O contrato de arrendamento rural deve trazer as partes, o imóvel com o CCIR, a gleba descrita, a atividade, o prazo mínimo (3, 5 ou 7 anos), o preço em reais dentro do teto de 15% do valor cadastral e as cláusulas obrigatórias dos arts. 12 e 13 do Decreto 59.566/1966. Com duas testemunhas, vira título executivo; o registro em cartório não é condição de validade.
O que o contrato de arrendamento rural precisa ter
O contrato de arrendamento rural precisa identificar as partes e o imóvel (com o CCIR), descrever a gleba cedida, a atividade, o prazo, o preço em dinheiro e a forma de pagamento, e trazer as cláusulas obrigatórias de conservação do solo e de proteção do arrendatário. É o que exigem os arts. 12 e 13 do Decreto 59.566/1966 e o art. 13 da Lei 4.947/1966. Cláusula contrária a essas regras não vale, ainda que as duas partes tenham assinado.
Essas normas são de ordem pública. O art. 2º do Decreto 59.566/1966 declara irrenunciáveis os direitos que ele cria e nula de pleno direito a estipulação contrária. Por isso o modelo da internet, feito para aluguel de casa ou anterior a 2007, costuma trazer cláusula que não vale. A visão geral do instituto está no guia de arrendamento rural.
Contrato de arrendamento verbal vale? Por que fazer por escrito
Vale. O art. 11 do Decreto 59.566/1966 admite contrato escrito ou verbal e, no verbal, presume ajustadas as cláusulas obrigatórias. A prova pode ser feita por testemunhas, qualquer que seja o valor (art. 14 do Decreto 59.566/1966 e art. 92, § 8º, da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra)), e a falta de contrato escrito não afasta as regras do Estatuto.
O risco do acordo de boca é provar o combinado. Área, preço, data de pagamento, quem paga o ITR e o destino do calcário aplicado viram palavra contra palavra, e sem documento assinado com duas testemunhas não há título executivo. Qualquer das partes pode exigir da outra o contrato por escrito (art. 11, § 2º, do Decreto 59.566/1966).
Os itens que a lei exige no contrato escrito
O art. 12 do Decreto 59.566/1966 lista onze indicações obrigatórias. A tabela mostra cada inciso, o que escrever e o erro que mais aparece nos contratos que revisamos.
| Inciso | O que escrever | Erro comum |
|---|---|---|
| I | Lugar e data da assinatura | Data em branco |
| II | Nome completo e endereço das partes | Endereço antigo, que frustra a notificação |
| III | Dados do arrendador e a qualidade em que cede (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor) | Não dizer se quem cede é dono ou só possuidor |
| IV | Dados do arrendatário (pessoa física ou conjunto familiar) | Contrato em nome de um, lavoura tocada por outro |
| V | Objeto, atividade e destinação | Só «uso agrícola», sem dizer se é lavoura temporária, permanente ou pecuária |
| VI | Identificação do imóvel e número no cadastro rural (hoje o código do CCIR) | Sem o número do cadastro |
| VII | Localização, limites, confrontações e área da gleba; benfeitorias, máquinas e animais cedidos | «500 hectares da fazenda», sem mapa |
| VIII | Prazo, preço e modo, forma e época de pagamento | Preço em quantidade de sacas |
| IX | Cláusulas obrigatórias do decreto, do Estatuto e da Lei 4.947/1966 | Modelo de locação urbana |
| X | Foro do contrato | Foro distante do imóvel |
| XI | Assinaturas; a rogo, com quatro testemunhas, se a parte não puder assinar | Digital do analfabeto sem as quatro testemunhas |
Outras cláusulas, como garantia, seguro e multa, são permitidas pelo parágrafo único do art. 12 do Decreto 59.566/1966, desde que não contrariem o Estatuto, a Lei 4.947/1966 e o próprio decreto.
Cláusulas obrigatórias: o que nenhum contrato pode deixar de fora
O art. 13 do Decreto 59.566/1966 manda que todo contrato agrário, escrito ou verbal, tenha cláusulas de conservação dos recursos naturais e de proteção do arrendatário:
- proibição de o arrendatário renunciar aos direitos que a lei lhe dá (inciso I);
- prazos mínimos de 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte, 5 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte e 7 anos para exploração florestal (inciso II, «a»);
- preço em quantia certa, pago em dinheiro ou no equivalente em frutos (inciso III);
- bases da renovação (inciso IV) e causas de extinção e rescisão (inciso V);
- direito e forma de indenização das benfeitorias (inciso VI);
- anuência do arrendador ao crédito rural do arrendatário e respeito às proibições do art. 93 do Estatuto da Terra (inciso VII).
A base dessa lista é o art. 13 da Lei 4.947/1966 e o art. 95, XI, da Lei 4.504/1964. O decreto ainda cita o Código Florestal de 1965, substituído pela Lei 12.651/2012, e a cláusula ambiental deve remeter à lei florestal em vigor.
Cláusulas que anulam e erros que levam a processo
A tabela reúne as cláusulas de contratos prontos que a lei não aceita. A regra geral é a do parágrafo único do art. 2º do Decreto 59.566/1966, que declara nula de pleno direito a estipulação contrária ao regulamento.
| Cláusula | Por que não vale | Onde está a regra |
|---|---|---|
| Arrendatário renuncia à renovação, à preferência ou às benfeitorias | Direitos irrenunciáveis | art. 13, I, do Decreto 59.566/1966; art. 13, IV, da Lei 4.947/1966 |
| Preço de «X sacas de soja por hectare» | Vedado fixar o preço em quantidade fixa de frutos ou no seu equivalente em dinheiro | art. 18, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966 |
| Prazo de um ou dois anos para soja e milho | Lavoura temporária tem mínimo de 3 anos | art. 13, II, «a», do Decreto 59.566/1966 |
| Remuneração acima de 15% do valor cadastral (30% em glebas de exploração intensiva) | Teto legal | art. 95, XII, da Lei 4.504/1964 |
| Venda da colheita só ao dono, serviço gratuito, compra obrigatória no armazém dele, pagamento em vales | Práticas vedadas | art. 93 da Lei 4.504/1964 |
| Arrendador pode negar anuência ao crédito rural | A anuência é cláusula obrigatória | art. 13, VII, «a», do Decreto 59.566/1966 |
| Arrendamento de terra pública | Vedado, salvo as exceções da lei | art. 94 da Lei 4.504/1964 |
| Contrato assinado sem o CCIR | O proprietário não pode arrendar sem o certificado, sob pena de nulidade | art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966 |
Quando o defeito está numa cláusula, ela cai e vale a regra da lei. No REsp 2.219.478, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, sessão virtual encerrada em 16/12/2025, o STJ declarou nula a cláusula de dois anos para lavoura temporária, independentemente de prejuízo, e admitiu que o arrendatário prove e cobre o dano. No REsp 1.182.967/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/6/2015, firmou que é nula a renúncia à indenização das benfeitorias necessárias e úteis.
A falta do CCIR atinge o próprio contrato, e o art. 94 da Lei 4.504/1964 só admite arrendar terra pública em hipóteses estreitas, ponto sensível para quem arrenda área de posse em gleba pública no Pará e no norte de Mato Grosso. Fora das nulidades, os processos nascem de quatro descuidos: gleba sem mapa, falta de notificação seis meses antes do vencimento, silêncio sobre o calcário e as cercas e o rótulo de parceria num contrato de renda fixa, assunto da página sobre a diferença entre arrendamento e parceria.
Preço em dinheiro ou em sacas de soja: como redigir
Fixe o preço em reais. O art. 18 do Decreto 59.566/1966 permite que o pagamento seja feito em produto, em quantidade cujo preço corrente no mercado local, nunca abaixo do preço mínimo oficial, equivalha ao aluguel na data da liquidação. O parágrafo único do mesmo art. 18 do Decreto 59.566/1966 proíbe fixar o preço em quantidade fixa de frutos («10 sacas por hectare») ou no seu equivalente em dinheiro. Há projetos para liberar o preço em produto (PL 3.887/2023 e PL 292/2025, na Câmara, e PL 3.372/2025, no Senado), e nenhum foi aprovado até outubro de 2026.
A cláusula em sacas custa caro ao arrendador. No AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503/MT, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, sessão virtual de 21 a 27/10/2025, o STJ extinguiu a execução de um contrato com preço em sacas de soja, por falta de certeza e liquidez do título. A cobrança continua possível por outras vias, como mostra a página sobre o arrendamento em sacas de soja; o número em reais sai do método explicado em valor do arrendamento de terra.
CCIR, ITR, CAR e matrícula: os documentos do imóvel
Sem o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), hoje emitido pelo INCRA, o proprietário não pode arrendar, sob pena de nulidade (art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966 e art. 9º do Decreto 59.566/1966). Peça o CCIR do exercício e anote o código do imóvel no contrato.
O ITR, salvo ajuste em contrário, cabe ao arrendador, porque o art. 40, IV, do Decreto 59.566/1966 põe a cargo dele os impostos e taxas do imóvel. A lei do ITR define como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 4º da Lei 9.393/1996). Se o arrendatário for reembolsar o imposto, escreva.
Peça a matrícula atualizada, o recibo do CAR e a consulta de embargos ambientais. A hipoteca não impede o arrendamento, porque o ônus real não interrompe o contrato (art. 92, § 5º, da Lei 4.504/1964). Já a disputa sobre a propriedade pesa: no REsp 2.187.412/MT, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/2/2026, o STJ decidiu que a perda da propriedade pelo arrendador extingue o arrendamento. Embargo e passivo ambiental travam a lavoura e o crédito; veja o guia do CAR e o artigo sobre embargo ambiental na área arrendada.
Testemunhas, firma reconhecida e assinatura eletrônica
Duas testemunhas fazem do contrato um título executivo. O art. 784, III, da Lei 13.105/2015 (CPC) dá força executiva ao documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas, e o arrendador cobra o aluguel atrasado por execução; o roteiro está na página de cobrança de arrendamento atrasado. Na assinatura eletrônica, o § 4º do art. 784 do CPC dispensa as testemunhas quando a integridade for conferida por provedor de assinatura.
Se uma das partes não souber ou não puder assinar, o art. 12, XI, do Decreto 59.566/1966 exige assinatura a rogo e quatro testemunhas. A firma reconhecida não é requisito de validade, e ajuda a afastar a discussão sobre quem assinou; os cartórios costumam exigi-la para registrar.
Registro em cartório: quando faz diferença
O registro não é condição de validade: se até o contrato verbal vale (art. 11 do Decreto 59.566/1966), o escrito sem registro também vale. A venda do imóvel não interrompe o arrendamento, e o comprador assume os direitos e obrigações do vendedor (art. 92, § 5º, da Lei 4.504/1964 e art. 15 do Decreto 59.566/1966). No AgInt no AREsp 2.378.932, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, sessão virtual de 23 a 29/4/2024, o STJ reafirmou que o contrato não precisa estar no registro de imóveis para valer contra o comprador.
Registrar dá data certa e publicidade. O caminho mais usado é o Registro de Títulos e Documentos, que o Estatuto menciona ao tratar da renovação (art. 95, IV, da Lei 4.504/1964) e por cuja carta se fazem as notificações de renovação e retomada (art. 22, § 3º, do Decreto 59.566/1966). A averbação na matrícula depende das normas do cartório de imóveis de cada estado; consulte antes. O prazo para o arrendatário preterido agir corre do registro da venda, como explica a página sobre o direito de preferência do arrendatário.
Modelo de contrato de arrendamento rural comentado
O modelo segue os arts. 12 e 13 do Decreto 59.566/1966 e serve para lavoura ou pecuária. Copie para o Word, preencha os colchetes e apague o que não se aplica. Modelo não substitui a análise do caso. Matrícula, CCIR e situação ambiental mudam as cláusulas.
CONTRATO PARTICULAR DE ARRENDAMENTO RURAL
Cláusula 1ª (partes)
ARRENDADOR: [nome], [nacionalidade], [estado civil e regime de bens], [profissão], [documento de identidade], CPF [número], residente em [endereço], na qualidade de [proprietário, usufrutuário ou possuidor] do imóvel da cláusula 2ª, com a anuência do cônjuge [nome e CPF]. ARRENDATÁRIO: [mesmos dados; se empresa, razão social, CNPJ, capital, data de constituição e representante].
Comentário. Atende ao art. 12, II a IV, do Decreto 59.566/1966. Quem cede deve estar na posse e ter direito de destinar o imóvel ao contrato (art. 11, § 1º, do Decreto 59.566/1966). Em herança não partilhada ou condomínio, colha a assinatura de todos os titulares.
Cláusula 2ª (objeto e área)
O ARRENDADOR cede ao ARRENDATÁRIO o uso e gozo de [área] hectares do imóvel [nome], em [município/UF], matrícula [número] do Registro de Imóveis de [comarca], CCIR [código], número do imóvel na Receita Federal [NIRF/CIB] e recibo do CAR [número], conforme mapa e memorial com as coordenadas da gleba, anexos. Integram o arrendamento as benfeitorias e bens do anexo [número].
Comentário. Atende ao art. 12, VI e VII, do Decreto 59.566/1966. O mapa com coordenadas evita a briga sobre qual área foi arrendada; marque nele a reserva legal e as áreas de preservação permanente, que não podem ser abertas para lavoura.
Cláusula 3ª (destinação)
A área destina-se exclusivamente a [lavoura temporária de soja, milho e outras culturas anuais / pecuária bovina de cria, recria e engorda / outra], vedada a mudança de destinação sem consentimento escrito do ARRENDADOR.
Comentário. A atividade define o prazo mínimo, e a mudança de destinação é causa de despejo (art. 32, V, do Decreto 59.566/1966).
Cláusula 4ª (prazo)
O prazo é de [número] anos, de [data] a [data], terminando depois de concluída a colheita da safra [ano/ano]. Atrasando a colheita por força maior, o prazo fica prorrogado até sua conclusão. Cultura que não possa ser colhida antes do término depende de ajuste escrito sobre o pagamento do período excedente.
Comentário. Respeite o mínimo de 3, 5 ou 7 anos (art. 13, II, «a», do Decreto 59.566/1966) e o fim depois da colheita (art. 95, I e III, da Lei 4.504/1964). Para gado bovino, o mínimo é de 5 anos em qualquer escala (REsp 1.336.293/RS, rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 24/5/2016). Mais na página sobre o prazo mínimo.
Cláusula 5ª (preço)
O preço anual é de R$ [valor] ([por extenso]), equivalente a R$ [valor] por hectare, dentro do limite do art. 95, XII, da Lei 4.504/1964.
Comentário. Preço em reais (art. 18 do Decreto 59.566/1966). Calcule o teto sobre o valor cadastral do imóvel antes de fechar o número.
Cláusula 6ª (pagamento)
Pagamento até [data de cada ano], por [depósito ou PIX] na conta [dados]. As partes podem ajustar, a cada vencimento, que o pagamento se faça em [soja em grão, padrão de comercialização], em quantidade cujo preço corrente na praça de [município], na data do pagamento, segundo [fonte de cotação], equivalha ao valor em reais devido, nunca abaixo do preço mínimo oficial, com entrega em [armazém].
Comentário. É a forma admitida pelo art. 18 do Decreto 59.566/1966. Se o arrendador exigir conversão por preço abaixo do vigente na região, o arrendatário pode pagar em dinheiro (art. 19 do Decreto 59.566/1966). Nomeie a fonte de cotação para evitar disputa sobre o preço do dia.
Cláusula 7ª (correção e atraso)
Corrige-se o preço anualmente, a partir da assinatura, pelo [índice oficial de preços]. O atraso sujeita o devedor a multa de [percentual] sobre a parcela, juros de mora de [percentual] ao mês e correção pelo mesmo índice.
Comentário. A correção anual vem do art. 16, § 1º, do Decreto 59.566/1966, que remete a índices de órgão extinto; por isso as partes escolhem um índice oficial. Percentuais altos de multa e juros convidam à discussão judicial.
Cláusula 8ª (obrigações do arrendatário)
Cabe ao ARRENDATÁRIO pagar pontualmente; usar o imóvel conforme a destinação, como se fosse seu; adotar práticas de conservação do solo e da água; cumprir a legislação ambiental, sem abrir área, suprimir vegetação nativa ou usar fogo sem autorização; comunicar ameaça, turbação ou esbulho; e devolver o imóvel como o recebeu. O ilícito ambiental do ARRENDATÁRIO autoriza a rescisão.
Comentário. Reproduz o art. 41 do Decreto 59.566/1966. A cláusula ambiental expressa pesou no Agravo de Instrumento 6107919-24.2024.8.09.0051 (TJGO, rel. Des. Itamar de Lima, 3ª Câmara Cível, julgado em 14/7/2025), que manteve o despejo liminar de arrendatário por crime ambiental provado por ata notarial.
Cláusula 9ª (obrigações do arrendador)
Cabe ao ARRENDADOR entregar o imóvel na data ajustada; garantir o uso e gozo da área durante o prazo; fazer as obras e reparos necessários; pagar o ITR e as taxas do imóvel [ou: o ITR proporcional será reembolsado pelo ARRENDATÁRIO até (data)]; dar anuência aos pedidos de crédito rural do ARRENDATÁRIO; e declarar que não há embargo ambiental sobre a área.
Comentário. Segue os arts. 40 e 13, VII, «a», do Decreto 59.566/1966. A declaração sobre embargo protege o arrendatário. Na Apelação 0000540-58.2015.8.11.0093 (TJMT, rel. Des. Ricardo Gomes de Almeida, Primeira Câmara de Direito Privado, sessão de 3/3/2026), o arrendador que omitiu embargo do IBAMA anterior ao contrato respondeu por perdas, danos e lucros cessantes.
Cláusula 10ª (benfeitorias)
O ARRENDATÁRIO poderá fazer benfeitorias necessárias e úteis, comunicando-as por escrito; as voluptuárias dependem de autorização escrita. Ao término, as necessárias e úteis serão indenizadas pelo [custo comprovado e depreciado / laudo], com retenção até o pagamento. A correção de solo será considerada [útil / não indenizável], amortizada em [número] safras.
Comentário. Regras do art. 95, VIII, da Lei 4.504/1964 e dos arts. 24 e 25 do Decreto 59.566/1966. Escreva como tratar o calcário. Na Apelação 0000613-60.2012.8.11.0020 (TJMT, rel. Des. Márcio Aparecido Guedes, Primeira Câmara de Direito Privado, sessão de 25/3/2025), o preparo do solo não foi tratado como benfeitoria indenizável. Mais em benfeitorias no arrendamento rural.
Cláusula 11ª (renovação, retomada e preferência)
Até seis meses antes do vencimento, o ARRENDADOR notificará o ARRENDATÁRIO das propostas de terceiros ou da intenção de retomar o imóvel para exploração direta ou por descendente; sem notificação, o contrato se renova na forma da lei. Em caso de venda, o ARRENDATÁRIO será notificado para exercer a preferência em trinta dias. As notificações serão feitas por carta do Registro de Títulos e Documentos ou por via judicial.
Comentário. Segue o art. 95, IV e V, e o art. 92, § 3º, da Lei 4.504/1964, além do art. 22 do Decreto 59.566/1966. Veja a página sobre renovação e notificação.
Cláusula 12ª (cessão e subarrendamento)
É vedado ao ARRENDATÁRIO ceder o contrato, subarrendar ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, sem prévio e expresso consentimento escrito do ARRENDADOR.
Comentário. Regra do art. 31 do Decreto 59.566/1966; a infração é causa de despejo (art. 32, II, do Decreto 59.566/1966).
Cláusula 13ª (extinção e rescisão)
O contrato se extingue nas hipóteses legais e pode ser rescindido por inadimplemento, com perdas e danos. A morte de qualquer das partes ou a venda do imóvel não o extinguem. Ao final, quem sai permitirá a quem entra os trabalhos preparatórios da safra seguinte, e quem entra permitirá a quem sai concluir a colheita.
Comentário. Hipóteses dos arts. 26 a 30 do Decreto 59.566/1966; a transição é a do art. 44 do Decreto 59.566/1966, e o despejo só cabe nos casos do art. 32 do Decreto 59.566/1966.
Cláusula 14ª (garantia e seguro)
[Opcional] Em garantia, [nome] assina como fiador e principal pagador [ou: caução de R$ (valor) em dinheiro]. O ARRENDATÁRIO contratará seguro da lavoura, e o ARRENDADOR, das benfeitorias.
Comentário. Cláusula livre, desde que não crie obrigação vedada pelo art. 93 da Lei 4.504/1964. O arrendador que financiar o arrendatário pode exigir a venda dos frutos até o limite da dívida (art. 20 do Decreto 59.566/1966).
Cláusula 15ª (disposições finais e foro)
Aplicam-se a este contrato a Lei 4.504/1964, a Lei 4.947/1966 e o Decreto 59.566/1966, e cláusula que os contrarie será substituída pela regra legal. Fica eleito o foro da comarca de [comarca do imóvel]. Assinam em [número] vias, com duas testemunhas. [Local, data, assinaturas das partes, do cônjuge anuente e das testemunhas, com nome e CPF.]
Comentário. O foro é exigido pelo art. 12, X, do Decreto 59.566/1966, e as duas testemunhas dão força executiva (art. 784, III, do CPC).
Antes de assinar: o que o dono da terra e o arrendatário devem verificar
Se você é o dono da terra
- Calcule o teto de 15% do valor cadastral (art. 95, XII, da Lei 4.504/1964) e feche o preço em reais.
- Exija mapa da gleba, cláusula ambiental e proibição de subarrendar sem sua autorização.
- Peça garantia e colha duas testemunhas.
- Anote a data da notificação, seis meses antes do vencimento, se quiser retomar ou ouvir propostas.
Se você é o arrendatário
- Verifique matrícula, CCIR, CAR e embargos antes de investir em correção de solo.
- Confirme que quem assina é dono ou tem poder de arrendar, e que todos os herdeiros ou condôminos assinaram.
- Garanta o prazo mínimo da atividade e escreva como as benfeitorias serão indenizadas.
- Recuse renúncia a direitos e preço em sacas fixas, que viram disputa na primeira safra ruim.
Como o escritório atua em contratos de arrendamento
O escritório redige e revisa contratos de arrendamento para o dono da terra e para o arrendatário, a partir dos documentos do imóvel, da consulta de embargos e da delimitação da gleba em imagens de satélite. Com o contrato em vigor, avaliamos cláusulas nulas, renovação, cobrança e despejo. O quadro dos contratos do campo está no guia de contratos agrários.
Se você vai arrendar ou já tem contrato assinado, envie a minuta com a matrícula e o CCIR para análise antes de assinar.
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Perguntas Frequentes
Como fazer um contrato de arrendamento rural simples?
O contrato de arrendamento rural precisa ser registrado em cartório?
Contrato de arrendamento sem registro em cartório tem valor?
Contrato de arrendamento rural precisa de reconhecimento de firma?
Quantas testemunhas precisa ter o contrato de arrendamento rural?
Qual é o prazo mínimo do contrato de arrendamento rural?
Posso usar um modelo de contrato de arrendamento rural em Word ou PDF da internet?
Quem somos
Escritório dedicado 100% ao Direito Ambiental e do Agronegócio.
O titular atuou como servidor do TRF-1 antes da advocacia.
Autor de Embargos Ambientais em Áreas Rurais, único livro do Brasil sobre o tema, e coautor de Cadastro Ambiental Rural: direito, prática e tecnologia.
Sinop/MT, Belém/PA, Brasília/DF, Novo Progresso/PA e Rio de Janeiro/RJ.
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