Arrendante (ou arrendador) é quem cede o uso de um bem, como a terra, mediante pagamento; arrendatário é quem recebe esse bem para usar ou explorar e paga por isso. No arrendamento rural, o arrendador é o dono ou possuidor do imóvel, e o arrendatário é o produtor que planta ou cria na área, com direitos que a lei não deixa renunciar.
Arrendante e arrendatário: o que significa cada um
Arrendante, ou arrendador, é quem cede a outra pessoa o uso de um bem mediante pagamento; arrendatário é quem recebe o bem, usa ou explora e paga por isso. No arrendamento rural, o arrendador é o dono ou possuidor da terra, e o arrendatário é o produtor que planta ou cria na área arrendada, pagando preço certo e assumindo o risco da safra.
A lei usa a palavra arrendador. O art. 3º, § 2º, do Decreto 59.566/1966, que regulamenta os contratos agrários, chama de arrendador quem cede o imóvel rural ou o aluga, e de arrendatário a pessoa ou o conjunto familiar, representado pelo seu chefe, que o recebe ou toma por aluguel. Arrendante é o mesmo arrendador com outro nome, comum em contratos e no vocabulário do campo. O Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964), em vários artigos, fala simplesmente em proprietário e arrendatário.
Um exemplo resolve a dúvida. Se você é dono de uma fazenda e entrega 300 hectares a um vizinho para que ele plante soja durante três safras, recebendo uma renda anual em dinheiro, você é o arrendante e o vizinho é o arrendatário. Quem paga é o arrendatário. Quem recebe é o arrendante. O funcionamento completo do contrato está na página sobre arrendamento rural.
Arrendante, arrendador e proprietário são a mesma pessoa?
Nem sempre.
O arrendador pode ser o proprietário, mas também o usufrutuário, o usuário ou o possuidor do imóvel, desde que tenha o direito de explorá-lo (arts. 1º e 12, III, do Decreto 59.566/1966). O que a lei exige é que ele esteja na posse da área e dos bens quando contrata (art. 11, § 1º, do Decreto 59.566/1966).
O arrendatário também pode virar arrendador. Quem subarrenda, com o consentimento do dono, passa a ser arrendador diante do subarrendatário, para todos os efeitos (art. 3º, § 3º, do Decreto 59.566/1966). E, se o contrato principal acaba, o subarrendamento acaba junto, salvo ajuste em contrário (art. 31, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966).
Para arrendar, o imóvel precisa ter o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), sob pena de nulidade do contrato (art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966). Quem vai tomar terra arrendada deve pedir esse documento antes de assinar, junto com a certidão da matrícula, porque é nela que aparecem o verdadeiro dono, as hipotecas e as penhoras.
Quem pode ser arrendatário rural
Pela letra do Decreto, arrendatário é a pessoa ou o conjunto familiar que recebe a terra (art. 3º, § 2º, do Decreto 59.566/1966). A lei o trata sempre como cultivador direto, isto é, como quem assume os riscos e custeia a exploração (art. 7º, § 2º, do Decreto 59.566/1966). É esse produtor que o Estatuto da Terra quer proteger. Para ele existem o prazo mínimo e a preferência na compra e na renovação.
Empresas também tomam terra em arrendamento. Para elas, a proteção encolhe. A Terceira Turma do STJ negou a preferência na compra à empresa rural de grande porte, para a qual vale o Código Civil e o que foi pactuado (REsp 1.447.082/TO, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 10/5/2016). Em 2025, a mesma Turma condicionou a preferência à exploração direta e familiar, e a negou a arrendatários que não moravam no imóvel e eram donos de outras terras (REsp 2.140.209/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).
Essa restrição, até aqui, diz respeito à preferência. Nos julgamentos de 2025 sobre prazo mínimo (REsp 2.219.478, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma) e sobre preço em sacas (AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503/MT, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma), o STJ aplicou as regras agrárias sem discutir o porte das partes.
Há ainda limites legais para certos arrendatários. Estrangeiro residente no país e pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só arrendam imóvel rural na forma da Lei 5.709/1971, com os limites de área nela previstos (art. 23 da Lei 8.629/1993).
Arrendatário mercantil (leasing) não é arrendatário rural
Quem chegou aqui procurando arrendatário mercantil está diante de outro contrato. Arrendamento mercantil é o leasing, em que uma arrendadora, em regra ligada a um banco, compra o veículo, a máquina ou o equipamento escolhido pelo cliente e o entrega para uso mediante prestações, normalmente com opção de compra ao final. A própria Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) põe o arrendamento mercantil à parte, entre os contratos que continuam regidos por leis especiais (art. 1º, parágrafo único, «b», da Lei 8.245/1991). Nada do Estatuto da Terra vale para o leasing de trator ou de caminhonete. O contrário também é verdade.
Direitos e deveres de cada um: a tabela
A tabela abaixo reúne o que a lei impõe a cada lado. Essas regras valem mesmo que o contrato não as repita, e o arrendatário não pode renunciar a elas (art. 2º do Decreto 59.566/1966).
| Tema | Arrendante (arrendador) | Arrendatário | Onde está na lei |
|---|---|---|---|
| Entrega e uso da terra | Entrega a área na data combinada e garante o uso durante todo o prazo | Usa a área conforme o contrato, sem mudar a destinação | Art. 40, I e II, e art. 41, II, do Decreto 59.566/1966 |
| Preço | Recebe a renda ajustada, que não pode passar do teto legal | Paga pontualmente, no modo, prazo e local ajustados | Art. 95, XII, do Estatuto da Terra; art. 41, I, do Decreto 59.566/1966 |
| Impostos do imóvel | Paga taxas e impostos, inclusive o ITR, salvo ajuste em contrário | Só paga se o contrato transferir o encargo | Art. 40, IV, do Decreto 59.566/1966 |
| Obras e benfeitorias | Faz as obras e reparos necessários e indeniza as benfeitorias necessárias e úteis | Faz as benfeitorias úteis e necessárias, salvo ajuste, e pode reter a área até ser indenizado | Art. 95, VIII, do Estatuto da Terra; arts. 40, III, e 41, IV, do Decreto 59.566/1966 |
| Conservação | Pode exigir as cláusulas de conservação dos recursos naturais | Cuida da área como se fosse sua e responde pelo uso predatório | Art. 13, II, e art. 41, V, do Decreto 59.566/1966 |
| Ceder a terceiros | Consente, ou não, com subarrendamento, cessão ou empréstimo | Não pode subarrendar, ceder nem emprestar sem consentimento prévio e expresso | Art. 31 do Decreto 59.566/1966 |
| Fim do prazo | Notifica até 6 meses antes, com propostas de terceiros ou intenção de retomada | Tem preferência na renovação, e sem notificação o contrato se renova | Art. 95, IV e V, do Estatuto da Terra; art. 22 do Decreto 59.566/1966 |
| Venda do imóvel | Notifica o arrendatário antes de vender | Tem 30 dias para comprar nas mesmas condições, e 6 meses do registro se não foi avisado | Art. 92, §§ 3º e 4º, do Estatuto da Terra |
| Crédito rural | Concorda com o pedido de crédito rural do arrendatário | Pode buscar crédito rural para a lavoura | Art. 13, VII, «a», do Decreto 59.566/1966 |
| Devolução | Recebe a área como entregou, salvo o desgaste natural | Devolve a área e os bens, e não responde por dano a que não deu causa | Art. 41, V, do Decreto 59.566/1966; art. 95, X, do Estatuto da Terra |
O que o arrendatário pode exigir do arrendante
O arrendatário pode exigir uso pacífico da área durante todo o prazo, e o prazo nunca termina antes de concluída a colheita (art. 95, I, do Estatuto da Terra). Se o dono pretende retomar ou recebeu proposta melhor, o arrendatário tem de ser notificado com 6 meses de antecedência, e tem preferência para renovar em igualdade de condições (art. 95, IV, do Estatuto da Terra). Na venda da fazenda, tem preferência para comprar. Ao sair, recebe a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, e pode ficar na área até ser pago (art. 95, VIII, do Estatuto da Terra). A cláusula em que ele renuncia a essa indenização é nula nos contratos agrários (REsp 1.182.967/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/6/2015). Para isso, cada benfeitoria precisa ser especificada e ter o valor demonstrado (REsp 134.537/MG, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/10/2008).
Há outros direitos menos conhecidos. Se a renda é paga em produto e o dono exige equivalência por preço abaixo do praticado na região, o arrendatário pode pagar em dinheiro (art. 19 do Decreto 59.566/1966). Em caso de desapropriação parcial, pode pedir a redução proporcional da renda ou rescindir o contrato (art. 30 do Decreto 59.566/1966). E o novo arrendatário que entra na área tem de deixar quem sai concluir a colheita (art. 44 do Decreto 59.566/1966).
O prazo mínimo também é um direito do arrendatário, e cláusula que o reduza é nula. A Quarta Turma do STJ anulou a cláusula de 2 anos num arrendamento de lavoura temporária, sem exigir prova de prejuízo (REsp 2.219.478, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em dezembro de 2025). As regras de renovação, preferência e benfeitorias estão detalhadas nas páginas sobre renovação e notificação, direito de preferência do arrendatário e benfeitorias no arrendamento rural.
O que o arrendante pode exigir do arrendatário
O arrendante pode exigir o pagamento pontual da renda, o uso da área conforme o contrato e a devolução da terra no fim, nas condições em que foi entregue, salvo o desgaste natural (art. 41 do Decreto 59.566/1966). Se o arrendatário descumpre o contrato, o arrendante pode pedir a rescisão, com perdas e danos (art. 27 do Decreto 59.566/1966).
Pode também retomar a terra no fim do prazo para explorá-la diretamente ou por meio de descendente, desde que notifique o arrendatário com 6 meses de antecedência (art. 95, V, do Estatuto da Terra). A retomada tem de ser sincera, e a insinceridade obriga a indenizar o arrendatário (art. 22, § 4º, do Decreto 59.566/1966). Se pagou benfeitorias que aumentaram o rendimento da gleba, pode pedir aumento proporcional da renda (art. 25, § 2º, do Decreto 59.566/1966). E, se financiou o arrendatário por falta de crédito oficial, pode exigir a venda dos frutos até o limite da dívida, com juros legais e a preço de mercado (art. 20 do Decreto 59.566/1966).
Quando o arrendatário não paga, o caminho é a ação de despejo, e não a reintegração de posse, o que lhe garante a chance de purgar a mora no prazo da contestação (REsp 399.222/GO, rel. Min. Jorge Scartezzini, Quarta Turma, julgado em 9/3/2006). Mesmo com a cláusula de preço em sacas anulada, o arrendante conserva o direito de cobrar, com o valor apurado por arbitramento (REsp 1.266.975/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/3/2016). Os caminhos estão nas páginas sobre arrendamento atrasado e sobre despejo rural.
O que nenhum dos dois pode pôr no contrato
Os direitos do Estatuto da Terra e do Decreto são irrenunciáveis, e a cláusula que os contraria é nula de pleno direito (art. 2º do Decreto 59.566/1966). O art. 13, IV, da Lei 4.947/1966 proíbe expressamente que o arrendatário renuncie a direitos ou vantagens previstos em lei. E o arrendante não pode exigir do arrendatário serviço gratuito, venda exclusiva da colheita a ele, beneficiamento da produção no seu estabelecimento, compra obrigatória nos seus armazéns nem pagamento em vales, ordens ou outra moeda substituta (art. 93 do Estatuto da Terra). Também não pode fixar o preço em quantidade fixa de produto, como «tantas sacas por hectare» (art. 18, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966).
A Quarta Turma do STJ deixou claro que as regras de renovação do art. 95, IV, e de aplicação das normas do arrendamento à parceria, do art. 96, VII, do Estatuto da Terra, incidem obrigatoriamente, e que o contrato não pode modificá-las (AgInt no AREsp, processo de origem 1000268-65.2016.8.26.0070, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2022). O que pode e o que não pode entrar no papel, cláusula por cláusula, está na página sobre o contrato de arrendamento rural.
Parceiro-outorgante e parceiro-outorgado: os nomes na parceria
Na parceria rural, os papéis têm outros nomes. Parceiro-outorgante é quem cede a terra ou os animais, seja ou não o proprietário, e parceiro-outorgado é a pessoa ou o conjunto familiar que os recebe para explorar (art. 4º, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966). A diferença para o arrendamento é que, na parceria, os dois dividem os frutos e os riscos, inclusive caso fortuito, força maior e variação de preço (art. 96, § 1º, do Estatuto da Terra).
A quota do outorgante tem teto, conforme o que ele fornece, de 20% quando entra só com a terra nua a 75% na pecuária ultraextensiva (art. 96, VI, do Estatuto da Terra). Os percentuais do art. 35 do Decreto 59.566/1966 são os de 1966 e foram superados pela redação dada ao Estatuto em 2007.
Os direitos mudam. O parceiro-outorgado não tem a preferência do arrendatário na compra da terra (REsp 264.805/MG, rel. Min. Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 21/3/2002). Já a exigência de notificação seis meses antes do fim, sob pena de renovação automática, vale também para a parceria (REsp 1.778.318, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, 2025). O regime completo está na página sobre o contrato de parceria rural.
Exemplos práticos: quem tem razão em cada caso
O dono vendeu a fazenda sem avisar o arrendatário
A venda não encerra o arrendamento, e o comprador assume o lugar do vendedor (art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra). O arrendatário que não foi notificado pode depositar o preço e ficar com o imóvel, se pedir em até 6 meses do registro da venda (art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra). Sem o registro, esse prazo nem começa a correr (AgInt nos EDcl no AREsp 2.681.426, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, 2025).
O arrendatário subarrendou parte da área a um vizinho
Sem consentimento prévio e expresso do dono, o subarrendamento é proibido (art. 31 do Decreto 59.566/1966) e é causa de despejo (art. 32, II, do Decreto 59.566/1966). O arrendante deve documentar a ocupação pelo terceiro, com fotos, imagens e testemunhas, antes de notificar.
O dono quer a terra de volta para o filho plantar
Pode, se notificar até 6 meses antes do vencimento, declarando a intenção de explorar por meio de descendente (art. 95, V, do Estatuto da Terra). Se depois arrendar a outro, a retomada pode ser tida como insincera, com perdas e danos ao arrendatário (art. 22, § 4º, do Decreto 59.566/1966).
O «arrendamento de pasto» em que o dono continua cuidando da área
O nome não decide. Quando o tomador do pasto não recebe a posse direta da terra, o contrato é locação de pastagem, e não dá preferência na compra (REsp 1.339.432/MS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/4/2013).
Venda, morte ou herança: o contrato continua?
Continua, em regra.
A venda da fazenda e a hipoteca não interrompem o arrendamento (art. 15 do Decreto 59.566/1966). Se o dono morre e a terra é partilhada entre herdeiros, cada um pode retomar a sua parte, respeitadas as regras de notificação, e o arrendatário mantém o direito de renovar quanto às partes dos herdeiros que não querem retomar (art. 23 do Decreto 59.566/1966).
Do lado do arrendatário, a morte do chefe do conjunto familiar não extingue o contrato, se houver na família outra pessoa qualificada para continuar a exploração (art. 26, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966). A exceção que pesa contra o arrendatário é a perda da propriedade pelo arrendador. Se o dono perde a terra numa ação movida por terceiro, o arrendamento se extingue, e o arrendatário não pode ficar até o fim do prazo (REsp 2.187.412/MT, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/2/2026). O fim antecipado do contrato e o distrato estão na página sobre rescisão do contrato de arrendamento rural.
Como o escritório atua para arrendantes e arrendatários
O escritório Diovane Franco Advogados, com unidades em Sinop (MT), Belém (PA), Brasília (DF), Novo Progresso (PA) e Rio de Janeiro (RJ), atende os dois lados do arrendamento. Para o arrendante, conferimos o interessado, redigimos o contrato dentro dos limites da lei, fazemos as notificações de retomada e de preferência e conduzimos a cobrança e o despejo. Para o arrendatário, analisamos a matrícula, o CCIR, o CAR e as restrições ambientais antes da assinatura, e defendemos o prazo, a renovação, a preferência e a indenização das benfeitorias.
Na análise, usamos os documentos do imóvel e imagens de satélite para reconstituir o que foi entregue, o que foi feito e quando, o que costuma decidir as disputas sobre benfeitorias e uso predatório. A atuação completa no setor está na página do advogado de agronegócio.
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Perguntas Frequentes
O que é arrendatário?
Qual a diferença entre arrendador e arrendatário?
Arrendante e arrendador são a mesma coisa?
O que significa arrendatário mercantil?
O arrendatário tem direito de comprar a terra arrendada?
O arrendatário pode subarrendar a terra para outra pessoa?
Quem paga o ITR, o arrendante ou o arrendatário?
O arrendatário pode ser despejado antes do fim do contrato?
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