Renovação do arrendamento rural: sem notificação seis meses antes, o contrato se renova

Como funciona a renovação do contrato de arrendamento rural?

O contrato de arrendamento rural se renova sozinho quando o dono da terra não notifica o arrendatário até seis meses antes do vencimento. Nesse prazo, o proprietário pode comunicar as propostas de terceiros, para o arrendatário exercer a preferência em igualdade de condições, ou declarar que vai retomar a área para explorá-la diretamente ou por meio de um descendente. Sem uma dessas notificações, o contrato continua.

A regra está no art. 95, IV e V, da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra), na redação dada pela Lei 11.443/2007, e é detalhada no art. 22 do Decreto 59.566/1966, que regulamenta os contratos agrários. As duas normas valem mesmo que o contrato diga outra coisa. O art. 2º do Decreto 59.566/1966 torna nula a cláusula em contrário, e o art. 13, IV, da Lei 4.947/1966 proíbe o arrendatário de renunciar a direitos e vantagens previstos em lei ou regulamento.

Na prática, quem decide o destino do contrato é quem se mexe primeiro. O proprietário que deixa passar a data perde, naquele ciclo, a chance de reaver a área no vencimento. O arrendatário que recebe a notificação dentro do prazo precisa reagir, porque o silêncio dele também produz efeito. O quadro geral do contrato está no guia de arrendamento rural.

Notificação de 6 meses no arrendamento rural: como contar o prazo

A notificação tem de chegar ao arrendatário até seis meses antes do vencimento do contrato. O prazo se conta para trás, a partir da data em que o contrato termina, e o que importa é a entrega comprovada ao arrendatário, não a data em que a carta foi redigida ou levada ao cartório.

Há um cuidado a mais. O art. 95, I, da Lei 4.504/1964 diz que o prazo do arrendamento termina sempre depois de concluída a colheita, e o art. 21, § 1º, do Decreto 59.566/1966 estende a regra à parição dos rebanhos e à safra de animais de abate, com prorrogação automática se a colheita atrasar por força maior. Se o contrato marca o fim em 30 de abril e a colheita da região costuma entrar em maio, a data que serve de base para contar os seis meses pode virar discussão. Quem notifica com um ou dois meses de folga não depende dela.

Contrato sem prazo escrito também tem vencimento. O art. 95, II, da Lei 4.504/1964 presume que o arrendamento por tempo indeterminado foi feito pelo prazo mínimo de três anos. Já o art. 13, II, «a», do Decreto 59.566/1966 fixa prazos mínimos de 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte, de 5 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte e de 7 anos para exploração florestal. O detalhe de cada prazo está na página sobre prazo mínimo do arrendamento rural.

Contrato escrito com prazo menor que o mínimo legal tem o prazo contado pelo mínimo. Conte os seis meses a partir do fim do prazo mínimo, e não da data escrita. No REsp 2.219.478 (relatora Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, 2025), o STJ declarou nula a cláusula que previa dois anos para um arrendamento de lavoura temporária, por violação direta à legislação agrária.

Renovação automática do arrendamento rural: o que acontece sem notificação

Sem notificação no prazo, o contrato se considera renovado automaticamente, como manda o art. 95, IV, da Lei 4.504/1964. O proprietário não pode, no vencimento, simplesmente pedir a terra de volta. O despejo também fica sem base, porque o art. 32, I, do Decreto 59.566/1966 só o admite pelo término do prazo contratual ou da sua renovação, e o prazo foi renovado.

O STJ aplica a regra à risca. No AgInt no AREsp 1.786.844 (rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, 2021), reafirmou que o Estatuto exige a notificação do arrendatário seis meses antes do fim do prazo, «sob pena de renovação automática». O acórdão seguiu o REsp 1.277.085/AL (rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 27/09/2016), em que a falta de notificação levou à improcedência do pedido de imissão na posse, mesmo com um ajuste verbal de renovação alegado pela outra parte.

A renovação tem uma saída para o arrendatário. Pelo art. 22, § 1º, do Decreto 59.566/1966, ele pode, nos 30 dias seguintes ao fim do prazo para a notificação, declarar que desiste do contrato ou apresentar nova proposta. A redação de 2007 do art. 95, IV, da Lei 4.504/1964 escreveu «arrendador» nesse trecho, enquanto o regulamento diz «arrendatário». A leitura que faz sentido é a do regulamento, porque quem desiste de um contrato que se renovaria a seu favor é o arrendatário.

A lei não diz por quanto tempo vale a renovação. Para não deixar essa dúvida para o vencimento seguinte, as partes devem registrar por escrito, logo depois de vencido o prazo, a nova data final, respeitado o prazo mínimo da atividade. O preço da renovação continua sujeito ao teto do art. 95, XII, da Lei 4.504/1964 e à proibição de fixá-lo em quantidade de produto (art. 18, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966), como explica a página sobre valor do arrendamento de terra.

Retomada do imóvel arrendado: quem pode pedir e com qual motivo

O proprietário só afasta a renovação se, até seis meses antes do vencimento, declarar por notificação extrajudicial que vai retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu. É a regra do art. 95, V, da Lei 4.504/1964. O art. 22, § 2º, do Decreto 59.566/1966 menciona também o cultivo direto e pessoal, que o art. 8º do Decreto 59.566/1966 define como a exploração direta feita pelo titular e sua família, residindo no imóvel, com assalariados em número que não ultrapasse o de membros ativos da família.

Os motivos da lei são esses. Retomar para arrendar a um vizinho que paga mais, para entregar a área a um irmão ou para vendê-la desocupada não está entre eles. Descendente é filho, neto ou bisneto. Irmão, sobrinho, genro e sócio não são descendentes. Quem quer trocar de arrendatário por causa de preço segue outro caminho, o da notificação das propostas, que dá ao arrendatário atual a chance de cobrir a oferta.

A notificação de retomada deve dizer o motivo e, se for o caso, quem é o descendente. A retomada também tem de ser sincera. Se o proprietário retoma dizendo que vai plantar e, na safra seguinte, arrenda a área a outro, o arrendatário pode provar a insinceridade por qualquer meio e cobrar perdas e danos, conforme o art. 22, § 4º, do Decreto 59.566/1966. Imagens de satélite da safra seguinte mostram quem plantou e o quê.

A forma da comunicação pode variar, desde que o recado seja inequívoco e chegue no prazo. Na Apelação 1007025-26.2023.8.11.0045 (relatora Des. Antônia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado do TJMT, 2026), a cláusula de um acordo judicial que comunicava a intenção de retomada foi aceita como notificação. O mesmo acórdão deixou aberta a apuração da insinceridade, porque a área tinha sido arrendada a terceiro depois da retomada.

Sem saída voluntária, o pedido vai a juízo. O art. 32, VIII, do Decreto 59.566/1966 só admite o despejo nos casos de retomada previstos em lei, comprovada em juízo a sinceridade do pedido. O caminho processual está explicado em despejo rural.

Preferência do arrendatário na renovação diante de proposta de terceiro

Quando outra pessoa oferece arrendar a área, o arrendatário atual tem preferência para renovar em igualdade de condições. O proprietário deve notificá-lo das propostas até seis meses antes do vencimento, e o art. 22 do Decreto 59.566/1966 manda instruir a notificação com cópia autêntica das propostas recebidas.

Igualdade de condições significa o mesmo preço, a mesma forma e época de pagamento, o mesmo prazo e as mesmas garantias. Se o terceiro oferece pagar à vista e o arrendatário só consegue pagar em parcelas, não há igualdade. Se a proposta não existe ou foi montada para forçar um reajuste, a notificação é simulada, e a insinceridade do proprietário pode ser provada por qualquer meio, com perdas e danos (art. 22, § 4º, do Decreto 59.566/1966).

A lei não marca um prazo específico para o arrendatário responder às propostas. A notificação costuma indicar um prazo razoável, e a resposta deve ir por escrito, pelo mesmo cartório, dentro dele e antes do vencimento. Responder que aceita «em princípio» ou pedir desconto não é exercer a preferência. Quem quer ficar declara que aceita as mesmas condições da melhor proposta.

E na parceria rural?

Na parceria, o art. 96, II, da Lei 4.504/1964 dá ao parceiro-outorgado preferência para firmar novo contrato, em igualdade de condições com estranhos, se o proprietário não quiser explorar a terra diretamente. O art. 96, VII, da Lei 4.504/1964 manda aplicar à parceria as normas do arrendamento no que couber.

No REsp 1.778.318 (relatora Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, 2025), o STJ afirmou que, na parceria agrícola, é cogente a notificação com antecedência mínima de seis meses para evitar a renovação automática. Naquele caso, a renovação acabou afastada pela inércia e pela inadimplência do parceiro. Veja a página sobre contrato de parceria rural.

Como fazer a notificação: cartório, juiz, e-mail ou WhatsApp?

O caminho seguro é a notificação pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca onde fica o imóvel, ou a notificação judicial. O art. 22, § 3º, do Decreto 59.566/1966 diz que notificações, desistência e propostas devem ser feitas por carta através desse cartório ou por requerimento judicial, e o art. 95, IV e V, da Lei 4.504/1964 fala em notificação extrajudicial.

E-mail, WhatsApp e carta com aviso de recebimento não estão previstos nessas normas. Podem servir como prova complementar de que a outra parte sabia, mas quem escolhe só esse meio assume o risco de discutir a validade da notificação justamente quando precisa da terra. Para quem vai retomar a área, esse risco pode custar um período inteiro de contrato.

Há decisão que aceitou a notificação de retomada enviada por WhatsApp, porque ficou provado que a arrendatária sabia da intenção do dono (TJTO, Apelação Cível 0003427-30.2023.8.27.2731, relatora Des. Edilene Pereira de Amorim Alfaix Natário, 2ª Câmara Cível, 2026). O próprio acórdão diz que a forma foi irrelevante «no caso concreto». É um precedente estadual preso à prova daquele processo, e não uma licença para dispensar o cartório.

A notificação deve conter:

• a identificação das partes, do contrato (data, área, matrícula e CCIR) e do imóvel;
• a data de vencimento considerada, com menção à regra da colheita;
• na retomada, o motivo legal (exploração direta, cultivo direto e pessoal ou descendente, com nome e parentesco);
• nas propostas, a cópia autêntica de cada uma, com preço, prazo, forma de pagamento e garantias, e o prazo para resposta;
• como será a devolução da área, a colheita pendente, a vistoria e o acerto das benfeitorias;
• a assinatura de todos os proprietários, ou de procurador com poderes, e o endereço para resposta.

Arrendatário pessoa jurídica é notificado no endereço do contrato, na pessoa do representante legal. Terra com mais de um dono pede a assinatura de todos, ou procuração, para que nenhum condômino alegue depois que não concordou com a retomada.

Notificação atrasada ou com defeito: o contrato se renovou?

Notificação entregue depois do prazo de seis meses não impede a renovação. O art. 95, IV, da Lei 4.504/1964 liga a renovação automática à falta de notificação extrajudicial no prazo, e a notificação tardia equivale, para esse efeito, a notificação nenhuma. O mesmo risco existe quando a notificação vai para a pessoa errada, não diz o motivo da retomada ou é assinada por quem não é dono.

Para o proprietário que perdeu o prazo, há três caminhos realistas:

1. negociar com o arrendatário um distrato, que o art. 26, IV, do Decreto 59.566/1966 admite como forma de extinguir o arrendamento, com data de saída, colheita e benfeitorias acertadas por escrito;
2. aceitar a renovação e notificar corretamente antes do próximo vencimento;
3. verificar se há outra causa legal de fim do contrato, como falta de pagamento ou dano à gleba, entre as hipóteses do art. 32 do Decreto 59.566/1966.

Tratar a notificação atrasada como válida e trancar a porteira não funciona. Retirar o arrendatário à força expõe o proprietário a ação possessória e a perdas e danos. O tema do fim antecipado do contrato está em rescisão do contrato de arrendamento rural.

Colheita pendente, benfeitorias e saída da área no fim do contrato

Mesmo com a retomada válida, o arrendatário colhe o que plantou dentro das regras. O prazo só termina depois da colheita (art. 95, I, da Lei 4.504/1964), e o art. 44 do Decreto 59.566/1966 obriga quem sai a permitir que quem entra faça os trabalhos preparatórios do ano seguinte, assim como obriga quem entra a dar a quem sai os meios de terminar a colheita, segundo os usos do lugar.

O arrendatário não pode, por outro lado, abrir uma cultura que não será colhida antes do fim do contrato sem combinar antes. O art. 95, III, da Lei 4.504/1964 exige que ele ajuste previamente com o arrendador a forma de pagamento pelo uso da terra no período que exceder o prazo.

Na saída, o arrendatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e pode reter o imóvel enquanto não for pago, nos termos do art. 95, VIII, da Lei 4.504/1964. Voluptuárias só são indenizadas se o proprietário as autorizou. Esse acerto pesa no cálculo de quem quer retomar a terra e está explicado em benfeitorias no arrendamento rural.

Morte do proprietário, herdeiros e venda da fazenda durante o contrato

A morte do dono da terra não acaba com o arrendamento. Se o imóvel for partilhado entre vários herdeiros, o art. 23 do Decreto 59.566/1966 permite que qualquer deles exerça a retomada da sua parte, observadas as mesmas regras, e garante ao arrendatário a renovação quanto às partes dos herdeiros que não quiserem retomar.

Do lado do arrendatário, quando o contrato é com um conjunto familiar, a morte do chefe da família não extingue o arrendamento se houver outra pessoa qualificada para continuar, como prevê o art. 26, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966.

A venda da fazenda também não interrompe o contrato. O art. 92, § 5º, da Lei 4.504/1964 e o art. 15 do Decreto 59.566/1966 dizem que o comprador fica sub-rogado nos direitos e obrigações do vendedor. Quem compra terra arrendada e quer a área livre precisa notificar no prazo, como faria o antigo dono, e o arrendatário tem preferência para comprar antes do terceiro, como explica a página sobre direito de preferência do arrendatário.

O que o dono da terra deve fazer para retomar ou renegociar

1. Ache o vencimento real. Leia o contrato, os aditivos e a época da colheita na região. Se o contrato é verbal ou sem prazo, conte o prazo mínimo legal.
2. Decida com um ano de antecedência. Retomar para explorar, renegociar com base em proposta de terceiro ou deixar renovar são decisões diferentes, com notificações diferentes.
3. Na retomada, confirme o motivo legal. Exploração direta, cultivo direto e pessoal ou descendente. Tenha como demonstrar que vai explorar (máquinas, equipe, plano de safra, financiamento).
4. Na renegociação, tenha propostas reais e assinadas. A cópia autêntica vai junto com a notificação.
5. Notifique pelo cartório da comarca do imóvel, com um ou dois meses de folga em relação ao limite de seis meses, e guarde a certidão de entrega.
6. Planeje a saída. Vistoria com fotos e imagens de satélite, levantamento das benfeitorias, calendário da colheita pendente e transição com o novo explorador.
7. Sem saída voluntária, a via é a ação de despejo, nunca a retirada à força.
8. Depois de retomar, explore de fato. A insinceridade da retomada gera perdas e danos.

Para contrato ainda não assinado, a melhor proteção é uma cláusula clara de prazo, renovação e benfeitorias. Veja o que ela precisa ter em contrato de arrendamento rural.

O que o arrendatário deve fazer para continuar na terra

1. Anote duas datas, a do vencimento do contrato e a do dia que fica seis meses antes dele.
2. Se nenhuma notificação chegar até esse dia, o contrato se renovou. Envie ao proprietário, pelo cartório de títulos e documentos, uma comunicação que registre a renovação e a nova data final.
3. Se chegar notificação de retomada, confira a data de entrega, a forma, quem assinou e o motivo. Retomada para arrendar a terceiro ou para parente que não é descendente não se enquadra no art. 95, V, da Lei 4.504/1964.
4. Não trate a retomada como proposta. Responder «aceito» a uma notificação de retomada não cria contrato novo, como decidiu o STJ no REsp 2.167.187 (rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, 2025). Se quer ficar, faça proposta por escrito e negocie um contrato novo.
5. Se chegarem propostas de terceiros, peça as cópias autênticas, faça as contas e responda por escrito, pelo cartório, aceitando as mesmas condições, se quiser ficar.
6. Se quiser sair, manifeste a desistência por escrito nos 30 dias do art. 22, § 1º, do Decreto 59.566/1966.
7. Antes de entregar a área, faça o inventário das benfeitorias com notas, fotos e laudo, e exija a indenização. Enquanto não receber pelas necessárias e úteis, você pode reter o imóvel.
8. Depois de sair por retomada, acompanhe o uso da área por imagens de satélite. Se o proprietário arrendar a outro, há base para pedir perdas e danos.

Os direitos e deveres de cada parte, lado a lado, estão na página sobre arrendante e arrendatário.

Modelo de notificação de retomada do imóvel arrendado

O texto abaixo é um ponto de partida para o proprietário. Ajuste os dados entre colchetes e leve ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca do imóvel.

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE RETOMADA DE IMÓVEL ARRENDADO

Notificante: [nome completo, CPF, estado civil e endereço do proprietário; se houver cônjuge ou condôminos, todos].

Notificado: [nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ e endereço do arrendatário].

Imóvel: [nome da fazenda, município/UF, matrícula nº, CCIR nº, área arrendada em hectares].

Contrato: arrendamento rural celebrado em [data], com vencimento em [data], após a colheita da safra [ano/ano].

Pela presente, com fundamento no art. 95, V, da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e no art. 22, § 2º, do Decreto 59.566/1966, o notificante declara a intenção de retomar o imóvel arrendado ao término do contrato, para explorá-lo [diretamente / por intermédio de seu descendente (nome), (grau de parentesco)], razão pela qual o contrato não será renovado.

Fica o notificado ciente de que deverá restituir a área ao fim do prazo contratual, concluída a colheita, e convidado a agendar, até [data], vistoria conjunta para levantamento das benfeitorias e da colheita pendente.

[Local e data]. [Assinatura de todos os proprietários ou de procurador com poderes].

Modelo de notificação das propostas para a renovação

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE PROPOSTA DE TERCEIRO (PREFERÊNCIA NA RENOVAÇÃO)

Pela presente, com fundamento no art. 95, IV, da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e no art. 22 do Decreto 59.566/1966, o notificante comunica ao notificado, arrendatário do imóvel [identificação], que recebeu proposta para arrendar a mesma área a partir de [data], nas seguintes condições: preço de [valor em reais] por [hectare/ano ou total], pago em [forma e datas], pelo prazo de [anos], com as garantias de [descrição]. Segue cópia autêntica da proposta.

O notificado poderá exercer a preferência, em igualdade de condições, manifestando-se por escrito, por este Cartório, até [data].

[Local e data]. [Assinaturas].

Modelo não substitui a análise do contrato. Datas, partes e motivo errados anulam o efeito da notificação, e o erro só aparece quando já não há tempo de refazer.

Como o escritório atua na renovação e na retomada

O Diovane Franco Advogados atende proprietários e arrendatários em contratos agrários, com unidades em Sinop/MT, Belém/PA, Brasília/DF, Novo Progresso/PA e Rio de Janeiro/RJ e atendimento em todo o país. Na renovação e na retomada, o trabalho começa pela leitura do contrato e pela conta das datas, passa pela notificação no cartório certo e, havendo conflito, segue para o distrato negociado ou para a ação judicial.

Quando a disputa envolve o uso da área, o escritório usa séries de imagens de satélite e georreferenciamento para mostrar quem plantou, quando e onde, seja para provar a sinceridade da retomada, seja para provar que ela foi um pretexto. O panorama de todos os contratos do grupo está em contratos agrários.

Contrato vencendo nos próximos meses ou notificação recebida pedem análise antes que o prazo corra. Mande o contrato e a notificação para o escritório. A data de entrega muda o resultado, e um dia a menos pode significar mais um período inteiro de contrato.