Arrendamento rural: como funciona, prazos, preço e direitos de cada parte

O que é arrendamento rural e como funciona o arrendamento de terra

Arrendamento rural é o aluguel da terra para produzir. O dono ou possuidor do imóvel (o arrendador) entrega a área, inteira ou em parte, a quem vai plantar, criar ou extrair (o arrendatário), que paga um preço certo e assume sozinho o risco da safra. O prazo mínimo, o teto do preço e a preferência na compra vêm da lei, e nenhuma cláusula os afasta.

A definição legal está no art. 3º do Decreto 59.566/1966, que regulamenta o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964). Ali, arrendamento é o contrato agrário em que uma pessoa cede a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, no todo ou em parte, para exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel.

Na prática, cinco elementos fazem um arrendamento:

• Cessão de uso e gozo. Durante o contrato, quem explora a área é o arrendatário, e o arrendador tem de garantir esse uso (art. 92, § 1º, do Estatuto da Terra).
• Imóvel rural. A fazenda inteira ou uma gleba dela, com ou sem benfeitorias, máquinas e animais.
• Finalidade agrária. Lavoura, pecuária, agroindústria, extrativismo ou atividade mista.
• Preço certo. A renda combinada é devida mesmo quando a safra não dá lucro, porque o risco é do arrendatário.
• Prazo. O que as partes fixarem, respeitado o mínimo legal, ou o que a lei presume quando o contrato silencia.

Três normas formam o regime do arrendamento. Os arts. 92 a 95 do Estatuto da Terra dão os princípios. O art. 13 da Lei 4.947/1966 manda aplicá-los a todo contrato agrário e proíbe o arrendatário de renunciar aos direitos que a lei lhe dá. E o Decreto 59.566/1966 desce aos detalhes do prazo, do preço, da renovação e do despejo. O Código Civil só entra onde essas normas são omissas (art. 92, § 9º, do Estatuto da Terra).

Essas regras são de ordem pública, isto é, valem mesmo contra a vontade das partes. O art. 2º do Decreto 59.566/1966 declara irrenunciáveis os direitos nele previstos, e o parágrafo único do mesmo artigo declara nula a estipulação em contrário. Pela letra da lei, assinar um contrato com prazo abaixo do mínimo ou com renúncia à preferência não torna essas cláusulas válidas.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) fica de fora, porque o caput do art. 1º da Lei 8.245/1991 limita o seu alcance à locação de imóvel urbano. A terra arrendada segue o Estatuto e o Decreto, e não as regras do aluguel de casa ou de loja. O quadro geral dos contratos de uso da terra está na página sobre contratos agrários.

Arrendamento ou parceria rural: qual é a diferença

No arrendamento, o arrendatário paga preço certo e fica com todo o resultado e todo o risco. Na parceria, o dono e o parceiro dividem os frutos e os riscos em percentuais. Essa escolha muda o preço, o prazo mínimo e o imposto de renda de cada lado.

O nome que as partes dão ao papel não decide. A marca da parceria é a partilha de frutos e riscos (art. 96, § 1º, do Estatuto da Terra), e um contrato chamado de parceria em que o dono recebe quantia fixa, aconteça o que acontecer na lavoura, tem cara de arrendamento. Os critérios e as consequências estão na página sobre a diferença entre arrendamento e parceria rural.

Quem pode arrendar e se o contrato precisa ser escrito

Pode dar a terra em arrendamento o proprietário, o usufrutuário, o possuidor ou quem tenha a livre administração do imóvel, ou seja, quem tem o direito de explorá-lo (arts. 1º e 12, III, do Decreto 59.566/1966). O arrendador precisa estar na posse da área quando contrata (art. 11, § 1º, do Decreto 59.566/1966). E o imóvel precisa ter o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), porque o art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966 proíbe arrendar sem ele, sob pena de nulidade.

Há limites para certos sujeitos. Terra pública, em regra, não pode ser arrendada (art. 94 do Estatuto da Terra). Estrangeiro residente no país e pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só arrendam dentro dos limites da Lei 5.709/1971, por força do art. 23 da Lei 8.629/1993. E o beneficiário da reforma agrária assume o compromisso de não ceder o uso do lote a terceiros por 10 anos (art. 21 da Lei 8.629/1993).

Quanto à forma, o arrendamento pode ser escrito ou verbal (art. 11 do Decreto 59.566/1966). No contrato verbal presumem-se incluídas as cláusulas obrigatórias do art. 13 do Decreto 59.566/1966, e qualquer das partes pode exigir que o ajuste seja passado para o papel. O contrato agrário pode ser provado por testemunhas, seja qual for o valor (art. 92, § 8º, do Estatuto da Terra, e art. 14 do Decreto 59.566/1966).

O verbal vale, mas é o que mais termina em processo, porque cada lado lembra de um preço e de uma área diferentes. O escrito deve identificar as partes, o imóvel e seu cadastro, a gleba e as benfeitorias, o prazo, o preço e a forma de pagamento, como exige o art. 12 do Decreto 59.566/1966. O passo a passo da redação, com as cláusulas comentadas, está na página sobre o contrato de arrendamento rural.

Assinado pelo devedor e por duas testemunhas, o contrato é título executivo extrajudicial (art. 784, III, da Lei 13.105/2015 (CPC)), o que permite executar a renda atrasada sem ação de conhecimento prévia. No contrato eletrônico, a assinatura com integridade conferida por provedor dispensa as testemunhas (art. 784, § 4º, da Lei 13.105/2015 (CPC)). Já a validade do arrendamento não depende de registro em cartório, pois até o verbal é admitido.

Qual é o prazo mínimo do arrendamento rural

O prazo mínimo é de 3, 5 ou 7 anos, conforme o tipo de exploração, e está no art. 13, II, «a», do Decreto 59.566/1966, e não no Estatuto da Terra.

Contrato sem prazo presume-se feito por 3 anos (art. 95, II, do Estatuto da Terra). Nenhum prazo termina antes de concluída a colheita, inclusive a de forrageiras temporárias, e o atraso da colheita por força maior prorroga o contrato até o fim dela (art. 95, I, do Estatuto da Terra). Quem vai iniciar cultura que não será colhida antes do vencimento precisa ajustar antes com o arrendador quanto pagará pelo tempo excedente (art. 95, III, do Estatuto da Terra).

O prazo mínimo não se negocia. A Quarta Turma do STJ declarou nula a cláusula de 2 anos num arrendamento de lavoura temporária, sem exigir prova de prejuízo (REsp 2.219.478, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em dezembro de 2025). E, para gado bovino, o mínimo é de 5 anos, por se tratar de pecuária de grande porte (REsp 1.980.953/RS, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/12/2023).

O que acontece com o contrato de um ano já assinado, como contar o prazo e os casos de fronteira entre lavoura temporária e permanente estão explicados na página sobre o prazo mínimo do arrendamento rural.

Quanto custa arrendar terra e qual é o limite da lei

A lei não tabela o preço do arrendamento; ela fixa um teto. A remuneração, sob qualquer forma de pagamento, não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entram no contrato. No arrendamento parcial de glebas escolhidas para exploração intensiva de alta rentabilidade, o teto sobe para 30% (art. 95, XII, do Estatuto da Terra).

Dentro desse teto, o preço é negociado conforme o que a área entrega, como aptidão do solo, produtividade, logística, benfeitorias e situação ambiental. O valor por hectare ou por alqueire muda de região para região e de safra para safra, e número sem fonte e sem data, nessa matéria, engana mais do que ajuda. O método de cálculo está na página sobre o valor do arrendamento de terra.

O preço se ajusta em dinheiro. O art. 18 do Decreto 59.566/1966 permite que o pagamento seja feito em frutos, pelo preço corrente no mercado local na data da liquidação e nunca abaixo do preço mínimo oficial. O parágrafo único do mesmo artigo, porém, proíbe fixar como preço uma quantidade fixa de produto. A cláusula «tantas sacas de soja por hectare», comum no campo, esbarra nessa vedação.

A nulidade da cláusula não apaga a dívida. A Terceira Turma do STJ firmou que o arrendante pode cobrar o arrendamento, com o valor apurado por arbitramento (REsp 1.266.975/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/3/2016). Em 2025, a mesma Turma extinguiu uma execução fundada em contrato com preço em sacas de soja, por falta de liquidez do título (AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503/MT, rel. Min. Moura Ribeiro). O caminho seguro de cobrança, nesse caso, é a ação de cobrança ou a monitória, e não a execução.

Há projetos para liberar o preço em produto, o PL 3.887/2023 e o PL 292/2025, na Câmara, e o PL 3.372/2025, no Senado. Nenhum foi aprovado até outubro de 2026, e a vedação continua valendo. O que fazer com o contrato em sacas já assinado está na página sobre o arrendamento em sacas de soja.

O pagamento é feito pontualmente, pelo modo, no prazo e no local ajustados (art. 41, I, do Decreto 59.566/1966). Se for em produto e o arrendador exigir equivalência por preço abaixo do vigente na região, o arrendatário pode pagar em dinheiro (art. 19 do Decreto 59.566/1966).

Direitos e deveres do arrendador e do arrendatário

Os deveres principais de cada lado estão nos arts. 40 e 41 do Decreto 59.566/1966, e valem mesmo que o contrato não os repita.

O arrendador também não pode exigir do arrendatário serviço gratuito, venda exclusiva da colheita a ele, beneficiamento da produção no seu estabelecimento, compra nos seus armazéns ou pagamento em vales (art. 93 do Estatuto da Terra). Só quem financiou o arrendatário, na falta de financiamento direto, pode exigir a venda da colheita até o limite do que emprestou.

Do lado do arrendatário, a regra mais violada é a do subarrendamento. Ele não pode subarrendar, ceder o contrato nem emprestar a área, no todo ou em parte, sem consentimento prévio e expresso do arrendador (art. 31 do Decreto 59.566/1966). Fazer isso é causa de despejo (art. 32, II, do Decreto 59.566/1966), e o subarrendamento termina junto com o contrato principal, salvo ajuste em contrário. A tabela completa, com os nomes que cada parte recebe, está na página sobre arrendante e arrendatário.

Quem paga o ITR e como o arrendamento entra no imposto de renda

Entre as partes, o ITR é do arrendador, salvo cláusula que transfira o encargo ao arrendatário (art. 40, IV, do Decreto 59.566/1966). Perante a Receita Federal, contribuinte do imposto é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 4º da Lei 9.393/1996). Como a lei do ITR também fala em possuidor, a cláusula sobre o imposto deve ser expressa, e quem paga deve guardar o comprovante de cada exercício.

Arrendamento rural não é isento de imposto de renda. Para o arrendador, o que recebe é rendimento da exploração de bem, tributável como arrendamento de terras e de pastos (art. 41, I e II, do Decreto 9.580/2018, o Regulamento do Imposto de Renda), e não como atividade rural. Para o arrendatário, o resultado da lavoura ou da criação é atividade rural, e arrendatários, condôminos e parceiros pagam o imposto separadamente, na proporção do que cabe a cada um (art. 13 da Lei 8.023/1990).

Na parceria a conta é outra, porque o dono que partilha os riscos também apura atividade rural (parágrafo único do art. 52 do Decreto 9.580/2018). Por isso a escolha entre os dois contratos se faz com o contador, antes da assinatura.

Renovação: a notificação de seis meses antes do vencimento

Se o arrendador não notificar o arrendatário até 6 meses antes do fim do contrato, o arrendamento se renova automaticamente (art. 95, IV, do Estatuto da Terra). A lei dá ao arrendatário preferência na renovação, em igualdade de condições com terceiros, e obriga o dono a comunicar as propostas que recebeu, com cópia delas (art. 22 do Decreto 59.566/1966).

O dono que não quer renovar precisa notificar o arrendatário dentro desse prazo, seja para apresentar as propostas de terceiros, que ele pode cobrir, seja para declarar que vai retomar a terra para explorá-la diretamente ou por meio de descendente (art. 95, V, do Estatuto da Terra). Retomada insincera obriga a indenizar o arrendatário (art. 22, § 4º, do Decreto 59.566/1966).

A notificação se faz por carta pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca do imóvel, ou por requerimento judicial (art. 22, § 3º, do Decreto 59.566/1966). Mensagem de aplicativo não substitui esse caminho.

A Quarta Turma do STJ reafirmou que, sem a notificação seis meses antes do vencimento, o contrato se renova automaticamente (AgInt no AREsp 1.786.844, rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2021), e estendeu a mesma exigência à parceria agrícola (REsp 1.778.318, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2025).

Prazos, modelos de notificação e o lapso de redação do art. 95, IV, do Estatuto da Terra (que fala em «arrendador» onde deveria dizer arrendatário) estão na página sobre a renovação do arrendamento rural e a notificação.

O dono pode vender a fazenda arrendada?

Pode, mas a venda não encerra o arrendamento, e o arrendatário tem preferência para comprar. Quem adquire o imóvel fica no lugar do vendedor, com os mesmos direitos e obrigações, até o fim do contrato (art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra). O mesmo vale quando o dono hipoteca ou institui outro ônus real sobre a área.

Antes de vender, o proprietário tem de notificar o arrendatário, que tem 30 dias para dizer se compra pelo mesmo preço e nas mesmas condições (art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra, e art. 45 do Decreto 59.566/1966). O arrendatário que não foi notificado pode depositar o preço e haver o imóvel para si, se o requerer em até 6 meses contados do registro da venda no Registro de Imóveis (art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra). Se a fazenda tem mais de um arrendatário, a preferência só alcança a compra da área inteira (art. 46 do Decreto 59.566/1966).

O contrato vale contra o comprador mesmo sem registro na matrícula (AgInt no AREsp 2.378.932, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, 2024). A preferência, porém, não é de todo arrendatário. A Terceira Turma do STJ a negou à empresa rural de grande porte (REsp 1.447.082/TO, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 10/5/2016) e, em 2025, a condicionou à exploração direta e familiar da terra (REsp 2.140.209/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).

Como notificar sem risco e o que fazer quando a venda já aconteceu estão na página sobre o direito de preferência do arrendatário.

Benfeitorias: o que o arrendatário recebe ao sair

Ao fim do contrato, o arrendatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis; as voluptuárias só são indenizadas se o dono as autorizou (art. 95, VIII, do Estatuto da Terra). Enquanto não for pago pelas necessárias e úteis, ele pode permanecer no imóvel, usando-o nos termos do contrato.

O art. 24 do Decreto 59.566/1966 define cada espécie. Necessárias são as que conservam o imóvel ou evitam que se deteriore, inclusive as exigidas pelas normas de conservação dos recursos naturais. Úteis são as que aumentam ou facilitam o uso da terra. Voluptuárias são as de mero recreio. Quando a benfeitoria foi paga pelo arrendador e aumentou o rendimento da gleba, ele pode pedir aumento proporcional da renda, e ela não é indenizada no fim (art. 25, § 2º, do Decreto 59.566/1966).

Cláusula em que o arrendatário renuncia à indenização das benfeitorias necessárias e úteis é nula nos contratos agrários (REsp 1.182.967/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/6/2015). O preparo do solo para o plantio, por outro lado, foi tratado como custo da própria lavoura, e não como benfeitoria indenizável, pela Primeira Câmara de Direito Privado do TJMT (Apelação 0000613-60.2012.8.11.0020, rel. Des. Márcio Aparecido Guedes, 2025).

A briga sobre benfeitorias quase sempre é uma briga de prova sobre o que existia na entrega, o que foi feito, quanto custou e quem autorizou. Laudo de entrada, notas fiscais e imagens de satélite com data resolvem a maior parte dela. A classificação e o direito de retenção estão na página sobre benfeitorias no arrendamento rural.

Como o arrendamento termina e quando cabe despejo

O arrendamento se extingue pelo fim do prazo e da renovação, pela retomada, pela compra da gleba pelo arrendatário, pelo distrato ou pela rescisão, pela perda do imóvel, pela desapropriação, por força maior que impeça a execução, por sentença ou por outra causa prevista em lei (art. 26 do Decreto 59.566/1966). A morte do chefe do conjunto familiar arrendatário não extingue o contrato, se houver na família outra pessoa qualificada para continuar (parágrafo único do art. 26 do Decreto 59.566/1966).

Se uma das partes descumpre o contrato, a outra pode pedir a rescisão, e o inadimplente responde pelas perdas e danos (art. 27 do Decreto 59.566/1966). Força maior que destrua todo o objeto do contrato extingue o arrendamento sem indenização para nenhum dos lados (art. 29 do Decreto 59.566/1966). E a perda da propriedade pelo arrendador, numa ação movida por terceiro, também põe fim ao arrendamento, sem que o arrendatário possa ficar na área até o prazo final (REsp 2.187.412/MT, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/2/2026). Como sair antes do prazo, com distrato ou multa, é o tema da página sobre rescisão do contrato de arrendamento rural.

O despejo só é concedido nos casos do art. 32 do Decreto 59.566/1966:

• fim do prazo do contrato ou da renovação;
• subarrendamento, cessão ou empréstimo sem consentimento prévio e expresso;
• falta de pagamento da renda no prazo;
• dano à gleba ou às colheitas, com dolo ou culpa do arrendatário;
• mudança da destinação do imóvel;
• abandono total ou parcial do cultivo;
• descumprimento das cláusulas obrigatórias do art. 13 do Decreto 59.566/1966;
• retomada permitida em lei, provada em juízo a sinceridade do pedido;
• infração legal ou infração grave do contrato.

No despejo por falta de pagamento, o arrendatário pode evitar a rescisão se, no prazo da contestação, pedir para pagar a renda, os encargos, as custas e os honorários, depositando o valor no prazo que o juiz fixar, de até 30 dias (parágrafo único do art. 32 do Decreto 59.566/1966). O processo segue hoje o procedimento comum, com as regras próprias do Decreto (art. 1.049, parágrafo único, da Lei 13.105/2015 (CPC)).

Renda atrasada se resolve por ação de despejo, e não por reintegração de posse, o que garante ao arrendatário a chance de purgar a mora (REsp 399.222/GO, rel. Min. Jorge Scartezzini, Quarta Turma, julgado em 9/3/2006). E, se o arrendatário pediu recuperação judicial, a ordem de despejo de imóvel que não é dele não depende do juízo da recuperação (AgInt no AREsp 2.726.147/SP, rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, 2025).

O roteiro está na página sobre o despejo rural; a cobrança e a execução da renda atrasada, na página sobre arrendamento atrasado; e o arrendatário que pediu recuperação judicial, na página sobre arrendamento rural na recuperação judicial.

Quem responde pelo dano ambiental na área arrendada

O contrato de arrendamento tem de trazer cláusulas de conservação dos recursos naturais (art. 13, II, do Decreto 59.566/1966), e o arrendatário responde pelo uso predatório da área, com culpa ou dolo (art. 41, V, do Decreto 59.566/1966). Descumprir essas cláusulas autoriza a rescisão (art. 27 do Decreto 59.566/1966) e o despejo (art. 32, VII, do Decreto 59.566/1966).

Diante do órgão ambiental, o contrato não divide a conta. As obrigações ambientais acompanham o imóvel e podem ser cobradas do proprietário ou do possuidor, atual ou anterior, à escolha do credor (Súmula 623 do STJ). Em recurso repetitivo, o STJ fixou que proprietário e possuidor respondem solidariamente, e o arrendatário, que tem a posse direta da área, entra nessa conta (REsp 1.962.089/MS, Tema 1204, rel. Min. Assusete Magalhães, Primeira Seção, 2023).

Entre as partes, a omissão custa caro. A Primeira Câmara de Direito Privado do TJMT rescindiu por culpa dos arrendadores um contrato em que eles esconderam embargo do Ibama anterior à assinatura, com perdas e danos e lucros cessantes ao arrendatário (Apelação 0000540-58.2015.8.11.0093, rel. Des. Ricardo Gomes de Almeida, 2026). No sentido inverso, a 3ª Câmara Cível do TJGO autorizou o despejo liminar de arrendatário que descartou embalagens de agrotóxico de forma irregular, com prova em ata notarial (Agravo de Instrumento 6107919-24.2024.8.09.0051, rel. Des. Itamar de Lima, 2025).

Na prática, o problema chega como auto de infração e embargo sobre a fazenda, por um desmate feito pelo arrendatário ou herdado de antes do contrato. Antes de assinar, os dois lados devem conferir as listas de embargo, o CAR e as imagens de satélite da área. A análise detalhada está no artigo sobre arrendamento rural e embargo ambiental.

Como arrendar terra com segurança: passo a passo

Se você é o dono da terra

1. Confira matrícula, CCIR, CAR e a existência de embargo ou autuação ambiental sobre a área.
2. Pesquise se o interessado tem protestos, execuções ou pedido de recuperação judicial.
3. Defina a gleba no mapa, com coordenadas, e faça laudo de entrada com imagem de satélite datada.
4. Fixe o preço em dinheiro, com data e local de pagamento, e use o produto só como forma de quitação.
5. Respeite o prazo mínimo da atividade e anote, na agenda, a data limite da notificação de seis meses.

Se você vai arrendar terra de outro

1. Confirme que quem arrenda é o dono ou tem poderes, que está na posse e que o imóvel tem CCIR.
2. Peça a certidão da matrícula, porque hipoteca, penhora ou disputa sobre a propriedade podem tirar a área de você no meio do contrato.
3. Verifique embargo e CAR antes de plantar, porque o embargo impede a produção na área.
4. Negocie por escrito quais benfeitorias você pode fazer, quem paga por elas e como serão indenizadas.
5. Guarde o comprovante de cada pagamento e, se o dono anunciar venda, exija a notificação formal da preferência.

Como o escritório atua em arrendamento rural

O escritório Diovane Franco Advogados trabalha com direito ambiental e do agronegócio, com unidades em Sinop (MT), Belém (PA), Brasília (DF), Novo Progresso (PA) e Rio de Janeiro (RJ), e atende produtores e donos de terra em todo o país. No arrendamento, a atuação começa antes da assinatura, com a leitura da matrícula, do CCIR, do CAR e das listas de embargo, a conferência da área por imagens de satélite e a redação do contrato dentro dos limites do Estatuto da Terra.

Durante e depois do contrato, cuidamos das notificações de retomada e de preferência, da cobrança da renda, do despejo e da defesa do arrendatário, da indenização de benfeitorias e dos reflexos de embargo ambiental sobre a área. A visão de conjunto da atuação no setor está na página do advogado de agronegócio.

Se você vai arrendar ou tomar terra arrendada, ou se o contrato já virou problema, envie o contrato, a matrícula e as mensagens trocadas com a outra parte. A análise começa pelo documento e pela área, e só depois disso se decide entre negociar, notificar ou ir a juízo.