STJ mantém responsabilidade do Município na regularização de loteamento clandestino
SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO
O Ministério Público do Estado de Goiás ajuizou demanda para obter a regularização fundiária e urbanístico-ambiental do parcelamento clandestino denominado Residencial Tancredo Neves, em Goiânia, cujo loteador, Sr. Divino Donizete da Silva, firmara Termo de Ajustamento de Conduta em 2009 e descumpriu as obrigações assumidas, não tendo sido localizado para citação por mais de uma década. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, no agravo de instrumento originário dos autos n. 5346284-49.2025.8.09.0051, reconheceu a omissão administrativa do Município no controle urbanístico e determinou o cumprimento das obrigações de fazer, com prazo estendido e manutenção da multa. O Município de Goiânia interpôs recurso especial, inadmitido na origem, seguido de agravo dirigido ao STJ (AREsp 3318813/GO).
Discutiu-se a alegada ofensa ao art. 40 da Lei nº 6.766/1979, sob o argumento de que a responsabilidade do ente municipal pela regularização de loteamento irregular seria meramente subsidiária e facultativa, somente exigível após esgotadas as tentativas de responsabilização do loteador. O ponto central era saber se o acórdão estadual poderia ser revisto pelo STJ para afastar a imputação direta da obrigação de regularizar ao Poder Público municipal.
O STJ, em decisão do Ministro Presidente proferida em 4 de setembro de 2026 no AREsp 3318813/GO (2026/0282052-4), consignou que o Tribunal de origem, à luz do conjunto probatório, reconheceu a omissão administrativa municipal e a impossibilidade fática e jurídica de responsabilização do loteador. Aplicou, assim, a Súmula 7 do STJ, porque o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, mantendo-se a inadmissão do recurso especial.
Contexto do julgamento
O caso examinado no Agravo em Recurso Especial n. 3318813/GO (2026/0282052-4), decidido pelo Ministro Presidente do Superior Tribunal de Justiça em 4 de setembro de 2026, tem origem nos autos n. 5346284-49.2025.8.09.0051 e envolve a regularização do parcelamento clandestino denominado Residencial Tancredo Neves, em Goiânia. O Ministério Público do Estado de Goiás firmou, em 2009, Termo de Ajustamento de Conduta com o Sr. Divino Donizete da Silva, compromissário originário do empreendimento, que deixou de cumprir as obrigações pactuadas e não foi localizado para citação, apesar de reiteradas tentativas processuais frustradas por mais de uma década.
O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, ao julgar agravo de instrumento, assentou tese resumida na ementa como “DIREITO URBANÍSTICO E ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA DO MUNICÍPIO NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE LOTEAMENTO CLANDESTINO. PRAZO ESTENDIDO PARA CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES. MULTA MANTIDA”. Na fundamentação, a Corte estadual registrou que o Município “incorreu em omissão administrativa relevante, ao permitir a consolidação do parcelamento irregular denominado Residencial Tancredo Neves, sem exercer o adequado controle urbanístico” (fl. 545), o que evidenciaria sua corresponsabilidade na perpetuação da situação irregular.
Contra esse acórdão, o Município de Goiânia interpôs recurso especial com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal de 1988, sustentando que a atuação municipal prevista na legislação de parcelamento do solo seria faculdade, e não dever imediatamente exigível, e que a obrigação primária de implantar infraestrutura recai sobre o loteador. Inadmitido o apelo na origem, seguiu-se o agravo dirigido ao STJ.
Fundamentos da decisão
A tese municipal centrou-se na alegada ofensa ao art. 40 da Lei nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano. Argumentou o recorrente que o dispositivo estabelece que a municipalidade “poderá” regularizar o loteamento para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano, ressarcindo-se com os recursos provenientes da venda dos lotes, de modo que a norma não criaria responsabilidade solidária, mas simples procedimento de efetivação de política pública, cujo cumprimento seria obrigação do empreendedor por força dos arts. 3º, 4º, 6º, 7º, 8º e 9º da Lei nº 6.766/1979. Sustentou, ainda, que a solidariedade decorre de lei ou da vontade das partes e que, inexistindo previsão legal expressa, a responsabilidade do ente municipal seria subsidiária, condicionada à comprovação da absoluta impossibilidade ou incapacidade do loteador irregular.
O Tribunal de origem, contudo, não afastou a natureza supletiva da obrigação: reconheceu, a partir das provas, que a hipótese de acionamento do Município estava configurada. Consignou expressamente que “o Sr. Divino Donizete da Silva, compromissário originário e signatário do Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado com o Ministério Público em 2009, deixou de cumprir as obrigações assumidas e não foi localizado para citação regular, apesar das reiteradas tentativas processuais, frustradas por mais de uma década”, circunstância que “caracteriza a impossibilidade fática e jurídica de sua responsabilização, atraindo a atuação supletiva do Município, nos moldes do artigo 40 da referida lei” (fl. 547). Trata-se de raciocínio análogo ao aplicado em outros instrumentos de tutela do meio ambiente urbano, como o embargo ambiental, em que o poder-dever de fiscalização do ente público atrai consequências jurídicas diante da omissão comprovada.
Diante desse quadro, a decisão do STJ concluiu que o acolhimento da pretensão recursal exigiria revolver o acervo fático-probatório dos autos, tanto para infirmar a omissão administrativa reconhecida quanto para reavaliar o esgotamento das diligências de localização do loteador. Incidiu, portanto, a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”.
Teses firmadas
A decisão reafirma que, reconhecida pela instância ordinária a omissão do Município no controle urbanístico e a impossibilidade fática de responsabilização do loteador, a revisão dessas premissas em recurso especial encontra óbice na Súmula 7 do STJ. Como precedentes citados na própria decisão do AREsp 3318813/GO, foram indicados: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; e AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025.
Na mesma linha foram invocados AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; e AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025. O conjunto confirma que a discussão sobre a incidência concreta do art. 40 da Lei nº 6.766/1979 depende de moldura fática soberanamente delineada pelas instâncias ordinárias.