Estrangeiro pode arrendar terra no Brasil? Os limites da Lei 5.709/71 e o risco de nulidade

Estrangeiro pode arrendar terra no Brasil?

Pode, dentro de limites. O estrangeiro que mora no Brasil, a empresa estrangeira autorizada a funcionar aqui e a empresa brasileira controlada por estrangeiros de fora arrendam imóvel rural com as mesmas restrições da compra de terra, que são o teto de área em módulos, a cota máxima por município, a autorização do INCRA nas áreas maiores e o assentimento prévio na faixa de fronteira. Contrato que ignora essas regras corre risco de nulidade.

A regra está no art. 23 da Lei 8.629/1993. O caput diz que o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só podem arrendar imóvel rural na forma da Lei 5.709/1971. O § 1º estende ao arrendamento «todos os limites, restrições e condições» que essa lei impõe à aquisição. A Lei 5.709/1971 foi escrita para a compra de terra, e é o art. 23 da Lei 8.629/1993 que a leva para o arrendamento. Por isso as duas leis são lidas juntas.

A origem da restrição é o artigo 190 da Constituição Federal, que manda a lei regular e limitar a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e definir os casos que dependem de autorização do Congresso Nacional. O arrendamento aparece no texto constitucional ao lado da compra. Quem trata o arrendamento a estrangeiro como simples aluguel, livre de controle, lê a Constituição pela metade.

O INCRA declara, na sua página oficial sobre aquisição de terras por estrangeiros, que lhe compete controlar a aquisição e o arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros. As regras gerais do contrato, que valem para qualquer arrendatário, estão no guia de arrendamento rural. Esta página trata só do que muda quando o arrendatário é estrangeiro.

Quem a lei trata como estrangeiro no arrendamento rural

Três tipos de arrendatário entram na regra, e o terceiro é o que mais surpreende o dono da terra.

O estrangeiro que não mora no Brasil não aparece entre os autorizados. A Lei 5.709/1971 e o art. 23 da Lei 8.629/1993 falam do estrangeiro residente no País, e a escritura de aquisição por pessoa física estrangeira precisa trazer prova de residência no território nacional (art. 9º, II, da Lei 5.709/1971). Quem vive fora e quer explorar terra no Brasil por meio de uma empresa cai na terceira linha da tabela.

Na equiparação da empresa brasileira, o § 1º do art. 1º da Lei 5.709/1971 fala em participação de estrangeiros «a qualquer título». A análise, portanto, olha quem detém a maioria do capital e onde esses sócios residem ou têm sede. O nome brasileiro da arrendatária e o CNPJ não resolvem a questão.

Limite de área: os módulos de exploração indefinida (MEI)

O teto do estrangeiro não é contado em hectares, e sim em módulos de exploração indefinida (MEI), unidade que o INCRA fixa para cada região (art. 4º do Decreto 74.965/1974, o regulamento da Lei 5.709/1971). O tamanho do MEI muda de uma região para outra, e o INCRA indica, na página oficial citada acima, a Consulta de Índices Básicos para saber o limite em hectares de cada município. Antes de discutir preço, converta a área do contrato em MEI.

Para a pessoa jurídica, estrangeira ou equiparada, não existe faixa livre. A lei só admite que ela adquira imóvel rural destinado a projeto agrícola, pecuário, industrial ou de colonização ligado aos seus objetivos estatutários, com projeto aprovado pelo Ministério da Agricultura (art. 5º da Lei 5.709/1971). O INCRA informa que essas empresas devem apresentar projeto de exploração qualquer que seja o tamanho do imóvel. Acima de 100 MEI, o arrendamento por pessoa jurídica estrangeira depende do Congresso Nacional (art. 23, § 2º, da Lei 8.629/1993).

O teto é por pessoa e soma tudo. A área que o estrangeiro já comprou ou já arrendou entra na conta, e o pedido de autorização exige declarar os outros imóveis rurais do interessado (art. 9º do Decreto 74.965/1974).

A cota do município: um quarto da área e 40% por nacionalidade

Mesmo dentro do teto por pessoa, o arrendamento pode esbarrar no limite do município. A soma das áreas rurais de estrangeiros não pode passar de um quarto da superfície do município, e pessoas da mesma nacionalidade não podem ter mais de 40% desse limite (art. 12, caput e § 1º, da Lei 5.709/1971). A prova se faz por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar em que o cartório anota as áreas de estrangeiros (art. 10 da Lei 5.709/1971).

Ficam fora dessa cota as áreas inferiores a três módulos e os casos em que o estrangeiro tem filho brasileiro ou é casado com pessoa brasileira em regime de comunhão de bens (art. 12, § 2º, da Lei 5.709/1971). A exceção afasta apenas o limite do município. O teto por pessoa, a autorização e a faixa de fronteira continuam valendo.

Onde já existem muitas áreas em nome de estrangeiros, a cota pode estar perto do fim, e só a certidão mostra isso. Por isso ela entra na lista de documentos antes da assinatura, e não depois.

Faixa de fronteira: assentimento prévio, multa e nulidade

Se o imóvel fica a até 150 quilômetros da fronteira terrestre, há uma exigência a mais. A Lei 6.634/1979 chama essa área de faixa de fronteira (art. 1º da Lei 6.634/1979) e veda, sem assentimento prévio do órgão de segurança nacional, as transações com imóvel rural que deem ao estrangeiro o domínio, a posse ou qualquer direito real sobre o imóvel (art. 2º, V, da Lei 6.634/1979). O arrendamento transfere a posse da área ao arrendatário, e por isso está alcançado.

A consequência está escrita na própria lei. O ato praticado sem o assentimento prévio é nulo de pleno direito e sujeita os responsáveis a multa de até 20% do valor declarado do negócio (art. 6º da Lei 6.634/1979). Hoje o assentimento é do Conselho de Defesa Nacional, nome usado na redação atual do art. 4º da Lei 6.634/1979 e na página do INCRA. A Lei 5.709/1971 tem regra paralela para a área indispensável à segurança nacional (art. 7º da Lei 5.709/1971).

Mato Grosso, Rondônia e Mato Grosso do Sul fazem fronteira terrestre com outros países. Quem arrenda terra nesses estados para estrangeiro precisa medir a distância até a linha de fronteira antes de qualquer outra providência.

Empresa brasileira controlada por estrangeiro pode arrendar fazenda?

Pode, mas com as restrições do estrangeiro, quando quem detém a maioria do capital mora ou tem sede no exterior. O § 1º do art. 1º da Lei 5.709/1971 submete essa empresa ao mesmo regime, e o INCRA lista, na sua página oficial, o parecer da Advocacia-Geral da União de 2008 que sustenta a validade dessa equiparação depois da Constituição de 1988.

Os julgados conferidos confirmam a equiparação em situações próximas do arrendamento. No REsp 1.641.038/CE (relatora Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, 2018), o STJ admitiu a usucapião de imóvel rural por empresa brasileira de capital majoritariamente estrangeiro, desde que observadas as mesmas condicionantes da aquisição por estrangeiro. No Agravo de Instrumento 5015241-69.2021.4.03.0000 (rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, 1ª Turma do TRF3, 2022), ficou assentado que o INCRA não está obrigado a emitir o certificado de cadastro (CCIR) à empresa brasileira controlada por estrangeiro só à vista de escritura em nome dela, quando há dúvida objetiva sobre a validade da compra.

Esse segundo julgado alcança o arrendamento por via indireta. Se o próprio dono é empresa controlada por estrangeiro e comprou fora das regras, o cadastro pode travar, e sem o CCIR o imóvel não pode ser arrendado a ninguém, sob pena de nulidade (art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966).

A mudança de controle também conta. Para a aquisição, o regulamento manda aplicar as mesmas normas à fusão, à incorporação e à alteração do controle acionário que levem o imóvel a pessoa estrangeira (art. 20 do Decreto 74.965/1974). Como o art. 23 da Lei 8.629/1993 leva ao arrendamento as condições da aquisição, a cautela vale para a arrendatária que começa brasileira e passa a ser controlada de fora no meio de um contrato de muitos anos. O contrato precisa prever essa hipótese.

Arrendamento para estrangeiro fora da lei é nulo?

O risco é a nulidade. Para a compra, a Lei 5.709/1971 declara nula de pleno direito a aquisição que viole suas regras, responsabiliza o tabelião e o oficial de registro pelos danos e obriga o vendedor a devolver o preço (art. 15 da Lei 5.709/1971). Para o arrendamento, o art. 23 da Lei 8.629/1993 diz que o estrangeiro só pode arrendar na forma da Lei 5.709/1971, e o Código Civil declara nulo o negócio que a lei proíbe sem cominar outra sanção (art. 166, VII, da Lei 10.406/2002, Código Civil). Na faixa de fronteira, a nulidade está escrita no art. 6º da Lei 6.634/1979.

Não localizamos, até a data desta página, acórdão que tenha declarado nulo um arrendamento rural feito a estrangeiro ou a empresa equiparada. Os julgados conferidos tratam de compra, usucapião e cadastro. A nulidade do arrendamento decorre da lei, e qualquer interessado pode alegá-la, devendo o juiz pronunciá-la quando a encontrar provada (art. 168 da Lei 10.406/2002, Código Civil).

Na prática, o contrato nulo deixa de ser base segura para os direitos que o Estatuto da Terra dá ao arrendatário, como o prazo mínimo e a preferência na compra. O dono perde um título firme para cobrar a renda, as benfeitorias viram disputa, e o tempo não conserta o defeito, porque o negócio nulo não convalesce (art. 169 da Lei 10.406/2002, Código Civil).

Como formalizar: autorização do INCRA, escritura pública e registro

Na compra por estrangeiro, a escritura pública é da essência do ato (art. 8º da Lei 5.709/1971) e deve mencionar o documento de identidade do adquirente, a prova de residência e, quando for o caso, a autorização do órgão competente (art. 9º da Lei 5.709/1971). Concedida a autorização do INCRA, o regulamento dá 30 dias para lavrar a escritura e 15 dias para registrá-la (art. 10, parágrafo único, do Decreto 74.965/1974). O cartório anota a operação no livro auxiliar de estrangeiros (art. 10 da Lei 5.709/1971).

Como o § 1º do art. 23 da Lei 8.629/1993 estende ao arrendamento as condições da aquisição, o caminho seguro é seguir o mesmo rito no arrendamento a estrangeiro, com autorização prévia quando exigida, escritura pública e registro. A Corregedoria Nacional de Justiça editou em 2015 ato próprio sobre o arrendamento de imóvel rural por estrangeiro nos cartórios (Provimento 43/2015). As exigências de cartório em vigor devem ser confirmadas com o tabelião e o registrador da comarca antes da assinatura.

O pedido de autorização vai ao INCRA com a declaração dos outros imóveis rurais do interessado, a soma das áreas e, acima de 20 MEI, o projeto de exploração, instruído com prova de residência, área do município e soma das áreas de estrangeiros nele (art. 9º do Decreto 74.965/1974). A página oficial do INCRA traz modelos de requerimento e de declaração.

Roteiro para o dono que vai arrendar a estrangeiro ou a empresa com capital estrangeiro

1. Identifique o arrendatário de verdade. Da pessoa física, peça documento de identidade e prova de residência no Brasil. Da empresa, peça contrato social ou estatuto e a composição do capital até os sócios finais, com o país de residência ou sede de cada um.
2. Converta a área em MEI. Use o índice do município divulgado pelo INCRA e pergunte ao arrendatário quais outras áreas ele já tem no Brasil.
3. Meça a distância até a fronteira. Dentro de 150 quilômetros, o assentimento prévio vem antes de tudo.
4. Peça a certidão do Registro de Imóveis sobre a cota do município, que mostra quanto da área já está com estrangeiros.
5. Ponha os documentos do imóvel em dia. Matrícula, CCIR e ITR regulares, porque sem CCIR o arrendamento é nulo. O Cadastro Ambiental Rural também, porque o passivo ambiental da área continua alcançando o dono, como explicamos em arrendamento rural e embargo ambiental.
6. Condicione a entrega da posse à autorização. Escreva que a posse só passa ao arrendatário depois da autorização do INCRA e, se for o caso, do assentimento, e que, negados, o contrato se resolve sem multa para nenhum dos lados.
7. Exija declaração de composição do capital e aviso de mudança de controle, com direito de resolver o contrato se a mudança tornar o arrendamento irregular.
8. Formalize por escritura pública e registre, depois de confirmar as exigências do cartório.

O restante do contrato segue as regras comuns, com cláusulas obrigatórias, prazo mínimo, preço em dinheiro e garantias. O passo a passo está em contrato de arrendamento rural.

Roteiro para o estrangeiro ou a empresa que quer arrendar terra

Do outro lado, o cuidado é com o investimento. Lavoura, correção de solo, benfeitorias e safra plantada numa área arrendada de forma irregular ficam expostas à nulidade do contrato. Antes de assinar, convém:

• confirmar se você ou sua empresa se enquadram como estrangeiro para a Lei 5.709/1971, olhando a maioria do capital e onde residem os sócios;
• somar todas as áreas que já detém no país, compradas ou arrendadas, porque o teto é por pessoa e o regulamento exige autorização até para mais de um imóvel pequeno;
• verificar, no caso de empresa, se o objeto social e o projeto de exploração cobrem a atividade pretendida (art. 5º da Lei 5.709/1971);
• pedir ao dono matrícula atualizada, CCIR, ITR e CAR, e verificar se a área tem embargo ambiental;
• só investir depois da autorização, da escritura e do registro.

Se o contrato já foi assinado sem esses passos, a análise começa pelo enquadramento, porque nem todo sócio estrangeiro atrai a lei, e segue pelo que ainda pode ser obtido junto ao INCRA. O momento de fazer isso é antes que o defeito apareça numa cobrança, num despejo ou numa venda da fazenda.

Parceria, compra de safra e outras saídas: o que muda

Trocar o nome do contrato não muda o que ele é. O arrendamento é a cessão do uso e gozo do imóvel mediante retribuição certa (art. 3º do Decreto 59.566/1966), e um contrato chamado de fornecimento ou de compra de produção pode ser tratado como arrendamento quando, na prática, quem planta, contrata a mão de obra e banca o custo é o comprador. Na Apelação/Remessa Necessária 0011047-07.2009.4.03.6120 (rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, 1ª Turma do TRF3, 2021), um contrato de compra de insumos com compromisso de entrega de cana foi tratado como arrendamento porque autorizava a usina a executar a produção com mão de obra de terceiros. O caso era de lote de assentamento, mas o critério vale para qualquer contrato.

A parceria, em que dono e parceiro dividem frutos e riscos (art. 96, § 1º, da Lei 4.504/1964, Estatuto da Terra), não aparece no texto do art. 23 da Lei 8.629/1993, que fala em arrendar. Na faixa de fronteira, porém, a Lei 6.634/1979 alcança qualquer transação que dê posse ao estrangeiro. Fora dela, a aplicação da Lei 5.709/1971 à parceria com estrangeiro não tem resposta pronta, e parceria com pagamento fixo tende a ser lida como arrendamento, como mostramos em diferença entre arrendamento e parceria rural.

Comprar a produção de um produtor brasileiro, por contrato de compra e venda ou por cédula de produto rural, não é arrendamento enquanto a terra e a gestão da lavoura continuarem com o produtor. Os riscos desse modelo para quem planta estão em CPR e barter. Contratos de usina solar ou eólica com empresa de capital estrangeiro também levantam a pergunta sobre a Lei 5.709/1971, e o tratamento desse contrato atípico está em arrendamento de terra para energia solar.

Preço, pagamento e imposto quando o arrendatário é estrangeiro

As regras do preço são as mesmas de qualquer arrendamento. A remuneração não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, salvo a exceção do arrendamento parcial de glebas de exploração intensiva (art. 95, XII, da Lei 4.504/1964, Estatuto da Terra), e o preço não pode ser fixado em quantidade de produto (art. 18, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966). O cálculo está em valor do arrendamento de terra, e o problema da cláusula em grãos, em arrendamento em sacas de soja.

Para o imposto de renda do dono, a renda do arrendamento é rendimento de aluguel (art. 41, I, do Decreto 9.580/2018, o Regulamento do Imposto de Renda), qualquer que seja a nacionalidade do arrendatário. Pagamentos vindos do exterior, câmbio e retenções pedem análise do contador. O panorama tributário está em imposto de renda no arrendamento rural.

Como o escritório atua

O trabalho começa pelo enquadramento, que responde quem detém o capital, onde residem os sócios, quantos MEI tem a área, se o imóvel está na faixa de fronteira e quanto resta da cota do município. Em seguida vem a verificação do imóvel, com matrícula, CCIR, CAR, embargos ambientais e imagens de satélite tratadas em sistema de informação geográfica.

Com esse retrato, o escritório redige o contrato com a condição de autorização, as declarações societárias e a cláusula de mudança de controle, acompanha o pedido ao INCRA e o assentimento quando cabível, e orienta a escritura e o registro. Quando o arrendamento já está em curso e a nulidade aparece numa disputa, atuamos na defesa do dono ou do arrendatário. O escritório tem unidades em Sinop/MT, Belém/PA, Brasília/DF, Novo Progresso/PA e Rio de Janeiro/RJ, e atende em todo o país. A visão geral do grupo está em contratos agrários.

Se você vai arrendar sua terra a um estrangeiro, a uma empresa com sócios de fora, ou se é você quem quer arrendar, envie a matrícula, a localização do imóvel e os dados de quem vai arrendar. A análise antes da assinatura custa menos do que discutir a validade do contrato depois que a safra estiver plantada.