Doação de fazenda com reserva de usufruto: como funciona, o imposto e os riscos para os pais

Como funciona a doação de fazenda com reserva de usufruto?

Na doação com reserva de usufruto, os pais transferem aos filhos a nua-propriedade da fazenda por escritura pública e guardam para si o usufruto, isto é, a posse e a renda da terra enquanto viverem. Os filhos passam a constar na matrícula como donos, mas só assumem a fazenda inteira quando o usufruto acaba, em regra com a morte dos pais.

O usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à administração e aos frutos (art. 1.394 do Código Civil), e o usufruto de imóvel nasce com o registro no cartório de imóveis (art. 1.391 do Código Civil). A doação feita pelos pais aos filhos adianta a herança (art. 544 do Código Civil), e isso pesa no inventário, na colação e no imposto.

A fórmula é a mais usada para passar a terra em vida sem tirar dos pais o comando da produção. Ela convive com outras ferramentas, como a holding rural, e não dispensa o cálculo do ITCD, o imposto estadual sobre doações e heranças, que em Mato Grosso tem regra própria para o usufruto.

Quem manda na fazenda depois da doação: usufrutuário e nu-proprietário

Enquanto durar o usufruto, quem toca a produção e recebe a renda é o pai ou a mãe usufrutuário. Ele pode explorar a fazenda pessoalmente ou arrendá-la, mas não pode mudar a destinação econômica sem autorização expressa do proprietário (art. 1.399 do Código Civil). O usufruto em si não pode ser vendido, embora o seu exercício possa ser cedido, de graça ou por preço (art. 1.393 do Código Civil). As regras do contrato com terceiro estão em arrendamento rural.

O Código Civil traz regras pensadas para o campo. As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, descontadas as necessárias para recompor o rebanho existente no início (art. 1.397 do Código Civil). Os frutos pendentes quando o usufruto começa são do usufrutuário, e os pendentes quando ele termina são do dono (art. 1.396 do Código Civil). Se houver floresta na área, o dono e o usufrutuário devem prefixar a extensão do gozo e a forma de exploração (art. 1.392, § 2º, do Código Civil).

As despesas também se dividem. Cabem ao usufrutuário a conservação ordinária e os tributos devidos pela posse ou pelo rendimento, como o ITR (art. 1.403, I e II, do Código Civil). As reparações extraordinárias ficam com o dono (art. 1.404 do Código Civil). O doador que reserva o usufruto não precisa prestar caução (art. 1.400, parágrafo único, do Código Civil).

Quanto se paga de imposto na doação da fazenda em Mato Grosso

Em Mato Grosso, na doação da nua-propriedade a base de cálculo do ITCD é 70% do valor do bem (art. 10, I, da Lei estadual 7.850/2002). O contribuinte é o donatário, salvo se ele não morar no estado, caso em que paga o doador (art. 7º, III e parágrafo único, da Lei estadual 7.850/2002). O imposto é recolhido antes da escritura, e o tabelião deve exigir o comprovante (art. 21, II e § 1º, «d», da Lei estadual 7.850/2002).

A alíquota é progressiva e incide só sobre a parcela que passa de cada faixa (art. 19, II e § 3º, da Lei estadual 7.850/2002). As faixas são fixadas em UPF/MT, que muda todo mês e vale R$ 265,28 em novembro de 2026 (Portaria 223/2026-SEFAZ).

Cada filho é um fato gerador separado (art. 1º, § 1º, da Lei estadual 7.850/2002), e as doações do mesmo doador ao mesmo donatário no mesmo ano civil são somadas para o cálculo (art. 19, § 5º, da Lei estadual 7.850/2002). O valor da fazenda não é o que as partes quiserem declarar. Pela Lei estadual 7.850/2002, a base é o valor de mercado (art. 9º), e o regulamento do ITCD usa como mínimo a tabela de terras do INCRA ou o valor do ITR, o que for maior, com as matas nativas no valor da terra (art. 20-A, II e § 2º, do Decreto estadual 2.125/2003).

Num exemplo em cálculo nosso, feito com as faixas da Lei estadual 7.850/2002, o pai viúvo doa a um filho a nua-propriedade de uma fazenda avaliada em R$ 3.000.000,00. A base é R$ 2.100.000,00, e o ITCD soma R$ 96.819,20, pagos pelo filho antes da escritura, sem contar emolumentos, registro e honorários (Lei estadual 7.850/2002, arts. 10, I, e 19, II).

O imposto quando o usufruto acaba: a cobrança discutida no TJMT

A Lei estadual 7.850/2002 também fixa a base de 70% para a extinção do usufruto (art. 10, I), e o regulamento prevê, na doação com reserva, o pagamento antes da escritura sobre a nua-propriedade e outro na consolidação da propriedade plena, sobre o valor do usufruto (art. 28, § 3º, I e II, do Decreto estadual 2.125/2003). O mesmo dispositivo permite pagar tudo de uma vez, antes da escritura, sobre o valor integral (art. 28, § 3º, III).

Em processo julgado em 2026, o Estado sustentou cobrar 30% residuais quando o usufruto se extingue, e a câmara negou o mandado de segurança preventivo dos contribuintes por falta de ato concreto, sem resolver o mérito (TJMT, Apelação/Remessa Necessária 1032883-42.2021.8.11.0041, rel. Des. Rodrigo Roberto Curvo, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, sessão de 19/08/2026).

Do outro lado, decisões monocráticas do TJMT afastaram a cobrança na morte do usufrutuário, por não haver nova transmissão (TJMT, Apelação Cível 1034489-37.2023.8.11.0041, rel. Des. José Luiz Leite Lindote, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, decisão de 11/02/2025), inclusive numa fazenda de 5.350 hectares (TJMT, Apelação/Remessa Necessária 1005977-23.2021.8.11.0006, rel. Desa. Helena Maria Bezerra Ramos, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, decisão de 31/05/2023), e na renúncia ao usufruto (TJMT, Remessa Necessária 0028782-86.2015.8.11.0041, rel. Des. Luiz Carlos da Costa, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, decisão de 18/09/2023). Outra decisão monocrática admitiu cobrar só o residual excluído da base na doação (TJMT, Apelação/Remessa Necessária 1015702-28.2021.8.11.0041, rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, decisão de 26/03/2024).

A isenção da extinção do usufruto vale quando o nu-proprietário foi o instituidor (art. 6º, I, «b», da Lei estadual 7.850/2002), o que não é o caso típico da doação com reserva, em que quem institui o usufruto é o doador. A lei nacional do ITCMD também só afasta expressamente o imposto quando a propriedade se consolida no próprio instituidor (art. 150, II, da Lei Complementar 227/2026). Não há, até aqui, acórdão colegiado de mérito que encerre a discussão. O planejamento escolhe entre pagar 70% agora e enfrentar a cobrança futura, ou pagar o valor integral antes da escritura.

Pará, Distrito Federal e Rio de Janeiro: a base muda de estado para estado

O ITCD de imóvel é devido ao estado onde ele está (art. 155, § 1º, I, da Constituição Federal), e não ao do domicílio da família. A regra do usufruto muda bastante, como mostra o quadro, feito com as leis conferidas.

Quem tem terra em mais de um estado faz uma conta por imóvel. No Rio de Janeiro, por exemplo, paga-se mais na doação e nada na extinção; em Mato Grosso, paga-se menos na doação e o fim do usufruto fica sob discussão.

Doação em vida ou inventário: o que sai mais barato em Mato Grosso

Só o imposto não decide, mas ele pesa. Na herança, Mato Grosso isenta até 1.500 UPF/MT por herdeiro e tem faixas mais largas (arts. 6º, I, «a», e 19, I, da Lei estadual 7.850/2002), enquanto na doação a isenção é de 500 UPF/MT (art. 6º, II, «a», da mesma lei). O quadro compara a mesma fazenda de R$ 3.000.000,00 passada a um filho, em cálculo nosso com a UPF de novembro de 2026 (Portaria 223/2026-SEFAZ).

O quadro tem três limites. O imposto da herança é calculado sobre o valor na data da morte, que tende a ser maior que o de hoje; o inventário tem custos próprios, explicados em quanto custa um inventário; e a doação tira do inventário uma fazenda que, de outro modo, poderia ficar anos em condomínio entre herdeiros, como mostra a página de inventário de fazenda. A conta certa é feita caso a caso, com o valor real da terra.

Adiantamento de legítima e colação: a fazenda volta ao inventário?

A doação de pais a filhos adianta o que cabe a cada um na herança (art. 544 do Código Civil), e no inventário o filho que recebeu deve conferir o valor da doação para igualar as legítimas, sob pena de sonegação (art. 2.002 do Código Civil). Isso se chama colação. A fazenda não volta fisicamente, mas o valor dela entra na conta da divisão.

A colação só é dispensada quando o doador determina que a doação sai da sua parte disponível, no próprio título ou em testamento (arts. 2.005 e 2.006 do Código Civil). A dispensa exige declaração formal e expressa do doador (STJ, REsp 2.171.573-MS, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 11/02/2025).

O valor da colação é o atribuído no ato da doação (art. 2.004 do Código Civil), e o STJ mandou corrigi-lo monetariamente até a abertura da sucessão (STJ, REsp 1.166.568-SP, rel. Min. Lázaro Guimarães, desembargador convocado, Quarta Turma, j. 12/12/2017). O caso foi julgado sob o CPC de 1973; o Código de Processo Civil atual fala em valor ao tempo da abertura da sucessão (art. 639, parágrafo único), e esse conflito ainda não tem decisão do STJ que tenhamos conferido. As benfeitorias feitas pelo filho não entram na colação e pertencem a ele (art. 2.004, § 2º, do Código Civil).

A doação que passa do que o doador poderia deixar em testamento é nula nessa parte, a chamada doação inoficiosa (art. 549 do Código Civil). Para o STJ, a ação para declarar essa nulidade prescreve em dez anos (STJ, AgInt no REsp 2.037.607, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, sessão virtual de 12 a 18/09/2023). Doar a fazenda a um filho e deixar os outros sem nada é a origem mais comum dessa briga.

Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade e reversão

A escritura pode proibir o filho de vender a fazenda, protegê-la de credores dele ou impedir que ela entre no casamento dele. A inalienabilidade imposta na doação implica impenhorabilidade e incomunicabilidade (art. 1.911 do Código Civil), mas o contrário não vale, e cada uma das outras duas pode ser imposta sozinha (STJ, REsp 1.155.547-MG, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 06/11/2018). As cláusulas são averbadas na matrícula (art. 167, II, item 11, da Lei 6.015/1973).

Gravar a legítima por testamento exige justa causa declarada (art. 1.848 do Código Civil). Para a doação, a lei não repete a exigência, mas o STJ cancelou a inalienabilidade de imóvel doado aos filhos depois da morte dos doadores, por falta de justa causa para mantê-la (STJ, REsp 1.631.278-PR, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 19/03/2019). Em imóvel rural, o levantamento das cláusulas é medida excepcional, examinada caso a caso (STJ, REsp 2.022.860-MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 27/09/2022). Por isso, a escritura deve dizer por que a cláusula existe.

A cláusula de reversão faz a fazenda voltar ao doador se ele sobreviver ao filho, e não vale em favor de terceiro (art. 547 do Código Civil). Na comunhão parcial, a fazenda doada ao filho já não entra no divórcio dele (art. 1.659, I, do Código Civil); na comunhão universal, só fica de fora com a cláusula de incomunicabilidade (art. 1.668, I, do Código Civil), e as safras se comunicam de todo modo (art. 1.669 do Código Civil). O tema está em divórcio com fazenda.

Quando o casal doa e reserva o usufruto para os dois, a parte de quem morre primeiro se extingue, salvo cláusula expressa que a passe ao sobrevivente (art. 1.411 do Código Civil). Sem essa frase, o viúvo pode ficar com metade da renda da fazenda que tocava sozinho.

Os riscos para os pais que doam a fazenda

O primeiro risco é deixar de ser dono. Depois da doação, vender a fazenda ou dá-la em garantia depende da assinatura dos filhos e, se casados fora da separação absoluta, dos cônjuges deles (art. 1.647, I, do Código Civil). Isso pesa no crédito rural, porque o banco que financia a safra costuma pedir a terra em garantia; a renegociação está em dívida rural em Mato Grosso.

O segundo é a dificuldade de desfazer. A doação só se revoga por ingratidão ou por inexecução de encargo (art. 555 do Código Civil), nos casos da lei, entre eles a ofensa física e a recusa de alimentos (art. 557 do Código Civil), e a ação tem prazo de um ano do conhecimento do fato (art. 559 do Código Civil). O encargo de amparar o doador, quando descumprido, autoriza a revogação (TJMT, Apelação Cível 1000656-92.2021.8.11.0107, rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, sessão de 07/08/2024).

O terceiro é usar a doação contra credores. A doação de imóvel à neta, com reserva de usufruto, feita depois da citação do devedor, foi declarada ineficaz como fraude à execução, com má-fé presumida pelo parentesco e sem registro de penhora (STJ, AREsp 2.847.102-GO, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16/03/2026). A Segunda Seção já dispensava o registro da penhora na doação a descendentes para blindar patrimônio (STJ, EREsp 1.896.456, rel. Min. João Otávio de Noronha, disponibilizado em 21/02/2025). O caminho do credor está em execução de título extrajudicial.

Há ainda limites de forma. Quem é casado precisa da autorização do cônjuge para doar, salvo na separação absoluta (art. 1.647, IV, do Código Civil), e é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a subsistência do doador (art. 548 do Código Civil), regra que o usufruto ajuda a cumprir.

O que muda para os filhos que recebem a nua-propriedade

O filho paga o ITCD e passa a constar como dono na matrícula. Na pessoa física, o bem recebido por doação é isento de imposto de renda para quem o recebe (art. 6º, XVI, da Lei 7.713/1988), e deve ser declarado pelo valor da transferência (art. 23, § 3º, da Lei 9.532/1997).

Como proprietário, o filho também responde pelas obrigações ambientais da área, que acompanham o imóvel e podem ser cobradas do proprietário ou do possuidor, atual ou anterior (Súmula 623 do STJ). O cuidado é o mesmo de quem compra, explicado em fazenda com passivo ambiental, e o Cadastro Ambiental Rural e o CCIR precisam ser atualizados.

Sem cláusula de impenhorabilidade, a nua-propriedade passa a integrar o patrimônio do filho e pode ser alcançada pelos credores dele. E, enquanto o usufruto durar, o filho não tem a renda nem a posse da fazenda, o que convém deixar claro na família antes da escritura.

Doação com usufruto ou holding rural: quando cada uma compensa

A doação direta é mais simples e barata para uma fazenda e poucos herdeiros. A holding faz mais sentido com várias áreas, vários filhos, sucessão na gestão e necessidade de regras de entrada e saída, e nela a doação com usufruto recai sobre as quotas, e não sobre a terra.

Na integralização da terra na holding, a imunidade do ITBI não alcança o valor que exceder o capital (STF, RE 796.376, rel. p/ acórdão Min. Alexandre de Moraes, Plenário, 2020, Tema 796). A comparação completa está em holding rural e em holding familiar.

Passo a passo da doação com reserva de usufruto

1. Reúna a matrícula atualizada, o CCIR, o ITR, o CAR e o georreferenciamento, e confira ônus, penhoras e embargos ambientais.
2. Defina quem recebe, em que partes, e se haverá dispensa de colação, para não desequilibrar os filhos.
3. Escolha as cláusulas, como usufruto vitalício do casal com acréscimo ao sobrevivente, inalienabilidade, incomunicabilidade e reversão.
4. Declare a doação à Sefaz-MT e pague o ITCD antes da escritura (art. 21, II, da Lei estadual 7.850/2002), escolhendo entre pagar sobre a nua-propriedade ou sobre o valor integral (art. 28, § 3º, do Decreto estadual 2.125/2003).
5. Lavre a escritura pública, essencial para imóvel acima de trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil), com a autorização do cônjuge do doador.
6. Registre a doação e o usufruto e averbe as cláusulas (art. 167, I, itens 7 e 33, e II, item 11, da Lei 6.015/1973). Os emolumentos de Mato Grosso seguem a tabela atualizada pelo Provimento 80/2025 da CGJ do TJMT.
7. Atualize o CCIR, o ITR, o CAR e os contratos de arrendamento e de crédito, e informe a doação na declaração de imposto de renda (art. 23 da Lei 9.532/1997).

Como o escritório atua no planejamento da sucessão rural

O escritório começa pela fazenda, e não pelo modelo de escritura. Lê a matrícula, o CAR e os contratos de crédito e de arrendamento, examina a área em imagens de satélite e em sistema de informação geográfica (GIS) para achar embargos e passivos antes da transferência, e calcula o ITCD nos cenários possíveis, com a lei do estado de cada imóvel.

Depois, desenha com a família quem recebe o quê, com quais cláusulas e se a doação direta ou a holding atende melhor, redige a escritura e acompanha o registro. Quando já há doação feita, atende o herdeiro que questiona a colação ou a inoficiosidade e o donatário que se defende dela. Nenhum resultado é prometido antes da leitura dos documentos.

Se você pensa em passar a fazenda aos filhos e quer saber o imposto e as cláusulas certas, envie a matrícula e o CCIR pelo botão desta página. A análise começa pelo valor da terra e pela situação de cada herdeiro.