entendimento se aplica por analogia ao arrendador: mesmo que o arrendatário tenha sido o autor do desmatamento, o arrendador/proprietário também é responsável pela recuperação da área.
Responsabilidade objetiva ambiental
A responsabilidade civil ambiental é objetiva (art. 14, § 1º, da Lei 6.938/81). Não é necessário provar culpa do proprietário — basta demonstrar o nexo de causalidade entre o imóvel e o dano ambiental. O arrendador que cede sua terra a um arrendatário que pratica desmatamento irregular pode ser chamado a responder, mesmo que não soubesse da atividade.
Solidariedade com o arrendatário
O STJ, no Tema 707 (REsp 1.371.834/SP), fixou que a responsabilidade ambiental é solidária entre todos os que, de qualquer forma, contribuíram para a degradação. Na prática, isso significa que o IBAMA pode direcionar o embargo e a execução administrativa contra o arrendador, mesmo que o arrendatário seja o autuado principal.
Na prática: o que acontece quando o arrendatário desmata
Imagine o seguinte cenário: um fazendeiro arrendou sua propriedade em Mato Grosso. O arrendatário, sem autorização do arrendador e sem licença ambiental, suprimiu vegetação nativa na área de Reserva Legal. O IBAMA identifica o desmatamento via PRODES, lavra o auto de infração e o termo de embargo em nome do arrendatário. Mas a fiscalização constata que o imóvel pertence ao arrendador.
Nesse cenário, o arrendador enfrentará consequências severas e de difícil reversão. A primeira delas é a possível inclusão no polo passivo do auto de infração como responsável solidário, respondendo pela mesma infração atribuída ao arrendatário. Além disso, o embargo recairá sobre o imóvel como um todo, impedindo qualquer atividade produtiva na área afetada — inclusive pelo próprio arrendador, que sequer praticou o ato irregular. Somam-se a isso a obrigação de recuperar a área degradada por meio de PRAD (Plano de Recuperação de Área Degradada), mesmo sem ter sido o causador do dano, e a dificuldade de obter crédito rural enquanto o imóvel permanecer embargado, já que a Resolução CMN 5.193/2024 impede o financiamento de propriedades nessa situação.
Como proteger o arrendador: cláusulas contratuais essenciais
A prevenção é o melhor caminho. Um contrato de arrendamento rural bem elaborado pode não eliminar a responsabilidade solidária do arrendador, mas cria mecanismos de responsabilização do arrendatário e facilita o ressarcimento posterior.
Cláusula de conformidade ambiental
O contrato deve exigir que o arrendatário mantenha o imóvel em conformidade com a legislação ambiental durante toda a vigência do contrato, incluindo a proibição expressa de supressão de vegetação sem autorização. A cláusula deve prever multa contratual específica para o caso de infração ambiental praticada pelo arrendatário.
Cláusula de responsabilidade pelo embargo
Incluir cláusula prevendo que, em caso de embargo lavrado em decorrência de atividade do arrendatário, este responderá por todos os custos de desembargo, incluindo honorários advocatícios, elaboração de PRAD e eventuais multas administrativas. Essa cláusula não é oponível ao IBAMA (o órgão pode continuar exigindo do arrendador), mas cria direito de regresso do arrendador contra o arrendatário.
Declaração de situação ambiental do imóvel
Antes de firmar o contrato, o arrendador deve realizar uma due diligence ambiental do imóvel: verificar a situação do CAR, a existência de embargos ou autos de infração, a regularidade da Reserva Legal e das APPs. A declaração do estado ambiental do imóvel deve ser anexada ao contrato, documentando que, no momento da entrega, o imóvel estava regular.
Cláusula resolutória por infração ambiental
O contrato pode prever que a prática de infração ambiental pelo arrendatário constitui causa de rescisão imediata do contrato, sem necessidade de aviso prévio. Isso permite ao arrendador retomar o imóvel rapidamente e tomar as providências necessárias para iniciar o processo de desembargo.
O que fazer se o imóvel arrendado foi embargado
Se o embargo já foi lavrado, o arrendador deve agir em duas frentes simultaneamente.
Na frente jurídica-administrativa, é necessário apresentar defesa administrativa demonstrando que a infração foi praticada pelo arrendatário, sem conhecimento ou autorização do arrendador, e requerer a exclusão do arrendador do polo passivo ou, ao menos, a limitação de sua responsabilidade. Essa defesa deve ser fundamentada na ausência de nexo causal direto entre a conduta do arrendador e o dano ambiental, ainda que se reconheça a natureza propter rem da obrigação de recuperação.
Na frente contratual, o arrendador deve notificar formalmente o arrendatário sobre o embargo, exigir que este apresente defesa administrativa própria e arque com todos os custos decorrentes da infração, incluindo honorários, elaboração de PRAD e eventuais multas. Dependendo da gravidade da situação e das cláusulas contratuais, deve-se avaliar a rescisão imediata do contrato para permitir a retomada do imóvel e o início do processo de desembargo.
Como sustentamos na obra Embargos Ambientais em Áreas Rurais (Thomson Reuters, 2025), a responsabilidade do arrendador é uma das questões mais sensíveis do direito ambiental agrário, e a prevenção contratual é infinitamente mais eficiente do que a litigância posterior.
Guia Prático de Desembargo ambiental
Passo a passo completo para levantar o embargo do IBAMA ou da SEMA. Estratégias jurídicas e administrativas para produtores rurais.
Perguntas Frequentes
O proprietário responde por embargo ambiental causado pelo arrendatário?
Quais cláusulas contratuais protegem o arrendador de embargos ambientais?
O que é responsabilidade propter rem em embargos ambientais?
Como funciona a responsabilidade objetiva ambiental no arrendamento?
O que fazer quando o imóvel arrendado é embargado pelo IBAMA?
Advogado. Especialista em Direito Administrativo. Mestrando pela UNIVALI. Autor de Embargos Ambientais em Áreas Rurais (Thomson Reuters, 2025). Diretor Jurídico do Instituto de Direito Agroambiental.