Alienação do imóvel não livra o poluidor direto da obrigação de reparar o dano ambiental

Quem degrada e depois vende o imóvel pode lavar as mãos? A resposta, felizmente, continua sendo não. Em sentença publicada no dia 11 de agosto de 2026, a 35ª Vara Federal de Pernambuco (processo nº 0012461-76.2008.4.05.8300) condenou uma empresa do setor sucroalcooleiro a recuperar áreas de preservação permanente e de reserva legal utilizadas indevidamente para o cultivo de cana-de-açúcar, além de pagar R$ 100.000,00 a título de dano moral coletivo. A decisão enfrenta dois problemas que assombram a prática do direito ambiental do agronegócio: a tentativa de transferir a responsabilidade reparatória ao adquirente do imóvel e a dificuldade de quantificar o enriquecimento obtido com a exploração ilícita.

A degradação de quase cinco décadas e a prova pericial

O caso tem uma particularidade que salta aos olhos: a própria ré admitiu, perante o perito, cultivar cana-de-açúcar nas áreas há aproximadamente 49 anos. A perícia, realizada por geoprocessamento de imagens de satélite e ortofotocartas (com diligência in loco confirmada nos esclarecimentos complementares), apurou a redução de até 90,73% da mata nativa remanescente em um dos imóveis, entre 1974 e 2007. O déficit total entre APP e reserva legal nos dois imóveis chegou a 148,44 hectares — tudo convertido em monocultura canavieira.

A ré impugnou o laudo alegando ausência de vistoria presencial, erro na extensão de um dos imóveis e confusão entre receita e lucro. Todas as objeções foram enfrentadas pelo perito em cinco rodadas de esclarecimentos, ao longo de mais de três anos de instrução. A sentença acertou ao consignar que divergência entre o laudo do perito do juízo e o parecer do assistente técnico resolve-se em favor do primeiro, por sua condição de terceiro imparcial. Na prática, o que se vê é que a tentativa de descredenciar a perícia ambiental com argumentos periféricos raramente prospera quando o laudo é metodologicamente consistente.

A venda do imóvel como escudo e a correta aplicação do Tema 1.204 do STJ

O argumento mais relevante da defesa foi o de ilegitimidade passiva superveniente. A ré sustentou que, tendo alienado um imóvel em 2022 e tendo o outro sido desapropriado pelo Estado de Pernambuco em 2016, as obrigações de recuperação deveriam recair exclusivamente sobre os atuais titulares, com fundamento na natureza propter rem das obrigações ambientais (Tema 1.204 do STJ, fixado nos REsp 1.953.359/SP e REsp 1.962.089/MS, Rel. Min. Assusete Magalhães, Primeira Seção, j. 13/09/2023).

O raciocínio, contudo, inverte a lógica do precedente. A tese do Tema 1.204 autoriza o credor a exigir a reparação do proprietário atual, de qualquer dos anteriores ou de ambos, solidariamente. A isenção do alienante é exceção — e exige a prova cumulativa de dois requisitos: que o direito real tenha cessado antes da causação do dano e que o alienante não tenha concorrido para o resultado lesivo.

Convém perguntar: como poderia uma empresa que explorou as áreas durante quase meio século, suprimiu mais de 90% da vegetação nativa e auferiu proveito econômico direto da degradação pretender que a simples transferência dominial (posterior, inclusive, ao ajuizamento da ação) a eximisse de reparar? A sentença foi precisa ao rejeitar essa tentativa. A responsabilidade, no caso, não decorre apenas da condição de ex-proprietária; decorre da responsabilidade objetiva pelo risco da atividade poluidora, nos termos do art. 225, § 3º, da Constituição Federal, e do art. 14, § 1º, da Lei nº 6.938/81.

A lição para o produtor rural é direta. A obrigação propter rem não funciona como salvo-conduto para quem causou o dano. Funciona, sim, como garantia adicional para o credor ambiental, que pode cobrar de quem tem o imóvel hoje, de quem o tinha ontem ou de todos ao mesmo tempo. O alienante que degradou não se libera; o adquirente que não fez diligência assume o risco. A due diligence ambiental antes da compra de imóveis rurais é, portanto, medida de sobrevivência patrimonial.

O enriquecimento ilícito sem perícia contábil e a preclusão que pune o autor

Um ponto da sentença merece atenção especial por seu efeito prático. O IBAMA e o MPF pediram a condenação da ré ao pagamento do enriquecimento obtido com o cultivo em APP e reserva legal. O pedido foi rejeitado, e a razão é instrutiva.

O perito ambiental, desde o primeiro laudo em 2022, ressalvou expressamente que a apuração do lucro líquido da atividade demandaria perícia contábil específica. A ressalva foi reiterada em 2023, 2024 e 2025. Em nenhum momento os autores requereram a produção dessa prova. A instrução foi encerrada, as partes foram intimadas para alegações finais e só então se tentou reiterar o pedido condenatório — sem qualquer base probatória.

O resultado é tecnicamente correto (preclusão temporal e consumativa), mas revela uma falha estratégica séria da acusação. A toda evidência, o IBAMA e o MPF tinham elementos para perceber, ao menos desde 2022, que sem prova contábil o pedido de enriquecimento ilícito seria inviável. A inércia processual penalizou não a ré, mas a própria coletividade titular do direito difuso lesado. A lição serve para ambos os lados: para o réu, mostra que a omissão do autor pode ser tão eficaz quanto a melhor defesa; para o autor, reforça que a produção de provas não se faz por presunção.

O dano moral coletivo e os critérios do STJ

A condenação em R$ 100.000,00 por dano moral coletivo seguiu os sete critérios fixados pelo STJ no REsp 2.200.069/MT (Primeira Turma, Rel. Min. Regina Helena Costa, j. maio/2025). A sentença aplicou cada critério ao caso concreto, desde a exigência de conduta injusta e ofensiva (e não mero descumprimento formal) até a proteção qualificada da Mata Atlântica como patrimônio nacional, nos termos do art. 225, § 4º, da CF.

O valor, entretanto, parece modesto diante da extensão do dano (148,44 hectares degradados ao longo de décadas, em bioma constitucionalmente protegido, por empresa agroindustrial de porte). A própria sentença reconheceu a existência de proveito econômico direto e a perenidade da degradação. A nosso ver, o quantum poderia ter sido mais expressivo, sobretudo porque a função do dano moral coletivo não é apenas compensatória, mas também pedagógica e dissuasória; fixá-lo em patamar que a empresa absorve como custo operacional ordinário esvazia sua finalidade.

O que a sentença significa para quem explora ou adquire imóvel rural

Para o produtor que explora áreas com passivo ambiental, a sentença reafirma que a passagem do tempo e a transferência do imóvel não apagam a responsabilidade de quem efetivamente causou a degradação. A ação tramitou por 18 anos — e mesmo assim a condenação alcançou a empresa que operava as áreas à época dos fatos. Aqui se aplica, com toda a propriedade, o regime da responsabilidade objetiva ambiental: basta a conduta, o dano e o nexo causal.

Para o adquirente de imóvel rural, a mensagem é igualmente clara. A natureza propter rem da obrigação ambiental não o protege automaticamente — ao contrário, expõe-no ao risco de responder por passivos pretéritos. A investigação prévia (consulta ao CAR, verificação de embargos ativos, análise de imagens históricas de satélite, exame da matrícula) não é formalidade burocrática; é o único meio de evitar que o preço pago pelo imóvel se revele apenas o primeiro de muitos custos.

Entendemos, por fim, que a sentença acerta no essencial — responsabilizar quem degradou — e erra no acessório — fixar indenização por dano moral coletivo em valor que não reflete a gravidade da lesão. O saldo, porém, é positivo: a decisão reforça que a alienação posterior ao dano não é carta de alforria ambiental e que a solidariedade entre causador e atual proprietário é instrumento de efetividade, não de conveniência.

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