Arrendamento atrasado: como cobrar, executar ou despejar o arrendatário que não paga

Como cobrar arrendamento rural atrasado?

Para cobrar arrendamento rural atrasado, notifique o arrendatário por escrito e, se o contrato tiver preço em dinheiro e assinatura do devedor e de duas testemunhas, entre com execução. Sem esse título, use a ação monitória ou a ação de cobrança. Se quiser a terra de volta, peça o despejo por falta de pagamento, no qual o arrendatário ainda pode pagar. Conte três anos do vencimento de cada parcela para não perder o prazo.

Pagar pontualmente a renda, no modo, no prazo e no local ajustados, é a primeira obrigação do arrendatário (art. 41, I, do Decreto 59.566/1966). A falta de pagamento autoriza a rescisão com perdas e danos (art. 92, § 6º, da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra)) e o despejo (art. 32, III, do Decreto 59.566/1966). O dono da terra escolhe se quer só receber, só retomar a área ou as duas coisas.

Esta página mostra os caminhos de cada lado. Quem arrendou a terra encontra a ordem dos passos, o modelo de notificação e as garantias que protegem a renda. Quem está atrasado encontra os prazos de defesa e as alternativas para não perder a área.

O arrendatário não pagou: o que fazer nos primeiros dias

Comece pelo contrato. Confira o valor, a data de vencimento, a forma de pagamento (dinheiro ou produto), o local, a multa e as garantias. O atraso de obrigação líquida com data certa já coloca o devedor em mora, sem aviso (art. 397 da Lei 10.406/2002 (Código Civil)).

Depois, organize a prova. Extratos, recibos das parcelas anteriores, mensagens do arrendatário sobre o atraso e a situação da lavoura servem na cobrança e no despejo. Imagens de satélite mostram se a área foi plantada e colhida, e isso ajuda a localizar a safra.

Não retenha a colheita nem bloqueie a área por conta própria. Cortar o acesso ou impedir a retirada dos grãos sem ordem judicial expõe o dono da terra a responder por perdas e danos e enfraquece a cobrança. As medidas sobre a safra existem, e passam pelo juiz ou pelo rito do penhor legal, tratados mais abaixo.

Notificação de constituição em mora: modelo

Quando o contrato tem data de vencimento, a mora começa sozinha. Quando não tem, ela depende de interpelação judicial ou extrajudicial (art. 397, parágrafo único, do Código Civil). Mesmo no primeiro caso, a notificação vale a pena, porque fixa o valor cobrado, abre prazo para acordo, prova a mora num pedido de liminar e mostra boa-fé.

A notificação extrajudicial não interrompe a prescrição. A interrupção vem do despacho que ordena a citação, do protesto judicial ou de ato inequívoco do devedor que reconheça a dívida, e só acontece uma vez (art. 202 do Código Civil). Por isso, notificar não substitui ajuizar a tempo.

[Local e data]. A [ARRENDATÁRIO], [CPF], [endereço]. Referência ao contrato de arrendamento rural de [data], relativo a [área] hectares do imóvel [nome], matrícula [número]. Notifico Vossa Senhoria de que não foi paga a parcela vencida em [data], no valor de [valor em reais], conforme a cláusula [número] do contrato. Acrescidos de [multa, juros e correção previstos no contrato], o débito soma [valor em reais] até esta data, conforme memória de cálculo anexa. Fica Vossa Senhoria constituída em mora e notificada a pagar em [número] dias, por depósito na conta [dados], ou a apresentar proposta escrita no mesmo prazo. Sem pagamento, serão tomadas as medidas judiciais cabíveis, inclusive cobrança ou execução e, se for o caso, ação de despejo por falta de pagamento (art. 32, III, do Decreto 59.566/1966), com perdas e danos. [Assinatura do ARRENDADOR].

Envie com prova de entrega e de conteúdo, de preferência pelo Cartório de Títulos e Documentos. Guarde a cópia com o comprovante, porque ela será o primeiro documento da ação.

Contrato de arrendamento rural é título executivo?

O contrato pode ser título executivo quando é assinado pelo devedor e por duas testemunhas, porque o CPC dá força executiva ao documento particular nessas condições (art. 784, III, da Lei 13.105/2015 (CPC)). No contrato eletrônico, as testemunhas são dispensadas quando a integridade da assinatura é conferida por provedor (art. 784, § 4º, da Lei 13.105/2015).

O TJMT manteve a execução de um contrato de arrendamento rural assinado pelas partes, com firma reconhecida e duas testemunhas, e firmou que esse contrato constitui título executivo extrajudicial válido (Apelação 1000474-89.2023.8.11.0090, rel. Desª. Anglizey Solivan de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Privado, 2025). A obrigação também precisa ser certa, líquida e exigível (art. 786 da Lei 13.105/2015).

O preço em sacas é o ponto fraco. O STJ extinguiu uma execução fundada em contrato com preço em sacas de soja, por falta de certeza, liquidez e exigibilidade do título (AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503/MT, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, 2025). Na execução, o devedor é citado para pagar em 3 dias, sob pena de penhora (art. 829 da Lei 13.105/2015), e pode se defender por embargos em 15 dias (art. 915 da Lei 13.105/2015).

Execução, monitória ou ação de cobrança: qual caminho escolher

Ter título executivo não obriga a executar, e o credor pode preferir a ação de conhecimento (art. 785 da Lei 13.105/2015). Isso faz sentido quando há dúvida sobre o valor, sobre a cláusula de preço ou sobre a assinatura das testemunhas.

Despejo por falta de pagamento e purgação da mora

Quem quer a área de volta pede o despejo por falta de pagamento (art. 32, III, do Decreto 59.566/1966). O caminho é o despejo, e não a reintegração de posse (STJ, REsp 399.222/GO, rel. Min. Jorge Scartezzini, Quarta Turma, 2006).

O arrendatário pode evitar a rescisão pedindo, no prazo da contestação, para pagar a renda e os encargos, as custas e os honorários fixados pelo juiz, em até 30 dias contados da entrega em cartório do mandado de citação cumprido (art. 32, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966). Diante de inadimplência reiterada e mora não purgada, o TJMT manteve despejo liminar (Agravo de Instrumento 1026908-26.2025.8.11.0000, rel. Desª. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado, 2026). O rito, a liminar e a defesa estão na página sobre despejo rural.

Arrendamento em sacas: como fica a cobrança

O preço do arrendamento só pode ser ajustado em dinheiro, e é vedado fixá-lo em quantidade fixa de frutos ou produtos (art. 18 e parágrafo único do Decreto 59.566/1966). O pagamento pode ser feito em produto pelo preço corrente no mercado local, e o arrendatário pode pagar em dinheiro se o dono exigir uma equivalência abaixo dos preços da região (art. 19 do Decreto 59.566/1966).

A nulidade da cláusula não apaga a dívida. O STJ admitiu a cobrança por ação monitória, com o valor apurado por arbitramento em liquidação de sentença (REsp 1.266.975/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 10/3/2016). Também declarou nula a CPR emitida para garantir o pagamento de arrendamento fixado em produto (AgInt no REsp 1.546.856, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, 2022).

Há tensão entre as instâncias. O TJMT relativizou a nulidade pelos usos e costumes da região e deixou a execução seguir (Apelação 0001927-95.2017.8.11.0107, rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, 2024). Para o arrendador com contrato em sacas, a via mais segura é a cobrança ou a monitória, com conversão em dinheiro. O assunto está nas páginas sobre arrendamento em sacas de soja e sobre o valor do arrendamento de terra.

Juros, multa e correção do arrendamento atrasado

Vale primeiro o que o contrato prevê, dentro dos limites da lei. Quando o contrato é omisso, a lei preenche a lacuna.

• Correção monetária. Sem índice combinado, aplica-se o IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil, na redação da Lei 14.905/2024).
• Juros. Sem taxa combinada, aplica-se a taxa legal, que é a Selic menos o IPCA (art. 406, § 1º, do Código Civil).
• Multa. Não pode passar do valor da obrigação principal (art. 412 do Código Civil) e deve ser reduzida pelo juiz quando manifestamente excessiva (art. 413 do Código Civil).
• Honorários e prejuízos. O devedor em mora responde pelos prejuízos, juros, atualização e honorários de advogado (art. 395 do Código Civil).

Cobrar além do devido tem custo. Na execução, o excesso é matéria de embargos, e o cálculo inflado atrasa o recebimento. Uma memória de cálculo clara, parcela por parcela, encurta a discussão.

Arresto da safra e outras garantias da cobrança

A safra é o patrimônio que paga o arrendamento, e ela sai da fazenda em semanas. Por isso a cobrança costuma depender de agir antes da colheita ou logo depois dela.

• Arresto cautelar. Com risco de que o devedor venda ou desvie a produção, o juiz pode determinar o arresto antes da sentença, como tutela de urgência (arts. 300 e 301 da Lei 13.105/2015).
• Arresto na execução. Se o oficial de justiça não encontra o executado, arresta bens suficientes para garantir a dívida (art. 830 da Lei 13.105/2015).
• Averbação da execução. O credor pode averbar a execução no registro de imóveis e de veículos, e a venda posterior presume-se fraude à execução (art. 828 da Lei 13.105/2015).
• Penhor legal. O dono do prédio rústico tem penhor, sem precisar de contrato, sobre os bens móveis que o rendeiro mantém no imóvel, pelas rendas (art. 1.467, II, do Código Civil). Pode tomá-los quando houver perigo na demora, dando comprovante, e deve pedir em seguida a homologação (arts. 1.470 e 1.471 do Código Civil e art. 703 da Lei 13.105/2015). Feita fora desse rito, a apreensão vira problema.

O crédito do arrendamento, sem garantia, é pessoal e perde para quem tem garantia registrada sobre a safra. O TJMT deu preferência ao credor de CPR com penhor rural registrado sobre a soja colhida na área arrendada, mesmo com o arrendamento anterior à cédula, e afirmou que esse penhor não depende da anuência do proprietário (Apelação 0000756-94.2017.8.11.0110, rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, 2024).

A proteção mais eficiente nasce na assinatura do contrato. Fiança, penhor agrícola da safra registrado no cartório de imóveis (arts. 1.438 e 1.442, II, do Código Civil) e cuidado com cartas de anuência são temas da página sobre o contrato de arrendamento rural. Garantia ligada a preço em produto corre o risco de nulidade, como visto acima, e o tema das cédulas está na página sobre CPR e barter.

Qual o prazo de prescrição do arrendamento atrasado?

Conte três anos. O Código Civil fixa em três anos a prescrição da pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil), e prédio rústico é o imóvel rural. O próprio Decreto 59.566/1966 chama o preço do arrendamento de aluguel ou renda (art. 32, III, do Decreto 59.566/1966). O prazo corre do vencimento de cada parcela.

O STJ separou os prazos num arrendamento rural para gado. A cobrança de aluguéis prescreve em três anos, e a ação de rescisão com perdas e danos, sem cobrança de parcelas, em dez anos (REsp 2.190.395/TO, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, 2025). Já o TJMT aplicou cinco anos, o prazo das dívidas líquidas em instrumento particular, numa execução para entrega das sacas do contrato (Embargos de Declaração no Agravo de Instrumento 1011163-45.2021.8.11.0000, rel. Desª. Antônia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, 2022).

A divergência não deve ser usada como folga. Quem cobra deve trabalhar com o prazo mais curto, de três anos, e ajuizar antes. Uma proposta escrita de pagamento assinada pelo devedor pode valer como reconhecimento da dívida e, com isso, interromper a prescrição (art. 202, VI, do Código Civil).

Arrendatário pediu recuperação judicial: o que muda na cobrança

Se o arrendatário pediu recuperação judicial, as rendas vencidas até o pedido entram, em regra, no processo de recuperação (art. 49 da Lei 11.101/2005), e as execuções desses créditos ficam suspensas durante o período de proteção (art. 6º da Lei 11.101/2005). As rendas que vencem depois do pedido não se submetem ao plano, e a retomada da terra corre fora do juízo da recuperação quando o imóvel não pertence ao devedor (STJ, AgInt no AREsp 2.726.147/SP, rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, 2025). Habilitação do crédito, prazos e votação estão na página sobre arrendamento rural na recuperação judicial, e as regras do produtor pessoa física, em recuperação judicial do produtor rural.

Roteiro do dono da terra para cobrar o arrendamento

1. Calcule o débito parcela por parcela, com a data de vencimento de cada uma e os encargos do contrato.
2. Confira o prazo de três anos da parcela mais antiga. Se estiver perto do fim, ajuíze primeiro e negocie depois.
3. Notifique o arrendatário com o modelo acima e guarde o comprovante.
4. Escolha a via. Contrato com duas testemunhas e preço em dinheiro vai para execução. Preço em sacas ou contrato sem testemunhas vai para monitória ou cobrança. Se a área deve voltar, peça também o despejo.
5. Se há risco de a safra sumir, peça o arresto com a ação e mostre o risco com prova concreta.
6. Acompanhe se o arrendatário pediu recuperação judicial. Isso muda a competência e os prazos.

Roteiro do arrendatário que está com o arrendamento atrasado

1. Fale com o dono da terra antes do vencimento e faça proposta por escrito, sabendo que ela pode valer como reconhecimento da dívida.
2. Se o contrato fixa o preço em sacas, confira a cotação usada. Se o dono exigir equivalência abaixo do preço da região, você pode pagar em dinheiro (art. 19 do Decreto 59.566/1966).
3. Se a safra quebrou, reúna laudo agronômico, a comunicação ao seguro e imagens de satélite. Num contrato de venda de safra futura, a ferrugem asiática não foi aceita como fato imprevisível pelo STJ (REsp 866.414/GO, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, 2013), mas o TJMT reduziu o preço na proporção da perda quando a base econômica do contrato foi comprovadamente rompida (Apelação 1000553-22.2025.8.11.0018, rel. Des. Ricardo Gomes de Almeida, Primeira Câmara de Direito Privado, 2026).
4. Se veio execução, os embargos têm prazo de 15 dias (art. 915 da Lei 13.105/2015). Nulidade do preço em sacas, excesso de cobrança, prescrição e multa excessiva são defesas possíveis.
5. Se a pequena propriedade da família foi penhorada, verifique a impenhorabilidade (art. 833, VIII, da Lei 13.105/2015), tema da página sobre impenhorabilidade da pequena propriedade rural.
6. Se veio despejo por falta de pagamento e você quer ficar, peça a purgação no prazo da contestação.

Como o escritório atua na cobrança de arrendamento

Para o dono da terra, o escritório monta a memória de cálculo, confere o prazo de prescrição, notifica, escolhe entre execução, monitória, cobrança e despejo e pede as medidas sobre a safra quando há risco. Para o arrendatário, organiza a negociação, a purgação da mora, os embargos e a defesa contra cobrança em sacas ou com encargos acima do devido. Imagens de satélite e geoprocessamento ajudam a provar plantio, colheita e perda de safra.

O escritório Diovane Franco Advogados atua em direito agrário e ambiental do agronegócio, com unidades em Sinop (MT), Belém (PA), Brasília (DF), Novo Progresso (PA) e Rio de Janeiro (RJ), e atende em todo o país. Para encerrar o contrato por acordo, veja a página sobre rescisão do contrato de arrendamento rural.

Tem parcela de arrendamento em atraso, a receber ou a pagar? Envie o contrato, os comprovantes e as datas de vencimento para análise. Na cobrança de arrendamento, o tempo corre contra quem espera.