STJ: pendencias no CAR e obrigacao contratual do vendedor rural

EDcl nos AREsp 3106817/GO (2025/0447653-3) RELATOR : MINISTRO LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG) EMBARGANTE : ADRIANA MUNHOZ BLANCO PASCHOALETTI EMBARGANTE : ROBERTO MUNHOZ BLANCO EMBARGANTE : ANA SILVIA MUNHOZ BLANCO ARAUJO EMBARGANTE : MARCOS MUNHOZ BLANCO ADVOGADOS : CARLOS MARIO DA SILVA VELLOSO FILHO - DF006534 JOSE ROBERTO BRUNO POLOTTO - SP118672 RODRIGO LEPORACE FARRET - DF013841 ERICO BOMFIM DE CARVALHO - DF018598 ABNER GOMYDE NETO - SP264826 RENATA FERNANDES HANONES CARPANEDA - DF039487 JOÃO CARLOS BANHOS VELLOSO - DF049000 ANA FLAVIA PENNA VELLOSO - DF017972 GABRIELA DOURADO CAMPELLO DE MELLO - DF031721 EMBARGADO : AGRO SAO LUIZ LTDA EMBARGADO : FREDERICO IVALDO SILVA COELHO EMBARGADO : MARCELLA MARTINS DE ARAUJO COELHO ADVOGADOS : TARCISIO VIEIRA DE CARVALHO NETO - DF011498 EDUARDO AUGUSTO VIEIRA DE CARVALHO - DF017115 FABIANO RODRIGUES COSTA - GO021529 SILVIA ALEGRETTI - DF019920 FREDERICO RODRIGUES DE SANTANA - GO039498 LUCAS YURI COUTINHO TOLEDO - GO050931 DECISÃO Cuida-se de embargos de declaração opostos por ADRIANA MUNHOZ BLANCO PASCHOALETTI, ROBERTO MUNHOZ BLANCO, ANA SILVIA MUNHOZ BLANCO ARAUJO e MARCOS MUNHOZ BLANCO contra decisão que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Os embargantes sustentam a existência de omissões na análise da preliminar de negativa de prestação jurisdicional (fls. 1687-1690, e-STJ) . Alegam, em síntese, que a decisão embargada examinou apenas três das questões suscitadas no recurso especial, quais sejam, a distinção entre inscrição e regularização definitiva do Cadastro Ambiental Rural, natureza propter rem da obrigação e ilegitimidade passiva de Adriana. No entanto, teria deixado de apreciar: a) o depoimento da testemunha Ronaldo Melo de Oliveira, as alegações finais, a morosidade administrativa na análise do CAR e os costumes do mercado imobiliário; b) o julgamento proferido no Agravo de Instrumento n. 5308984.85.2020.8.09.0000; c) a procuração outorgada aos compradores para solução das pendências ambientais e a circunstância de que estas não teriam impedido a utilização do imóvel; d) o alegado erro quanto à ausência dos vendedores em audiência de conciliação, embora estivessem representados por advogado; e e) a cessão dos direitos contratuais por Adriana a terceiro. Requerem o acolhimento dos aclaratórios, com efeitos modificativos, para que seja reconhecida a negativa de prestação jurisdicional e viabilizado o exame do mérito do recurso especial. É o relatório. Decido. Os embargos de declaração destinam-se a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material no julgado, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, não constituindo via adequada à mera rediscussão da controvérsia já decidida. No caso, os aclaratórios comportam acolhimento parcial, apenas para complementar a fundamentação da decisão embargada, sem alteração do resultado. A decisão anterior afastou a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC após verificar que o Tribunal de origem havia enfrentado as questões relativas à extensão da obrigação referente ao CAR, à natureza propter rem da obrigação e à legitimidade passiva de Adriana. Convém, contudo, explicitar o exame das demais questões apontadas pelos recorrentes na preliminar de negativa de prestação jurisdicional. Quanto ao depoimento da testemunha Ronaldo Melo de Oliveira, à alegada morosidade administrativa e aos costumes do mercado imobiliário, não se verifica omissão relevante no acórdão recorrido. Ao julgar os segundos embargos de declaração, o Tribunal estadual consignou expressamente que considerou as provas documentais e testemunhais produzidas nos autos e enfrentou a alegação de demora na regularização do CAR. Assentou que os vendedores tinham ciência, antes da celebração do negócio, das pendências ambientais existentes e que, mesmo assim, assumiram contratualmente a obrigação de solucioná-las, razão pela qual a demora administrativa não poderia ser imputada aos compradores. Confira-se (fls. 1443-1444, e-STJ): Em que pese todo o esforço argumentativo dos embargantes vendedores, de que não foram levadas em considerações: a testemunha ouvida, o agravo de instrumento interposto nos autos, as suas alegações finais, o costume do mercado imobiliário, fato é que este egrégio Tribunal de Justiça ao decidir levou em consideração as provas documentais trazidas aos autos. A saber: O documento acostado no evento 1, arquivo 12, que atesta que embora tenha sido realizada a inscrição do CAR pelos vendedores, estes foram notificados para regularizar algumas pendências antes da realização do contrato de compra e venda [...]. Conta ainda do referido documento a seguinte afirmativa: analisado com pendências, aguardando retificação e/ou apresentação de documentos, sendo que a data da emissão foi de 17.01.2018. Desse modo, diferente do quanto insistem em afirmar a inscrição do CAR já havia sido feita antes do negócio feito com os compradores. [...] Desse modo, é fato inconteste que: os vendedores tinham ciência diante da notificação outrora transcrita, feita em 17.01.2018, de que teriam que ser resolvidas algumas pendências ou inconsistências; que o instrumento particular de compra e venda foi feito no dia 01.08.2018, ou seja, após a sua notificação. É fato indene de dúvidas que o contrato consignou de forma expressa, que as últimas 3 parcelas seriam feitas após a resolução perante o CAR, e não a simples inscrição como pretendem a todo tempo infirmar, uma vez que esta já havia sido feita, tanto que foram notificados em momento anterior ao negócio firmado com os compradores. O acórdão integrativo enfrentou, ainda, especificamente a alegação de que a demora na regularização decorreria exclusivamente da Administração Pública e assentou que essa circunstância não poderia ser transferida aos compradores, pois os vendedores conheciam as pendências quando contrataram. Consta às fls. 1444-1445, e-STJ: Portanto, desde o princípio, os embargantes vendedores ao entabular como os compradores o contrato, já sabiam que haviam pendências a serem regularizadas relacionadas ao georreferenciamento, e optarem por vender o bem e assumir o risco de receber as parcelas após a solução das pendências registradas no contrato. [...] No entanto, mesmos cientificados de que deveriam promover a correção, e mesmo constando especificamente nos instrumentos ora transcritos, os embargantes não cumpriram com a sua parte na avença. Tal fato, pode ser confirmado também por meio da ata notarial anexada aos autos, que inclusive não foi negada pela testemunha arrolada e ouvida como informante, como sendo esposo de uma das requeridas. Sobre a suposta morosidade da inscrição do CAR, não se pode querer atribuir aos compradores a demora da regularização, porque já tinham ciência e, ainda assim, decidiram realizar o negócio nos termos previstos no contrato. Assentado isso, e atento as provas documentais e testemunhais acostadas aos autos, e por ter restado expressamente estabelecido no contrato que somente após a inscrição no CAR, compreendido aqui como regularização das pendências das quais já tinham os apelados cientificados, seriam feitos os 3 últimos pagamentos. Verifica-se, portanto, que a Corte local não deixou de apreciar a controvérsia relacionada à morosidade administrativa e à prova produzida, mas atribuiu aos elementos dos autos alcance diverso daquele pretendido pelos recorrentes. Não se exige do órgão julgador manifestação individualizada sobre cada elemento probatório ou argumento deduzido pela parte, desde que sejam enfrentadas as questões relevantes e expostas razões suficientes para a solução da controvérsia. Também não procede a alegação de negativa de prestação jurisdicional relacionada ao Agravo de Instrumento n. 5308984.85.2020.8.09.0000. É certo que o acórdão integrativo, embora tenha registrado expressamente a invocação daquele julgamento, não examinou de maneira individualizada a tese de que dele decorreria preclusão pro judicato. Com efeito, limitou-se, nesse particular, a consignar que os embargantes alegavam não terem sido considerados “a testemunha ouvida, o agravo de instrumento interposto nos autos, as suas alegações finais, o costume do mercado imobiliário”, para, em seguida, reafirmar as razões pelas quais o conjunto probatório conduzia ao reconhecimento do inadimplemento. Essa circunstância, contudo, não caracteriza a alegada negativa de prestação jurisdicional. Isso porque o julgamento proferido no referido agravo de instrumento limitou-se, expressamente, à análise dos requisitos da tutela de urgência. Naquele recurso, a Corte estadual consignou que não poderia antecipar o julgamento do mérito da demanda e concluiu apenas que, naquele momento processual e à vista dos elementos então disponíveis, não estava suficientemente evidenciado o inadimplemento apto a justificar a suspensão dos pagamentos. Não houve, portanto, pronunciamento definitivo acerca da extensão das obrigações contratuais nem decisão de mérito que impedisse, após a instrução, conclusão diversa quanto ao inadimplemento. Tampouco existe incompatibilidade lógica entre reconhecer, em cognição sumária, que o CAR havia sido inscrito e, posteriormente, concluir, à vista das cláusulas contratuais e do conjunto probatório, que subsistiam pendências cuja regularização havia sido assumida pelos vendedores. A alegação referente à procuração outorgada aos compradores também foi considerada pelo Tribunal de origem. Depois de concluir que a obrigação em discussão não possuía, no caso, natureza propter rem, a Corte estadual consignou o seguinte (fls. 1444-1445, e-STJ): Ora, a obrigação propter rem é aquela que nasce e existe em razão da titularidade de um direito real sobre o bem ligado em função da coisa e não depende de contrato, porque surge da lei ou da natureza do direito real, como o pagamento de impostos, de taxa de condomínio. São definidas como obrigações por causa da coisa em razão da propriedade do bem, situação diversa da evidenciada nos autos. No caso em tratativa, repise-se, acostou-se aos autos a notificação enviada aos vendedores (evento 01, arquivo 12), assim como, igualmente, colacionado o instrumento particular de compra e venda e a Escritura de Compra e Venda consignando expressamente acerca da necessidade de ser realizado o georreferenciamento da área objeto da venda, com a limitação da reserva legal de 20% e também que fossem baixados os ônus relacionados à matrícula do imóvel. [...] Portanto, trata-se de um direito da parte compradora em exigir o cumprimento de uma obrigação prevista no contrato, não de retenção. Não se trata de obrigação que acompanha o bem. Especificamente quanto à procuração, afirmou o colegiado (fl. 1445, e-STJ): Em asserção derradeira, no que concerne a audiência de conciliação, foi afirmado pelo comprador que mesmo diante da procuração que lhe foi outorgada, não conseguiu realizar as pendências e, ainda assim, ofereceu quitar as 3 últimas parcelas para resolver o imbróglio e, ainda assim, os vendedores não quiseram receber o referido valor. Logo, não há se falar em má-fé dos compradores, tampouco em retenção de valores como pretendem os embargantes vendedores através da utilização dos embargos de declaração ora interpostos. Assim, o Tribunal estadual não ignorou a existência da procuração, mas entendeu que sua outorga não afastava a obrigação contratualmente assumida pelos vendedores. A alegação de que as pendências não teriam impedido a utilização econômica do imóvel tampouco evidencia omissão capaz de invalidar o julgado. A conclusão adotada pela Corte local não se baseou na impossibilidade absoluta de exploração da propriedade, mas no descumprimento da obrigação que, segundo a interpretação conferida ao contrato, condicionava o pagamento das três parcelas finais à solução das pendências ambientais. No tocante à audiência de conciliação, os embargantes sustentam erro de fato porque, embora não tenham comparecido pessoalmente, estavam representados por advogado. O acórdão integrativo examinou a audiência apenas para afastar a alegação de má-fé dos compradores e de retenção indevida dos pagamentos, conforme o trecho já transcrito (fl. 1445, e-STJ): Em asserção derradeira, no que concerne a audiência de conciliação, foi afirmado pelo comprador que mesmo diante da procuração que lhe foi outorgada, não conseguiu realizar as pendências e, ainda assim, ofereceu quitar as 3 últimas parcelas para resolver o imbróglio e, ainda assim, os vendedores não quiseram receber o referido valor. Logo, não há se falar em má-fé dos compradores, tampouco em retenção de valores como pretendem os embargantes vendedores através da utilização dos embargos de declaração ora interpostos. Eventual imprecisão quanto ao comparecimento pessoal dos vendedores, portanto, não interfere na conclusão adotada. A ausência dos recorrentes à audiência não constituiu fundamento determinante para o reconhecimento do inadimplemento contratual, nem foi utilizada pela decisão ora embargada como razão para negar provimento ao recurso especial. Por fim, a alegação relativa à cessão dos direitos contratuais por Adriana já foi expressamente examinada na decisão embargada. Além disso, o segundo acórdão integrativo solucionou diretamente a questão, nos seguintes termos (fls. 1445-1446, e-STJ): A despeito da suposta ilegitimidade de Adriana, referida pessoa figurou na notificação das pendências do CAR, no contrato entabulado entre as partes, inclusive, assinou a escritura de compra e venda, figurando-se como parte legítima para residir no polo passivo da lide. Não houve, portanto, ausência de pronunciamento. O recurso especial contrapõe-se à suficiência jurídica desse fundamento diante da alegada cessão dos direitos contratuais, o que traduz inconformismo com a conclusão adotada, e não negativa de prestação jurisdicional. A própria Corte estadual, após examinar os pontos suscitados, sintetizou sua conclusão nos seguintes termos (fls. 1445-1446, e-STJ): Desse modo, nota-se que sim, foram analisadas as provas trazidas aos autos, mas não da forma pretendida pelos recorrentes, e, por isso, restando esgotado o pronunciamento desta Corte de Justiça a respeito do tema enfocado, posto que explicitado de maneira clara os motivos pelos quais o acórdão reformou a sentença, não há se falar em omissão ou contradição. Desse modo, consideradas as razões expostas no acórdão recorrido, especialmente após o julgamento dos segundos embargos de declaração, não se verifica ausência de pronunciamento sobre questão essencial ao deslinde da controvérsia, razão pela qual permanece afastada a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC. Ante o exposto, acolho parcialmente os embargos de declaração, sem efeitos infringentes, apenas para integrar a fundamentação da decisão embargada, nos termos acima expostos. Publique-se. Intimem-se. Relator LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG)