Contratos agrários: arrendamento, parceria e as regras que protegem o produtor

O que são contratos agrários?

Contratos agrários são os acordos pelos quais o proprietário, o possuidor ou quem administra um imóvel rural cede o uso temporário da terra a quem vai explorá-la com agricultura, pecuária, agroindústria, extrativismo ou atividade mista. A lei reconhece dois tipos, o arrendamento e a parceria (art. 1º do Decreto 59.566/1966), e os dois seguem regras que o contrato não pode afastar.

No arrendamento rural, quem recebe a terra paga uma retribuição certa, como um aluguel, e fica com o resultado da safra, bom ou ruim (art. 3º do Decreto 59.566/1966). Na parceria rural, o dono da terra e o produtor dividem os frutos e os riscos, inclusive caso fortuito, força maior e variação de preço, dentro dos percentuais da lei (§ 1º do art. 96 da Lei 4.504/1964, o Estatuto da Terra). Cada um tem guia próprio, em como funciona o arrendamento rural e em contrato de parceria rural.

Quem cede o imóvel é o arrendador, também chamado arrendante, e quem o recebe é o arrendatário (§ 2º do art. 3º do Decreto 59.566/1966). Na parceria, são o parceiro-outorgante e o parceiro-outorgado (art. 4º do Decreto 59.566/1966). A página arrendante e arrendatário mostra o que cada lado pode exigir.

Nem todo contrato do campo é contrato agrário. Cédula de produto rural, venda de safra futura e troca de insumos por produção são operações de crédito e de compra e venda, tratadas em CPR e barter. O condomínio rural é copropriedade, e não cessão de uso a terceiro.

Qual é a lei do arrendamento rural e dos contratos agrários?

Não há uma lei única. O arrendamento e a parceria são regidos por três normas federais que se completam, e o Código Civil só entra onde elas forem omissas (§ 9º do art. 92 da Lei 4.504/1964 e art. 88 do Decreto 59.566/1966).

A Lei do Inquilinato não rege o arrendamento rural. O caput do art. 1º da Lei 8.245/1991 limita o seu campo à locação de imóvel urbano. Por isso o despejo do arrendatário segue as hipóteses do Decreto 59.566/1966, e não as da locação urbana.

A última mudança nos arts. 92 a 96 do Estatuto da Terra veio da Lei 11.443/2007, que reescreveu o teto do preço, a notificação de renovação e os percentuais da parceria. O Decreto 59.566/1966 não tem alteração registrada no Planalto desde 1966 e por isso não acompanhou a Lei 11.443/2007. Onde os dois divergem, vale o Estatuto da Terra. Os projetos de lei que querem liberar o preço em produto, nenhum aprovado até 27/10/2026, estão no Decreto 59.566/66 comentado.

Quais regras o contrato agrário não pode afastar?

O contrato não pode tirar do arrendatário nem do parceiro-outorgado os direitos que a lei lhes dá. O art. 2º do Decreto 59.566/1966 declara esses direitos irrenunciáveis e de aplicação obrigatória em todo o país, e o parágrafo único do mesmo artigo torna nula de pleno direito a cláusula em sentido contrário.

A base dessa proteção é o art. 13 da Lei 4.947/1966. Ele aplica aos contratos agrários os princípios gerais dos contratos quanto ao acordo de vontade e ao objeto, observados cinco preceitos de direito agrário:

1. os arts. 92 a 94 do Estatuto da Terra, sobre o uso ou a posse temporária da terra;
2. os arts. 95 e 96 do Estatuto da Terra, sobre arrendamento e parceria;
3. cláusulas irrevogáveis de conservação dos recursos naturais;
4. a proibição de o arrendatário ou o parceiro não proprietário renunciar a direitos previstos em lei ou regulamento;
5. a proteção social e econômica dos arrendatários cultivadores diretos e pessoais.

O art. 13 do Decreto 59.566/1966 transforma esses preceitos em cláusulas obrigatórias, como os prazos mínimos, o preço em quantia certa e a indenização das benfeitorias. Elas valem até no contrato verbal, em que se presumem ajustadas (art. 11 do Decreto 59.566/1966).

O art. 93 do Estatuto da Terra lista o que o proprietário nunca pode exigir do arrendatário ou do parceiro:

• serviço gratuito;
• exclusividade na venda da colheita;
• beneficiamento obrigatório da produção no estabelecimento dele;
• compra obrigatória de gêneros e utilidades nos seus armazéns ou barracões;
• pagamento em ordens, vales, borós ou outra forma que substitua o dinheiro.

A exceção do parágrafo único do art. 93 do Estatuto da Terra é o proprietário que financiou o produtor, que pode exigir a venda da colheita até o limite do financiamento, a preço de mercado.

O STJ trata essas regras como cogentes. Os prazos mínimos são norma de observância obrigatória, que a convenção das partes não derroga (STJ, REsp 1.980.953/RS, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 12/12/2023), e é nula a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias necessárias e úteis (STJ, REsp 1.182.967/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 9/6/2015). A presunção de contrato paritário do art. 421-A do Código Civil ressalva os regimes de leis especiais, e o Estatuto da Terra é um deles.

A proteção vale para qualquer arrendatário?

Para a preferência na compra, não. O STJ negou esse direito à empresa rural de grande porte e afirmou que, nesse caso, incide o Código Civil (STJ, REsp 1.447.082/TO, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 10/5/2016). Em 2025, condicionou a preferência à exploração direta e familiar e a negou a arrendatários que não moravam no imóvel e eram donos de outras terras (STJ, REsp 2.140.209/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, publicado em 8/9/2025).

Essa restrição não foi estendida às outras regras. Nos julgados de 2025 sobre prazo mínimo (STJ, REsp 2.219.478, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, 2025) e sobre preço em sacas (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503/MT, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, 2025), o tribunal aplicou as regras agrárias sem discutir o porte das partes.

Arrendamento, parceria, comodato e integração: qual a diferença?

A diferença está em quem paga, quanto paga e quem corre o risco da safra. O arrendatário paga preço certo e fica com o resultado; o parceiro divide frutos e prejuízos; o comodatário usa de graça; o integrado produz com insumos e assistência da indústria e entrega a produção a ela.

A linha da preferência tem fonte. O § 3º do art. 92 do Estatuto da Terra fala só do arrendatário, e o STJ negou a preferência ao parceiro (STJ, REsp 264.805/MG, rel. Min. Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, j. 21/3/2002). Por isso chamar de parceria o que é arrendamento muda os direitos de quem cultiva.

A falsa parceria paga o trabalhador parte em dinheiro e parte em percentual da lavoura ou do gado, com a direção e todo o risco nas mãos do proprietário, e a lei a trata como locação de serviço, regida pela legislação trabalhista (§ 4º do art. 96 do Estatuto da Terra). Também foge da parceria o contrato em que o proprietário recebe quantidade fixa sem nunca ajustar pela produção real. Os critérios estão na página sobre a diferença entre arrendamento e parceria rural.

O comodato é gratuito por definição (art. 579 do Código Civil). Com pagamento ou entrega de parte da produção, deixa de ser comodato, e o art. 39 do Decreto 59.566/1966 manda o proprietário observar, em outras modalidades de uso temporário, as regras de arrendatários e parceiros. No comodato sem prazo, passado o tempo suficiente para o uso, basta notificar o comodatário para pedir a área de volta (STJ, AgInt no REsp 1.641.241/SP, rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 7/2/2023). Retomada e riscos estão em comodato rural.

A integração de aves e suínos saiu da parceria (§ 5º do art. 96 do Estatuto da Terra) e hoje segue a Lei 13.288/2016. O contrato deve trazer parâmetros técnicos, fórmula de eficiência, divisão de resultados e aviso prévio (art. 4º da Lei 13.288/2016), e o produtor recebe antes o Documento de Informação Pré-Contratual (art. 9º da Lei 13.288/2016).

No arrendamento de área para usina solar ou parque eólico, a finalidade não é a exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista do art. 3º do Decreto 59.566/1966, e prazo, preço e a retomada dependem do contrato e do Código Civil.

O que diz o art. 92 do Estatuto da Terra?

O art. 92 do Estatuto da Terra é a regra-mãe dos contratos agrários. Ele diz que a posse ou o uso temporário da terra se exerce por contrato expresso ou tácito, sob a forma de arrendamento ou de parceria, entre o proprietário e quem nela exerce atividade agrícola ou pecuária. Os parágrafos trazem estas garantias:

• o § 1º obriga o proprietário a garantir o uso e gozo do imóvel durante o contrato;
• o § 2º manda reajustar os preços, mas remete a índices de um conselho extinto, e por isso o índice precisa estar no contrato;
• o § 3º dá ao arrendatário preferência na venda do imóvel, em igualdade de condições, com 30 dias para responder à notificação;
• o § 4º permite ao arrendatário não notificado depositar o preço e haver o imóvel, se pedir em seis meses do registro da venda;
• o § 5º mantém o contrato depois da venda ou da hipoteca, e o comprador assume a posição do vendedor;
• o § 6º permite pedir a rescisão quando qualquer das partes descumpre o contrato;
• o § 7º autoriza pagar pelas taxas mínimas da região se o proprietário fraudar o preço em produtos;
• o § 8º admite prova por testemunhas e diz que a falta de contrato não afasta as regras legais;
• o § 9º manda aplicar o Código Civil aos casos omissos.

Por causa do § 8º, quem planta em terra alheia sem papel assinado continua protegido e pode provar o acordo com testemunhas, recibos, notas da produção e imagens de satélite da área.

O que o art. 95 do Estatuto da Terra dispõe sobre o arrendamento?

O art. 95 do Estatuto da Terra lista os princípios do arrendamento rural, a maior parte na redação da Lei 11.443/2007. Os que mais geram conflito são estes:

• o prazo termina sempre depois de colhida a safra, e a força maior que atrasa a colheita prorroga o contrato (inciso I);
• o arrendamento sem prazo presume-se feito por três anos (inciso II), e a cultura que passa do prazo exige acerto prévio de pagamento pelo tempo excedente (inciso III);
• o arrendatário tem preferência na renovação, e o proprietário deve notificá-lo das propostas até seis meses antes do vencimento, sob pena de renovação automática (inciso IV);
• a renovação não prevalece se, no mesmo prazo, o proprietário notificar que vai retomar a terra para explorá-la diretamente ou por descendente (inciso V);
• o subarrendamento depende de consentimento expresso do proprietário (inciso VI);
• benfeitorias necessárias e úteis são indenizadas, as voluptuárias só se autorizadas, e há direito de retenção até o pagamento (inciso VIII);
• a remuneração não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, ou de 30% no arrendamento parcial de glebas para exploração intensiva de alta rentabilidade (inciso XII do art. 95 do Estatuto da Terra).

O inciso IV tem um lapso de redação. O texto de 2007 diz que o «arrendador» pode desistir da renovação nos 30 dias seguintes, quando quem desiste, pela lógica da regra, é o arrendatário, como diz o § 1º do art. 22 do Decreto 59.566/1966. Em notificação e em ação, convém citar os dois dispositivos.

Qual é o prazo mínimo de um contrato agrário?

O prazo mínimo é de 3, 5 ou 7 anos, conforme a atividade, e está no art. 13, II, «a», do Decreto 59.566/1966, e não no Estatuto. Na parceria, o mínimo é de 3 anos em qualquer caso.

O arrendamento por tempo indeterminado presume-se feito por três anos (art. 21 do Decreto 59.566/1966), e a parceria sem prazo também (art. 37 do Decreto 59.566/1966). O prazo só termina depois de colhida a safra, da parição dos rebanhos ou da safra de animais de abate (§ 1º do art. 21 do Decreto 59.566/1966).

A cláusula de prazo menor é nula. O STJ anulou a cláusula de dois anos em arrendamento de lavoura temporária, sem exigir prova de prejuízo, e reconheceu ao arrendatário o direito de provar o dano que sofreu (STJ, REsp 2.219.478, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, sessão virtual concluída em 16/12/2025). Para gado bovino, o mínimo é de cinco anos, qualquer que seja a escala da atividade (STJ, REsp 1.336.293/RS, rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 24/5/2016). Contagem e casos especiais estão em prazo mínimo do arrendamento rural.

Como é pago o arrendamento rural e qual é o limite do preço?

O preço é fixado em dinheiro, e o pagamento pode ser feito em dinheiro ou em produto, desde que a quantidade entregue corresponda ao valor do aluguel pelo preço corrente no mercado local na data do pagamento, nunca abaixo do preço mínimo oficial (art. 18 do Decreto 59.566/1966). O parágrafo único do mesmo artigo proíbe fixar o preço em quantidade fixa de frutos ou produtos.

A renda anual não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entram no contrato. No arrendamento parcial de glebas selecionadas para exploração intensiva de alta rentabilidade, o limite sobe para 30% (art. 16 do Decreto 59.566/1966 e inciso XII do art. 95 do Estatuto da Terra). O art. 17 do Decreto 59.566/1966 ainda fala em valor da terra nua declarado ao cadastro do extinto IBRA; onde os textos divergem, prevalece a lei.

O preço em sacas de soja por hectare esbarra nessa regra. A cláusula é nula, mas o arrendatário continua devendo, e quem cobra usa a ação monitória, com o valor apurado por arbitramento (STJ, REsp 1.266.975/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 10/3/2016). A execução direta em sacas não se sustenta, porque o título perde liquidez (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503/MT, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, 2025). O passo a passo está em arrendamento em sacas de soja.

Não existe preço oficial nem tabela legal por hectare ou alqueire. O método seguro é partir do valor de mercado da região, conferir se ele cabe no teto legal e escrever o preço em reais, com o produto só como forma de pagamento. A conta passo a passo está em valor do arrendamento de terra.

Na parceria, o limite é outro. A quota do proprietário nos frutos não pode passar dos percentuais do inciso VI do art. 96 do Estatuto da Terra, na redação da Lei 11.443/2007:

Muitos modelos ainda copiam os percentuais do art. 35 do Decreto 59.566/1966 (10%, 20%, 30%, 50% e 75%), superados pela lei de 2007. As partes podem prefixar a quota em quantidade, desde que ajustem o percentual pela produção real no fim do contrato (§ 2º do art. 96 do Estatuto da Terra).

Renovação, retomada e venda da fazenda arrendada: quem tem preferência?

O arrendatário tem preferência duas vezes. Na renovação, o dono deve notificá-lo das propostas de terceiros até seis meses antes do vencimento; na venda do imóvel, deve oferecer-lhe a compra nas mesmas condições, com 30 dias para resposta.

A notificação de renovação é extrajudicial (inciso IV do art. 95 do Estatuto da Terra), e o Decreto pede carta pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca do imóvel, ou requerimento judicial, com cópia das propostas recebidas (art. 22 do Decreto 59.566/1966). Sem ela, o contrato se renova (STJ, AgInt no AREsp 1.786.844, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, 2021), e a regra vale também na parceria agrícola (STJ, REsp 1.778.318, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, 2025).

O dono só escapa da renovação se, no mesmo prazo, notificar que vai retomar a área para explorá-la diretamente ou por descendente (inciso V do art. 95 do Estatuto da Terra). Se a retomada for insincera, responde por perdas e danos (§ 4º do art. 22 do Decreto 59.566/1966). O passo a passo e um modelo de notificação estão em renovação do arrendamento rural.

Na venda, o proprietário deve notificar o arrendatário para exercer a preferência em 30 dias (art. 45 do Decreto 59.566/1966). O arrendatário não avisado pode depositar o preço e haver o imóvel, se pedir em seis meses contados do registro da venda (art. 47 do Decreto 59.566/1966). O contrato vale contra o comprador mesmo sem registro (STJ, AgInt no AREsp 2.378.932, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, 2024). Venda judicial, preço a depositar e venda de fração estão em direito de preferência do arrendatário.

Como termina o contrato agrário e quando cabe despejo?

O arrendamento termina pelas causas do art. 26 do Decreto 59.566/1966, e o despejo só é concedido nas nove hipóteses do art. 32 do mesmo Decreto 59.566/1966.

Entre as causas de extinção estão o fim do prazo, a retomada, o distrato, a rescisão, a força maior e a perda do direito do arrendador. Se o arrendador perde a propriedade, o arrendamento se extingue antes do prazo (STJ, REsp 2.187.412/MT, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 10/2/2026). A morte do chefe do conjunto familiar não extingue o contrato se outro membro puder continuar (art. 26 do Decreto 59.566/1966, parágrafo único).

As hipóteses de despejo do art. 32 do Decreto 59.566/1966 são:

1. fim do prazo do contrato ou da renovação;
2. subarrendamento, cessão ou empréstimo da área sem consentimento prévio e expresso do arrendador;
3. falta de pagamento do aluguel ou renda no prazo;
4. dano à gleba ou às colheitas, com dolo ou culpa do arrendatário;
5. mudança da destinação do imóvel;
6. abandono total ou parcial do cultivo;
7. descumprimento das cláusulas obrigatórias do regulamento;
8. retomada permitida em lei, com sinceridade comprovada em juízo;
9. infração de obrigação legal ou infração grave de obrigação contratual.

Na falta de pagamento, o caminho é a ação de despejo, e não a reintegração de posse, o que garante ao arrendatário a chance de purgar a mora (STJ, REsp 399.222/GO, rel. Min. Jorge Scartezzini, Quarta Turma, j. 9/3/2006). Ele evita a rescisão se pedir, no prazo da contestação, para pagar o débito, as custas e os honorários, em até 30 dias contados da entrega em cartório do mandado de citação cumprido (art. 32 do Decreto 59.566/1966, parágrafo único). O processo segue o procedimento comum (art. 1.049 do CPC, parágrafo único). Defesa e liminar estão em despejo rural, e o fim por acordo ou por culpa, em rescisão do contrato de arrendamento rural.

Três situações pedem cuidado. Ao sair, o arrendatário recebe as benfeitorias necessárias e úteis e pode reter o imóvel até o pagamento (art. 25 do Decreto 59.566/1966), tema de benfeitorias no arrendamento rural. Quando o problema é o atraso, o contrato assinado pelo devedor e por duas testemunhas é título executivo (art. 784, III, do CPC), como explica a página de cobrança de arrendamento atrasado. E a recuperação judicial do arrendatário não segura a terra para sempre, porque o despejo não se submete ao juízo universal quando o imóvel não é da recuperanda (STJ, AgInt no AREsp 2.726.147/SP, rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 10/2/2025).

O roteiro pela Lei 11.101/2005 está em arrendamento rural na recuperação judicial, e os requisitos do pedido do produtor pessoa física, em recuperação judicial do produtor rural.

O contrato agrário precisa ser escrito, registrado e ter CCIR?

Pode ser verbal, mas precisa de CCIR. Qualquer das partes pode exigir da outra o contrato por escrito (art. 11 do Decreto 59.566/1966). O proprietário que não apresenta o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural não pode arrendar, sob pena de nulidade (art. 22 da Lei 4.947/1966, § 1º; art. 9º do Decreto 59.566/1966).

O contrato escrito deve trazer as indicações do art. 12 do Decreto 59.566/1966, entre elas a qualificação das partes, o cadastro do imóvel, a descrição da gleba com área e confrontações, os bens cedidos, o prazo, o preço com forma e época do pagamento e o foro. As cláusulas comentadas e um modelo adaptável estão na página do contrato de arrendamento rural.

O registro em cartório não é condição de validade. Ele prova a data e dá publicidade ao contrato. Para valer como título executivo, bastam a assinatura do devedor e de duas testemunhas ou, no contrato eletrônico, assinatura cuja integridade seja conferida por provedor (art. 784 do CPC, § 4º). Se uma das partes não sabe ou não pode assinar, o Decreto pede assinatura a rogo e quatro testemunhas (art. 12 do Decreto 59.566/1966, inciso XI).

Há regras próprias para terras públicas, que em regra não podem ser arrendadas (art. 94 do Estatuto da Terra), e para o estrangeiro, que só arrenda com os limites da aquisição de imóvel rural por estrangeiro (art. 23 da Lei 8.629/1993).

Mapa dos temas de contratos agrários e onde aprofundar cada um

Cada tema abaixo tem página própria, com a lei e os julgados conferidos.

O que conferir antes de assinar, conforme o seu lado do contrato

Se você cede a terra

• CCIR em dia e matrícula atualizada, porque arrendar sem o certificado é nulo;
• preço em reais, dentro do teto legal, com o produto só como forma de pagamento;
• prazo compatível com a atividade e término depois da colheita;
• agenda da notificação de seis meses, se pretende retomar a área;
• CAR regular e cláusulas de conservação do solo, da reserva legal e das áreas de preservação, com vistoria periódica;
• garantias de pagamento e duas testemunhas, para ter título executivo.

O cuidado ambiental protege o dono da terra. As obrigações ambientais acompanham o imóvel e podem ser cobradas do proprietário ou do possuidor, atual ou anterior (Súmula 623 do STJ; STJ, REsp 1.962.089/MS, rel. Min. Assusete Magalhães, Primeira Seção, 2023, Tema 1204). O que isso significa para quem arrenda está em arrendamento rural e embargo ambiental.

Se você recebe a terra

• prova de que quem cede tem a posse e o direito de explorar a área;
• área descrita com coordenadas ou mapa;
• prazo mínimo respeitado e acerto prévio para culturas que passem do prazo;
• consulta a embargos ambientais, CAR e autos de infração da área antes de plantar;
• cláusula de benfeitorias clara, com o que será indenizado na saída;
• consentimento por escrito, se houver chance de subarrendar ou ceder o contrato (art. 31 do Decreto 59.566/1966).

Esconder embargo custa caro ao dono. O arrendador que omitiu embargo do IBAMA anterior ao contrato teve a rescisão decretada por culpa dele, com perdas e danos e lucros cessantes ao arrendatário (TJMT, Apelação 0000540-58.2015.8.11.0093, rel. Des. Ricardo Gomes de Almeida, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 3/3/2026).

Como o escritório atua em contratos agrários

O Diovane Franco Advogados atende produtores, proprietários e arrendatários, além de empresas rurais, em contratos agrários, da redação ao processo. O trabalho começa pela leitura do contrato, da matrícula, do CCIR e do CAR, e pela verificação da área em imagens de satélite, que mostram uso, abandono, benfeitorias e o passivo ambiental da gleba ao longo do tempo.

A partir daí, o escritório redige contratos, notificações e os distratos, e atua em despejo, cobrança, execução, ação de preferência, benfeitorias e na habilitação de crédito em recuperação judicial. Como a casa também cuida de dívida rural e de defesa ambiental, o caso é visto pelos três ângulos; as frentes estão em advogado de agronegócio e em direito ambiental no agronegócio.

Se você vai assinar, renovar, vender a área arrendada ou já está em conflito com a outra parte, envie o contrato e as últimas mensagens trocadas. A análise começa pelos prazos que estão correndo, porque a notificação de seis meses e a preferência de 30 dias não esperam.