Rescisão de contrato de loteamento por embargo ambiental: sentença em Cuiabá

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA AUTOS: Nº 1033375-34.2021.8.11.0041 REQUERENTE: RODRIGO AGUIAR BARÃO REQUERIDO: SECOLO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI Vistos. Trata-se de Rescisão Contratual C/C Indenizatória por Danos Morais E Materiais c/c Tutela Antecipada ajuizada por Rodrigo Aguiar Barão em desfavor de Secolo Negócios Imobiliários Ltda., Rosana Maria da Silva Secolo e Marcia Secolo, qualificados. Narra que em 06/06/2021 adquiriu os lotes 09,10 e 11 da quadra 41 do empreendimento denominado Chácara do recreio Paraíso dos Lagos, localizado na Zona Rural do Munícipio de Cuiabá-MT, Rio Coxipó do Ouro, com 195m², de forma parcelada, sendo que já foi pago a quantia de R$ 22.850,00 (vinte e dois mil, oitocentos e cinquenta reais). Assevera que, vinha cumprindo com suas obrigações entabuladas, pagando as parcelas em dia, até se informar das condições irregulares do loteamento e impossibilidade de obter a posse do imóvel em razão do embargo ocorrido em 26/01/2021. Alega que, as requeridas sabiam do embargo e mesmo assim realizou a venda dos imóveis ao requerente. Aduz que foi induzida ao erro quando adquiriu os Lotes, pois assinou os contratos acreditando que os imóveis eram legítimos e devidamente legalizados, uma vez que, de acordo com o contrato, o lançamento já teria se dado no dia 01 de novembro de 2020, como se já tivesse regularizado, comprovando aqui a omissão de informações ao consumidor e a má-fé da empresa Ré Sendo assim, tentou resolver amigavelmente a celeuma, sem êxito. Registra ainda a abertura de ação cível pública pelo Ministério Público Estadual n.º 1027269-56.2021.8.11.0015. Requer a concessão da tutela de urgência para que seja determinada a suspenção de todos os efeitos do contrato de loteamento e o arresto cautelar do valor pago pela requerente, à disposição do Juízo, até ulterior deliberação, visando assegurar e satisfazer parte do crédito do requerente, pelas inúmeras tentativas frustradas na seara administrativa, bem como medida judicial movida pelo douto Ministério Público, a demonstrar a lesividade e reiteração de condutas, por parte da empresa demandada. No mérito requer a confirmação da liminar com a consequente rescisão do contrato, devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. Com a inicial anexos documentos de Id. 66287769/66289095. O pedido de tutela antecipada não foi analisado (Id. 73677600), mas foi deferido o parcelamento das custas ao requerente. Devidamente citada, a parte requerida Secolo Negócios Imobiliários Eireli apresentou a contestação de Id. 82937041 com os documentos colacionados em Id. 82935989/82937046. Defendeu que a opção de rescisão é de iniciativa da parte autora, que não há qualquer embargo na obra e que só houve atraso por conta da regularização perante a Secretaria do Meio Ambiente, sendo que ainda está dentro do prazo para regularizar. Redarguiu o direito de retenção dos valores pagos em razão da culpa exclusiva da parte requerente que pleiteia a rescisão do contrato. Pretende a devolução de parte do valor pago com a retenção das arras e demais penalidade previstas contratualmente. Ao final, suscitou a inexistência de comprovação de anos morais e materiais, em virtude da ausência de sua violação. Pugnou a improcedência total dos pedidos. Impugnação a contestação em Id. 12904479. Posteriormente, a parte requerente pela petição de Id. 13013893, solicitou a desistência do feito em relação às requeridas Rosana Maria Da Silva Secolo E Marcia Secolo, o que foi deferido em Id. 157442562. Decisão de saneamento do em Id. 206514145. Foram fixados os pontos controvertidos e determinada a produção de provas pelas partes. Não houve manifestações. É o relatório. Decido. É patente que a relação havida entre as partes é relação de consumo, pois se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor, expressamente definido nos artigos 2º e 3º do CDC. Portanto, a presente relação deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que tem por objetivo preservar o equilíbrio e proporcionalidade das relações obrigacionais e/ou contratuais entre fornecedor/consumidor. Nesse passo, a legislação brasileira, além da doutrina e da jurisprudência, tratou do tema vulnerabilidade do consumidor, adotando a Teoria Finalista Mitigada. Nas palavras da jurista Eliane M. Octaviano Martins: “Inobstante serem detectados inúmeros entendimentos diversos acerca do exato alcance do conceito de vulnerabilidade, prepondera a exegese que sustenta dever ser a vulnerabilidade compreendida no sentido técnico, jurídico e socioeconômico”. Sendo assim, identificada a relação consumerista, bem como identificados os seus componentes, evidente simbiose entre caso concreto e legislação consumerista correspondente. O Código de Processo Civil Brasileiro, em seu art. 373, incisos I e II, preceitua que cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, determinando que é ônus do réu apresentar provas hábeis a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito por aquele postulado, verbis: “Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.” Sobre a distribuição do ônus da prova, José Frederico Marques leciona que: "As normas produtoras de efeitos jurídicos constituem, em última análise, verdadeiras configurações abstratas de fatos e acontecimentos, a cuja existência se prendem as consequências de ordem jurídica que os preceitos legais preveem e disciplinam. Necessário é, por isso, que a pessoa que pretenda obter esses efeitos jurídicos previstos nas normas e regras da lei, prove e demonstre a existência dos fatos de onde tais efeitos se originam. Corolário desse fenômeno é a regra de que 'cada parte suporta o ônus da prova sobre a existência de todos os pressupostos (inclusive os negativos) das normas sem cuja aplicação não pode ter êxito sua pretensão processual'. Verifica-se dos documentos que a autora trouxe aos autos o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda (Id. 66287783) que comprova a relação jurídica entre as partes, que também demonstram o pagamento da entrada e das parcelas, a Ação Civil Pública (Id. 66288273), cancelamento de alvará do loteamento (Id. 66287785), termo de embargo SEMA (Id. 6628243), notícias do embargo (Id. 662888242). Da leitura de todos os documentos, em contraste com o alegado na contestação, é possível estabelecer que a obra foi realmente embargada pelo órgão competente e, não há qualquer prova da continuidade das obras ou da regularização, como alegado na peça de defesa. Com efeito, foi comprovado pela parte autora o pagamento no montante de R$ 22.850,00 (vinte e dois mil, oitocentos e cinquenta reais), por uma obra que foi embargada, portanto, deve ser rescindido o contrato e devolvido o valor pago. Em contrapartida, outro ponto controvertido de disputa das partes se refere ao fato afirmado pela autora de que esta não tinha ciência do embargo ambiental existente na área, do qual somente teve conhecimento após as notícias veiculadas em mídia. Com efeito, dispõe o art. 475 do Código Civil: "Art. 475 A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." Cumpre ressaltar que a realização de um contrato obriga as partes a cumprirem as prestações entabuladas, sendo ínsito a todo pacto bilateral que sua inadimplência poderá acarretar a rescisão, por se tratar de cláusula resolutiva tácita. Demais disso, admitir tal possibilidade seria ir de encontro aos princípios que regem a relação contratual, quais sejam, da probidade e boa-fé. Considerando que, nos termos do artigo 1.201 do Código Civil, "é de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa". Impõe-se concluir que há como se reconhecer a boa-fé da posse do requerente, em razão da sua ignorância sobre o embargo ambiental existente nos imóveis que somente veio à tona após a veiculação em mídia jornalística. Aliás, cumpre salientar que o conhecimento acerca do embargo ambiental não pode ser presumido, de modo que havia ao requerido o dever de comprová-lo em juízo para atestar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil). Dessa forma, restou comprovada a responsabilidade da parte requerida, na medida em que ao deixar de informar a existência do embargo ambiental na área, o requerido deu ensejo a sua rescisão. Com o imóvel embargado pela existência de infração ambiental havido junto a SEMA, há duas consequências lógicas independentes e relevantes a justificar o desfazimento do negócio jurídico, caracterizada pela perda do potencial produtivo (100% da área) e pela característica propter rem que envolve danos ambientais e que poderia trazer grandes prejuízos ao requerente ao assumir a responsabilidade intrínseca de promover a reparação do dano causado na área pelo requerido. Tal reparação poderia acarretar, ainda, a necessidade de reflorestamento da área indevidamente desmatada pelo requerido que resultaria na diminuição de área agricultável. O Código Civil, em seu art. 422, prevê que as partes, em todas as relações jurídicas bilaterais, devem se pautar no princípio da boa-fé objetiva O diploma civil substantivo prevê ainda que “Silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado" (art. 147 CC)." Desta feita, se a parte requerida possuía ciência deste embargo, tal informação deveria constar no contrato de cessão de transferência de direitos possessórios. Assim, o comprador tem o direito de saber do embargo administrativo, a fim de que possa refletir, munido de todas as informações necessárias, e decidir sobre a concretização do negócio jurídico a ser celebrado. Entrementes, diante do conjunto probatório anexado ao caderno processual, há de ser reconhecida a conduta ilícita do requerido que descumpriu com o dever de informação. Pela rescisão do negócio, devem as partes retornar ao status quo ante, cabendo ao requerido restituir o valor pago ao requerente, com a retomada da posse do imóvel. Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados: “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE - IMPOSSIBILIDADE DE EDIFICAÇÃO - OMISSÃO PELO VENDEDOR - RESCISÃO CONTRATUAL - CABIMENTO - OMISSÃO E CONTRADIÇÃO - INEXISTÊNCIA - REJULGAMENTO - INVIABILIDADE - EMBARGOS REJEITADOS. Inexiste vício no julgado quando o colegiado se pronunciou acerca de todos os pontos discutidos no recurso, expondo claramente nas razões de decidir os fundamentos pelos quais se posicionou. Os embargos de declaração não se prestam para sanar eventual inconformismo, tampouco para reexame de matéria já decidida. Ainda que a parte alegue a intenção de ventilar matéria para fins de prequestionamento, o julgador não é obrigado a examinar exaustivamente todos os dispositivos legais apontados pela recorrente, quando a fundamentação da decisão for clara e precisa, solucionando o objeto da lide”. (TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 1001451-82.2021.8.11.0080, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 09/08/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2023) “RECURSO INOMINADO - REVELIA - PRESUNÇÃO RELATIVA DA VERACIDADE DOS FATOS NARRADOS NA INICIAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE CHÁCARA RECREIO - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR - SITUAÇÃO IRREGULAR - FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL - DIREITO DA PARTE AUTORA À RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJ-MT 10249876820218110001 MT, Relator: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Data de Julgamento: 27/06/2022, Turma Recursal Única, Data de Publicação: 29/06/2022) “RECURSO INOMINADO. EFEITOS DA REVELIA. PRESUNÇÃO RECONHECIDA. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. EXTINÇÃO PELA EVICÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE CHACARÁ DE RECREIO COM PROBLEMAS AMBIENTAIS. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Quando a parte reclamada deixa de comparecer à audiência de conciliação, ou de apresentar sua contestação, é considerada revel, presumindo-se verdadeiros os fatos alegados na inicial (Súmula 11 da Turma Recursal Única). Reconhecimento da presunção relativa dos fatos alegados na inicial. 2. A extinção regular dos contratos ocorre com o cumprimento das prestações avençadas, ou ainda, com o termo final nos contratos de trato sucessivo. Todavia, o contrato pode extinguir-se antes do cumprimento das obrigações, por variados motivos: resolução, resilição e rescisão. O contrato deve ser extingo pela evicção quando o consumidor não foi emitido na posse em virtude de irregularidades no empreendimento, sendo devido ao evicto, receber o preço que pagou pela coisa negociada (TJ-RS - AC: 70079485165 RS, Relator: Pedro Luiz Pozza, Data de Julgamento: 11/04/2019, Décima Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 15/04/2019). 3. O simples descumprimento contratual, embora caracterize conduta ilícita, por si só, não configura dano moral, pois não tem o condão de macular a imagem do consumidor e de gerar sentimentos indesejados. Mesmo que o descumprimento contratual de compra e venda de chácara de recreio tenha decorrido de problemas ambientais, não há prejuízo extrapatrimonial ao ponto de justificar uma indenização por dano moral. (TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 1023271-69.2022.8.11.0001, Relator: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Data de Julgamento: 10/06/2024, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 13/06/2024). Quanto ao pedido de indenização por danos morais, entendo que o descumprimento contratual que dá causa à rescisão, restituição de valores e perdas e danos não é suficiente à caracterização do dano moral indenizável. Para que seja indenizável, o dano advindo do ato ilícito deve ser capaz de atingir um dos direitos de personalidade daquele que o sofreu, situação inocorrente nesta hipótese. Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para DECLARAR RESCINDIDO o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir o valor pago de R$ 22.850,00 (vinte e dois mil, oitocentos e cinquenta reais), imediatamente, corrigido pelo índice INPC/IBGE e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir de cada desembolso. Em face da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), CONDENO as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% pela requerente e 50% pela requerida. Quanto aos honorários advocatícios, fixo em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo 2º do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da autora, vedada a compensação. PUBLIQUE-SE. INTIME-SE. CUMPRA-SE. Com o trânsito em julgado, o que deverá ser certificado, procedam-se com as anotações necessárias e, em seguida, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Cuiabá/MT, 31 de março de 2026. Ana Cristina Silva Mendes Juíza de Direito