Rescisão do contrato de arrendamento rural: quando cabe, multa e distrato

Quando o contrato de arrendamento rural pode ser rescindido?

O contrato de arrendamento rural pode ser rescindido quando uma das partes descumpre o que assumiu, como deixar de pagar a renda ou subarrendar a área sem autorização, e pode ser encerrado por acordo (o distrato) a qualquer momento. Sem motivo previsto em lei, quem encerra antes do prazo responde pelas perdas e danos. A morte de uma das partes e a venda da fazenda não extinguem o contrato.

As regras estão no art. 92, § 6º, da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e nos arts. 26 a 32 do Decreto 59.566/1966, que regulamenta os contratos agrários. São normas de ordem pública. O art. 2º do Decreto 59.566/1966 declara nula a cláusula que tire do arrendatário um direito dado pela lei, e por isso o contrato não pode, por exemplo, permitir que o dono peça a área de volta quando quiser.

No dia a dia, «rescisão» serve para tudo. A lei separa três situações, e a diferença muda quem paga o quê. Extinção é o fim do contrato por qualquer motivo. Rescisão é o fim provocado pelo descumprimento de uma das partes. Distrato é o fim combinado entre as duas.

Quais são as causas de extinção do arrendamento rural?

O art. 26 do Decreto 59.566/1966 lista dez causas de extinção do arrendamento, e só parte delas depende de culpa de alguém.

Fim do prazo e retomada têm regras próprias, tratadas na página sobre renovação do arrendamento e notificação de seis meses. Aqui o foco é o encerramento antes da hora, por culpa ou por acordo.

Rescisão por falta de pagamento e outros descumprimentos

O descumprimento de qualquer obrigação do contrato autoriza a outra parte a pedir a rescisão, com perdas e danos (art. 27 do Decreto 59.566/1966 e art. 92, § 6º, do Estatuto da Terra). A rescisão é facultativa, e a parte prejudicada escolhe entre encerrar o contrato e exigir o cumprimento, como também prevê o art. 475 da Lei 10.406/2002 (Código Civil).

Do lado do dono da terra, os motivos são os que o art. 32 do Decreto 59.566/1966 lista como causas de despejo.

• Falta de pagamento da renda no prazo combinado (inciso III).
• Subarrendamento, cessão ou empréstimo da área sem consentimento prévio e expresso (inciso II).
• Dano à terra ou às colheitas por dolo ou culpa do arrendatário (inciso IV).
• Mudança da destinação da área ou abandono do cultivo (incisos V e VI).
• Desrespeito às cláusulas obrigatórias de conservação dos recursos naturais (inciso VII).
• Infração de obrigação legal ou infração grave do contrato (inciso IX).

Do lado do arrendatário, o dono descumpre o contrato quando não entrega a área, perturba o uso durante o prazo ou deixa de fazer os reparos necessários (art. 40 do Decreto 59.566/1966), ou quando exige o que o art. 93 do Estatuto da Terra proíbe, como serviço gratuito ou venda obrigatória da colheita para ele.

Esconder um embargo ambiental anterior ao contrato também é descumprimento. No TJMT, o contrato foi rescindido por culpa dos arrendadores que omitiram um embargo do IBAMA, com perdas e danos e lucros cessantes (Apelação 0000540-58.2015.8.11.0093, rel. Des. Ricardo Gomes de Almeida, Primeira Câmara de Direito Privado, 2026).

Quando o arrendatário não sai por acordo, a rescisão pedida pelo dono se faz pela ação de despejo rural, nas hipóteses do art. 32 do Decreto 59.566/1966. Para a falta de pagamento, o caminho é o despejo e não a reintegração de posse, o que garante ao arrendatário a chance de pagar e manter o contrato (STJ, REsp 399.222/GO, rel. Min. Jorge Scartezzini, Quarta Turma, 2006). O pedido de pagamento, com custas e honorários, vem no prazo da contestação (art. 32, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966).

Cláusula dizendo que o contrato «se resolve automaticamente» na falta de pagamento (art. 474 do Código Civil) não autoriza o dono a retirar o arrendatário por conta própria. Cortar o acesso, trocar o cadeado ou gradear a lavoura expõe o arrendador a responder pelos prejuízos. A posse volta por acordo ou por ordem judicial.

Dá para rescindir o arrendamento rural antes do prazo?

Dá, em três situações. A outra parte descumpriu o contrato, as duas concordaram com um distrato ou ocorreu uma causa de extinção sem culpa, como força maior, desapropriação ou perda do imóvel. Fora delas, quem sai antes ou quem expulsa antes responde pelo prejuízo que causou.

O dono da terra quer a área de volta antes do fim

O arrendador deve garantir o uso da área durante todo o prazo (art. 40, II, do Decreto 59.566/1966, e art. 92, § 1º, do Estatuto da Terra). Os prazos mínimos de 3, 5 ou 7 anos, conforme a atividade, são de ordem pública (art. 13, II, «a», do Decreto 59.566/1966), assunto da página sobre prazo mínimo do arrendamento rural. A retomada para uso próprio só vale no fim do contrato. Antes disso, o dono precisa provar uma hipótese do art. 32 do Decreto 59.566/1966 ou negociar um distrato, pagando ao arrendatário o que ele deixa de ganhar e o que investiu.

Entrar com despejo antes do fim do prazo mínimo custa caro. No STJ, o arrendador que ajuizou o despejo antes dos cinco anos mínimos da pecuária de gado bovino arcou com a sucumbência, porque esses prazos são norma cogente (REsp 1.980.953/RS, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 12/12/2023).

O arrendatário quer devolver a terra antes do fim

A lei agrária não dá ao arrendatário um direito geral de sair antes do prazo sem motivo. O abandono do cultivo é causa de despejo (art. 32, VI, do Decreto 59.566/1966), e quem abandona continua sujeito à multa e às perdas e danos. O caminho seguro é o distrato escrito.

Força maior que provoque a perda total do objeto extingue o contrato sem perdas e danos (art. 29 do Decreto 59.566/1966). Quebra de safra parcial ou alta de custos entram no campo da revisão ou da resolução por onerosidade excessiva (arts. 317 e 478 do Código Civil), que exigem fato extraordinário e imprevisível. Esse argumento tem pouca chance sem prova forte. No STJ, a ferrugem asiática na soja não foi considerada fato imprevisível para desfazer uma venda de safra futura (REsp 866.414/GO, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 20/6/2013). Sem laudo e prova da perda, o acordo é o caminho mais seguro.

Multa por rescisão do arrendamento rural: quanto pode ser cobrado

A lei agrária não fixa o valor da multa. Vale o que o contrato estipular, dentro de três limites do Código Civil.

• A multa não pode passar do valor da obrigação principal (art. 412 do Código Civil).
• O juiz deve reduzi-la de forma equitativa se o contrato foi cumprido em parte ou se o valor for manifestamente excessivo (art. 413 do Código Civil).
• Para cobrar a multa, o credor não precisa provar prejuízo, e para cobrar além dela o contrato precisa prever indenização suplementar (art. 416 do Código Civil).

Na locação urbana, a Lei 8.245/1991 manda reduzir a multa na proporção do prazo cumprido (art. 4º da Lei 8.245/1991). Essa lei vale só para imóvel urbano (art. 1º da Lei 8.245/1991), mas a redução equitativa do art. 413 do Código Civil leva a resultado parecido no campo, porque considera a parte do contrato já cumprida.

Sem multa no contrato, a parte prejudicada cobra perdas e danos, que abrangem o que ela perdeu e o que razoavelmente deixou de ganhar (art. 402 do Código Civil), como a renda das safras restantes ou a lavoura perdida. Cada valor precisa de prova.

O prazo para agir muda conforme o pedido. A cobrança de rendas atrasadas prescreve em três anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil). A ação de rescisão com perdas e danos, sem cobrança de parcelas, segue o prazo geral de dez anos (art. 205 do Código Civil), distinção feita pelo STJ num arrendamento para gado (REsp 2.190.395/TO, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, 2025).

Distrato do arrendamento rural: o que o acordo precisa resolver

Distrato é o acordo pelo qual arrendador e arrendatário encerram o contrato antes do prazo, e a lei o reconhece como causa de extinção (art. 26, IV, do Decreto 59.566/1966). Ele se faz pela mesma forma exigida para o contrato (art. 472 do Código Civil), e por isso arrendamento escrito pede distrato escrito.

Um bom distrato resolve por escrito o que costuma virar processo. Data de entrega com termo de vistoria, renda vencida e proporcional, colheita pendente, benfeitorias, insumos, situação ambiental, terceiros na área, garantias e quitação. O fim do contrato principal extingue o subarrendamento (art. 31, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966), e quem sai e quem entra devem permitir um ao outro os trabalhos de colheita e de preparo da safra (art. 44 do Decreto 59.566/1966).

O distrato não deve servir para o arrendatário abrir mão, sem contrapartida, de direito que a lei declara irrenunciável (art. 13, IV, da Lei 4.947/1966). No STJ, é nula a cláusula de contrato agrário que renuncia à indenização das benfeitorias necessárias e úteis (REsp 1.182.967/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 9/6/2015). A quitação de benfeitorias deve vir com o valor pago ou com a lista do que foi compensado.

Correção de solo e preparo da terra pedem cláusula própria. Há acórdão do TJMT que não tratou o preparo do solo como benfeitoria indenizável, por ser custo da própria atividade (Apelação 0000613-60.2012.8.11.0020, rel. Des. Márcio Aparecido Guedes, Primeira Câmara de Direito Privado, 2025). A situação ambiental também entra no acerto, porque a área responde pelo que nela foi feito, assunto do artigo sobre arrendamento rural e embargo ambiental.

Modelo de cláusulas de distrato de arrendamento rural

O texto abaixo é um roteiro para adaptar ao caso. Modelo não substitui a leitura do contrato original, das benfeitorias e da situação ambiental da área.

1. Objeto. [ARRENDADOR], [qualificação], e [ARRENDATÁRIO], [qualificação], encerram por acordo, a partir de [data], o contrato de arrendamento rural de [data], relativo a [área] hectares do imóvel [nome], matrícula [número], CCIR [número], com base no art. 26, IV, do Decreto 59.566/1966.
2. Entrega. O ARRENDATÁRIO devolverá a área até [data], livre de pessoas, máquinas e animais seus, no estado descrito no termo de vistoria anexo, com fotografias e imagens de satélite de [data].
3. Colheita pendente. A lavoura de [cultura] será colhida pelo ARRENDATÁRIO até [data], com acesso livre para esse fim.
4. Renda. O ARRENDATÁRIO pagará [valor em reais], relativos às parcelas vencidas e à renda proporcional até a entrega, em [número] parcelas, a primeira em [data]. O atraso de uma parcela antecipa as demais.
5. Benfeitorias e insumos. As benfeitorias necessárias e úteis listadas no anexo [número] são indenizadas em [valor em reais], pagos em [forma] ou compensados com a renda devida conforme memória de cálculo anexa. [Regra sobre calcário e adubação de efeito prolongado.]
6. Situação ambiental. Cada parte responde pelos atos que praticou durante o contrato. As partes anexam a situação do CAR e de eventuais autos ou embargos nesta data.
7. Terceiros e garantias. O ARRENDATÁRIO declara que não há subarrendatário ou comodatário na área. Cumprido este acordo, o ARRENDADOR libera [fiança, cédula ou penhor] em até [prazo] dias.
8. Quitação e multa. Cumpridas as obrigações acima, as partes dão quitação recíproca quanto ao contrato encerrado, ressalvadas [ressalvas]. O descumprimento deste distrato sujeita o infrator à multa de [valor].
9. Foro e assinaturas. Foro da comarca de [município do imóvel]. Assinam as partes e duas testemunhas.

As duas testemunhas têm razão de ser. O documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas é título executivo (art. 784, III, da Lei 13.105/2015 (CPC)), o que permite cobrar uma parcela do distrato diretamente por execução.

Morte do arrendador ou do arrendatário encerra o contrato?

A morte do dono da terra não extingue o arrendamento. A herança passa aos herdeiros no momento da morte (art. 1.784 do Código Civil), e eles assumem a posição de arrendador. O art. 23 do Decreto 59.566/1966 trata do imóvel partilhado entre herdeiros, e cada um pode retomar a sua parte nas condições da lei, mantido o direito do arrendatário de renovar quanto às partes dos demais.

Do lado do arrendatário, a morte do chefe do conjunto familiar não extingue o contrato se houver na família outra pessoa qualificada para continuar a exploração (art. 26, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966). A morte também não aparece na lista de causas de extinção do art. 26 do Decreto 59.566/1966.

Enquanto o inventário não termina, quem responde pelo espólio é o inventariante. Pague em conta indicada por ele, guarde recibo e exija que a notificação de retomada venha de quem tem poder para fazê-la, com a antecedência de seis meses.

A venda da fazenda arrendada rescinde o contrato?

A venda não rescinde o arrendamento. A alienação do imóvel ou a hipoteca não interrompe o contrato, e o comprador fica no lugar do vendedor, com os mesmos direitos e deveres (art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra e art. 15 do Decreto 59.566/1966).

O contrato vale contra o comprador mesmo sem registro no cartório de imóveis (STJ, AgInt no AREsp 2.378.932, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, 2024). A regra alcança o leilão judicial, e o TJMT manteve o arrematante sub-rogado no arrendamento (Apelação 1010978-44.2022.8.11.0041, rel. Des. João Ferreira Filho, Primeira Câmara de Direito Privado, 2022).

Antes de vender, o dono deve oferecer a área ao arrendatário, que tem preferência em igualdade de condições e 30 dias da notificação para exercê-la (art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra). Sem notificação, o arrendatário pode depositar o preço e ficar com o imóvel em até seis meses do registro da venda (art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra), tema da página sobre o direito de preferência do arrendatário.

Perder o imóvel é diferente de vender. A perda do imóvel e o fim do direito de quem arrendou extinguem o contrato (art. 26, V e VIII, do Decreto 59.566/1966). Em 2026, o STJ decidiu que, se o arrendador perde a propriedade numa ação de terceiro, o arrendamento se extingue e o arrendatário não fica na área até o fim do prazo (REsp 2.187.412/MT, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 10/2/2026). Antes de investir, o arrendatário deve conferir a matrícula e as ações contra o dono.

Subarrendamento sem autorização dá rescisão e despejo

Subarrendar, ceder o contrato ou emprestar a área sem consentimento prévio e expresso do dono é proibido (art. 95, VI, do Estatuto da Terra e art. 31 do Decreto 59.566/1966) e autoriza o despejo (art. 32, II, do Decreto 59.566/1966). Subarrendamento é a transferência a outra pessoa, no todo ou em parte, dos direitos e deveres do arrendamento (art. 3º, § 1º, do Decreto 59.566/1966).

A proibição alcança a «meia» com um vizinho em parte da área, o empréstimo a um parente e o sócio que passa a plantar sozinho. Quem precisa dividir a área deve ter consentimento escrito dizendo quem entra, em que parte e por quanto tempo. Para o dono, a prova vem de notas fiscais em nome de terceiro, cadastros, testemunhas e imagens de satélite.

Cuidado com os papéis que o próprio dono assina. Num caso do TJMT, o despejo liminar por subarrendamento foi revogado porque a arrendadora tinha assinado cartas de anuência para o terceiro dar a safra em penhor, e a falta de consentimento passou a depender de prova (Agravo de Instrumento 1023645-20.2024.8.11.0000, rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 15/10/2024).

Benfeitorias e lavoura plantada quando o contrato termina

Ao fim do contrato, o arrendatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, e das voluptuárias só quando o dono as autorizou (art. 95, VIII, do Estatuto da Terra). Enquanto não for indenizado das necessárias e úteis, pode permanecer na área (art. 25, § 1º, do Decreto 59.566/1966). A classificação está no art. 24 do Decreto 59.566/1966, tema da página sobre benfeitorias no arrendamento rural.

Quem pede indenização ou retenção precisa especificar e dar valor a cada benfeitoria, como exigiu o STJ (REsp 134.537/MG, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 28/10/2008). A lavoura também tem proteção, porque o prazo termina depois de concluída a colheita (art. 95, I, do Estatuto da Terra). No acerto final, benfeitorias e renda em atraso entram na mesma conta.

Roteiro para o dono da terra que quer encerrar o contrato

1. Leia o contrato e anote vencimento, cultura plantada, data prevista de colheita e cláusulas de multa e de benfeitorias.
2. Defina o fundamento. Fim do prazo e retomada pedem notificação até seis meses antes do vencimento (art. 95, IV e V, do Estatuto da Terra). Descumprimento precisa caber no art. 32 do Decreto 59.566/1966. Fora disso, só por acordo.
3. Junte a prova antes de notificar, com comprovantes de pagamento e de atraso, fotos datadas, imagens de satélite e autos ambientais.
4. Notifique por escrito, com prova de entrega, e ofereça um distrato com acerto de renda, benfeitorias e colheita.
5. Sem acordo, entre com o despejo e, se houver dívida, com a cobrança do arrendamento atrasado. Nunca retome a área por conta própria.

Modelo curto de notificação de rescisão por infração contratual

[Local e data]. A [ARRENDATÁRIO]. Referência ao contrato de arrendamento rural de [data], imóvel [nome], matrícula [número]. Notifico Vossa Senhoria de que foi constatada [descrever o fato, como a exploração de parte da área por terceiro desde certa data], sem o consentimento prévio e expresso exigido pelo art. 31 do Decreto 59.566/1966, fato que autoriza a rescisão e o despejo (art. 32, II, do Decreto 59.566/1966). Concedo o prazo de [número] dias para regularizar a situação ou apresentar proposta de distrato, sob pena da ação cabível, com perdas e danos. [Assinatura do ARRENDADOR].

A entrega pelo Cartório de Títulos e Documentos prova o conteúdo e a data. Para renovação e retomada, o decreto exige carta pelo cartório da comarca do imóvel ou requerimento judicial (art. 22, § 3º, do Decreto 59.566/1966).

Roteiro para o arrendatário que quer sair ou está sendo pressionado

1. Não abandone a área, porque o abandono é causa de despejo e gera multa e perdas e danos.
2. Calcule o que tem a receber em benfeitorias, insumos e lavoura em campo, e proponha o distrato por escrito.
3. Se o dono quer a área antes do prazo sem motivo legal, responda por escrito que o contrato vale até o fim (art. 40, II, do Decreto 59.566/1966) e não assine distrato sem acerto das benfeitorias.
4. Se recebeu notificação de retomada, confira antecedência, forma e motivo. Retomada insincera gera perdas e danos (art. 22, § 4º, do Decreto 59.566/1966).
5. Se atrasou a renda e veio ação de despejo, o pedido para pagar e evitar a rescisão é feito no prazo da contestação.

Como o escritório atua na rescisão de arrendamento rural

O trabalho começa pela leitura do contrato, dos pagamentos e da área. A equipe usa imagens de satélite e geoprocessamento para comprovar uso da terra, abandono, entrada de terceiros e benfeitorias, e confere CAR, autos e embargos antes de qualquer acordo. Depois redige a notificação, negocia e escreve o distrato ou conduz o despejo, a cobrança ou a defesa do arrendatário.

O escritório Diovane Franco Advogados atua em direito agrário e ambiental do agronegócio, com unidades em Sinop (MT), Belém (PA), Brasília (DF), Novo Progresso (PA) e Rio de Janeiro (RJ), e atende em todo o país. A visão geral do tema está em contratos agrários e o funcionamento do contrato, em arrendamento rural.

Se você quer encerrar um arrendamento, recebeu uma notificação ou encontrou um terceiro plantando na sua área, envie o contrato e um resumo dos fatos para análise. Uma avaliação feita antes da primeira notificação evita a maior parte dos erros que encarecem a saída.