Arrendamento rural na recuperação judicial: como cobrar o arrendatário e retomar a terra

Arrendamento rural na recuperação judicial: o que entra no plano e o que fica fora

Quando o arrendatário pede recuperação judicial, o contrato de arrendamento continua valendo. A renda que remunera o uso da terra até a data do pedido entra no plano e será paga nas condições aprovadas pelos credores (art. 49 da Lei 11.101/2005). A renda do uso posterior ao pedido fica fora do plano, deve ser paga em dia e, se faltar, sustenta a ação de despejo.

Muita resposta que circula na internet diz que o crédito do arrendamento «não entra» na recuperação judicial. A frase está pela metade. O dono conserva a propriedade e pode retomá-la, mas a renda atrasada de antes do pedido vira crédito do plano, sujeito a desconto (deságio) e a prazo longo. Quem confunde as duas coisas perde o prazo de habilitação.

Renda vencida antes do pedido: crédito sujeito ao plano de recuperação

O art. 49 da Lei 11.101/2005 submete à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. Para saber se o crédito já existia, conta a data do fato gerador, e não a data da sentença ou da cobrança. A Terceira Turma do STJ reafirmou essa regra do Tema 1.051 no REsp 2.027.349/PR (rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 2025).

No arrendamento, o fato gerador da renda é o uso da terra no período contratado. A renda de safra colhida antes do pedido entra no plano, mesmo que a parcela vença depois. A dúvida surge na renda anual de uma safra em curso na data do pedido, que uns dividem pelo tempo de uso e outros tratam pela data do vencimento. Contrato que discrimina a renda por safra reduz essa briga.

O STJ manteve a extinção do cumprimento de sentença movido pelo Estado de Minas Gerais, arrendante de terras, porque a renda cobrada era anterior à recuperação e tinha de ser habilitada no juízo da recuperação, o juízo universal (AREsp 2.312.203, rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, decisão monocrática de 2025). A mesma decisão separa a cobrança da renda, que vai para o plano, da ação de despejo, que segue fora dele.

Não confunda arrendamento rural com arrendamento mercantil (leasing). O art. 49, § 3º, da Lei 11.101/2005 tira do plano o crédito do arrendador mercantil, mas não menciona o arrendamento rural.

Até a votação, a dívida mantém as condições do contrato, inclusive juros e multa (art. 49, § 2º, da Lei 11.101/2005). Aprovado o plano e concedida a recuperação, os créditos anteriores ao pedido são novados, isto é, substituídos pelas condições do plano (art. 59 da Lei 11.101/2005).

Se o arrendatário é produtor rural pessoa física, que comprova a atividade pelo Livro Caixa Digital do Produtor Rural (LCDPR) e pela declaração de Imposto de Renda, só se sujeitam os créditos da atividade rural discriminados nesses documentos (art. 49, § 6º, da Lei 11.101/2005). Confira se a renda do arrendamento aparece neles. Os requisitos para o produtor pedir a recuperação estão na página sobre recuperação judicial do produtor rural.

Renda que vence depois do pedido: pagamento em dia, fora do plano

A renda do uso da terra depois do pedido não existia na data do pedido e, por isso, não se sujeita ao plano (art. 49 da Lei 11.101/2005). Ela se paga no vencimento, como diz o contrato. Se a recuperação virar falência, o arrendante sustenta que esse crédito é extraconcursal, pago antes dos credores do plano, com base no art. 67 e no art. 84, I-E, da Lei 11.101/2005, que tratam das obrigações do período da recuperação.

Na locação, a Terceira Turma do STJ decidiu que o despejo por falta de pagamento não fica suspenso pela recuperação da locatária, ainda mais quando também os aluguéis vencidos depois do pedido estão em atraso (REsp 2.171.089/DF, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 3/12/2024). Em 2025, a Quarta Turma acrescentou que ao juízo da recuperação cabe só a execução dos valores vencidos antes do processamento (REsp com processo de origem 2129458-07.2021.8.26.0000, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2025). A lógica serve ao arrendamento rural, porque a terra também não é patrimônio do arrendatário.

A cobrança em dinheiro tem um limite. O AgInt no AREsp 2.726.147/SP (rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, 2025) deixa o despejo correr «desde que não haja medida constritiva sobre ativos financeiros da recuperanda». Retomar a terra não depende do juízo da recuperação; penhorar o caixa, os grãos ou as máquinas do arrendatário passa por ele. O caminho da cobrança comum está explicado em cobrança de arrendamento atrasado.

O stay period suspende o despejo do arrendatário em recuperação judicial?

Em regra, não. O stay period, ou período de blindagem, suspende a prescrição, as execuções e as constrições sobre bens do devedor ligadas a créditos sujeitos à recuperação (art. 6º, I a III, da Lei 11.101/2005). O despejo pede de volta uma terra que não é do devedor, e por isso o STJ, num caso de arrendamento rural, afirmou que a ordem de despejo não se submete ao juízo universal quando o imóvel não integra o patrimônio da recuperanda (AgInt no AREsp 2.726.147/SP, rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 10/2/2025).

O prazo do stay period é de 180 dias contados do deferimento do processamento, prorrogável por igual período uma única vez, em caráter excepcional, se o devedor não tiver contribuído para o atraso (art. 6º, § 4º, da Lei 11.101/2005). O antigo prazo «improrrogável» caiu com a Lei 14.112/2020. Se o plano não for votado nesse tempo, os credores podem apresentar plano alternativo, e a suspensão só continua se o fizerem (art. 6º, § 4º-A, da Lei 11.101/2005).

Ao rejeitar embargos dos recuperandos, a Quinta Câmara de Direito Privado do TJMT manteve acórdão que negou nova prorrogação além do limite legal de 360 dias e recusou manter a posse de bens essenciais depois do fim da blindagem (embargos de declaração no Agravo de Instrumento 1031424-89.2025.8.11.0000, rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 12/05/2026).

Na prática, há resistência durante o stay period. Em Mato Grosso, juízos de recuperação ainda declaram essencial o imóvel arrendado e mantêm o produtor na área até o fim da blindagem, como no caso examinado pela Quinta Câmara do TJMT no Agravo de Instrumento 1042362-46.2025.8.11.0000 (rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 22/04/2026). Encerrado o prazo, a proteção caiu, e o acórdão lembrou que o arrendador dispõe do despejo por falta de pagamento e da cobrança.

A terra arrendada é bem essencial? Quem decide, o juízo da recuperação ou o do despejo

A lei protege, durante o stay period, os bens de capital essenciais que estão no estabelecimento do devedor, mesmo quando pertencem a credores que ficam fora do plano (art. 49, § 3º, e art. 6º, § 7º-A, da Lei 11.101/2005). O texto fala, entre outros, do proprietário fiduciário, do arrendador mercantil e de quem vendeu com reserva de domínio. O arrendante rural não está nessa lista, e a terra arrendada não é patrimônio do arrendatário.

Nessa linha, o AgInt no AREsp 2.726.147/SP (rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, 2025) firmou que o credor proprietário não se sujeita à recuperação quanto à retomada da terra.

A questão, porém, não está encerrada. Em 2021, a Segunda Seção do STJ mandou o juízo da recuperação examinar a essencialidade de imóvel arrendado, ainda que o bem, em regra, não se sujeitasse ao concurso de credores (AgInt no CC 159.799, rel. Min. Nancy Andrighi, 2021). Por isso o recuperando costuma pedir ao juízo da recuperação que declare a fazenda essencial. O arrendante precisa responder lá, além de conduzir o despejo no foro do imóvel, como explicado em despejo rural do arrendatário.

Quando a crise não se resolve, a essencialidade perde a base. No caso de fazendas arrendadas por uma destilaria, a recuperação foi convolada em falência, e a Terceira Câmara de Direito Privado do TJMT manteve o despejo sem modulação, porque o regime falimentar busca liquidar o ativo, e não preservar a atividade (Agravo de Instrumento 1019946-50.2026.8.11.0000, rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 30/09/2026).

Como habilitar ou impugnar o crédito de arrendamento: prazos

O arrendante com renda anterior ao pedido participa da recuperação como credor. Primeiro, confira a relação de credores juntada pelo devedor, que deve listar todos os credores, sujeitos ou não ao plano, com a natureza, o valor atualizado, a origem e o regime de vencimentos de cada crédito (art. 51, III, da Lei 11.101/2005).

A habilitação traz o valor atualizado até a data do pedido, a origem, a classificação e os documentos do crédito (art. 9º da Lei 11.101/2005), como contrato, aditivos, notificações, recibos e a conta de atualização. Quem perde os 15 dias ainda pode habilitar o crédito como retardatário, mas não vota na assembleia (art. 10, § 1º, da Lei 11.101/2005), e o valor discutido fica reservado (art. 10, § 8º, da Lei 11.101/2005).

A renda fixada em sacas de soja exige cuidado extra. O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, e é vedado fixá-lo em quantidade de produto (art. 18, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966). O STJ declara nula essa cláusula, mas manda apurar o valor devido por arbitramento (REsp 1.266.975/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, 2016). Na habilitação, converta as sacas em reais com cotação e data documentadas, ou o crédito vira alvo fácil de impugnação. O tema está detalhado em arrendamento em sacas de soja.

Como o dono da terra vota na assembleia de credores

Na assembleia, os credores votam por classes (art. 41 da Lei 11.101/2005). A renda atrasada sem garantia fica, em regra, entre os quirografários, que são os credores sem garantia (inciso III). Se o contrato tem hipoteca ou penhor, o arrendante vota na classe dos créditos com garantia real até o valor do bem gravado e, no restante, como quirografário (art. 41, § 2º, da Lei 11.101/2005). Arrendante que é microempresa ou empresa de pequeno porte tem classe própria (art. 41, IV, da Lei 11.101/2005).

Nas classes de garantia real e de quirografários, o plano precisa do voto de credores que representem mais da metade do valor dos créditos presentes e, ao mesmo tempo, da maioria simples dos presentes (art. 45, § 1º, da Lei 11.101/2005). Um arrendante com renda alta pesa na sua classe, o que dá poder de negociação.

O plano pode dar tratamento diferenciado aos fornecedores que continuarem a fornecer bens necessários à atividade depois do pedido (art. 67, parágrafo único, da Lei 11.101/2005), e o arrendante que mantém a terra à disposição pode negociar a entrada nesse grupo. Antes de votar, procure no plano desconto, carência, índice de correção e cláusula que libere fiadores.

Fiador, avalista e penhor legal: o que o arrendante ainda pode cobrar

A recuperação do arrendatário não protege quem garantiu o contrato, porque os credores conservam seus direitos contra coobrigados, fiadores e obrigados de regresso (art. 49, § 1º, da Lei 11.101/2005). O fiador pode alegar o benefício de ordem, isto é, exigir que primeiro se executem os bens do devedor (art. 827 do Código Civil). Ele perde esse benefício se renunciou a ele, se se obrigou como principal pagador ou devedor solidário, ou se o devedor for insolvente ou falido (art. 828 do Código Civil).

O dono do prédio rústico tem penhor legal sobre os bens móveis que o rendeiro mantém no imóvel, pelas rendas devidas (art. 1.467, II, do Código Civil), e precisa pedir a homologação judicial logo depois de tomá-lo (art. 1.471 do Código Civil). Durante a recuperação, porém, fica proibida a retenção ou a constrição de bens do devedor por créditos sujeitos ao plano (art. 6º, III, da Lei 11.101/2005). Para a renda anterior ao pedido, esse penhor perde força; para a posterior, o uso dele ainda é discutível.

CPR, barter e garantias sobre a safra do arrendatário

A safra que nasce na terra arrendada costuma estar comprometida antes da colheita. A Cédula de Produto Rural (CPR) com liquidação física, isto é, com entrega do produto, emitida com antecipação do preço, e a CPR de troca por insumos (barter) ficam fora da recuperação judicial. O credor pode pedir a restituição do produto, salvo caso fortuito ou força maior comprovados (art. 11 da Lei 8.929/1994). Esse texto veio da derrubada de um veto, promulgada em 2021.

Para o arrendante, a trading ou a revenda de insumos pode levar a soja antes dele, e saber quais CPRs o arrendatário emitiu faz parte da análise do crédito. Pelo texto da lei, a CPR emitida só para garantir o aluguel, sem antecipação de preço nem troca por insumos, não se encaixa nessas hipóteses de exclusão.

Há outro risco para quem amarrou a renda em produto. O STJ considerou ilegais as CPRs emitidas para garantir arrendamento com preço fixado em quantidade de produto (AgInt no REsp 1.546.856, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, 2022).

Para o arrendatário, a lista de CPRs e de barter mostra quanto da safra sobra para a renda e para os credores do plano. As defesas possíveis nessas cédulas estão na página sobre defesa do produtor em CPR e barter.

Parceria rural na recuperação judicial segue a mesma lógica?

Segue. Na parceria, o dono recebe parte dos frutos e divide os riscos, em vez de cobrar renda fixa. A quota atrasada de antes do pedido entra no plano, o que não impede a retomada. O STJ afirmou ser indiferente, para retomar o imóvel da parceria agrícola, que o crédito atrasado esteja sujeito ao plano, porque o imóvel não integra o patrimônio da recuperanda (AgInt no REsp com processo de origem 0009638-92.2009.8.26.0438, rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, 2023). As regras próprias desse contrato estão em contrato de parceria rural.

Quando o arrendante, dono da terra, está em recuperação judicial

O quadro se inverte quando quem pede recuperação é o dono que arrendou a fazenda. Para o arrendatário, o contrato continua igual. A renda é um ativo da recuperanda e deve ser paga a ela, no prazo e na forma do contrato.

A recuperanda não pode vender nem onerar bens do ativo não circulante, como a fazenda, sem autorização do juiz, ouvido o Comitê de Credores, se houver, salvo se o plano já tiver autorizado a venda (art. 66 da Lei 11.101/2005). Se a venda acontecer, o arrendamento não se interrompe, e o comprador assume os direitos e as obrigações do vendedor (art. 92, § 5º, da Lei 4.504/1964, o Estatuto da Terra).

A preferência do arrendatário na compra (art. 92, § 3º, da Lei 4.504/1964) tem limite. Em venda autorizada dentro da recuperação judicial da proprietária, o STJ manteve a negativa de preferência a arrendatários que não moravam no imóvel, tinham outras terras e atuavam como empresários do ramo agrícola (REsp 2.140.209/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, 2025). Para quem explora a terra de forma direta e familiar, a regra está explicada em direito de preferência do arrendatário.

O dono em recuperação também nem sempre consegue blindar a fazenda que arrendou. Em decisão liminar, o TJMT suspendeu a declaração de essencialidade de imóvel que o recuperando tinha arrendado a terceiro, porque a renda do arrendamento é resultado financeiro, e não instrumento de produção (Agravo de Instrumento 1011722-26.2026.8.11.0000, rel. Des. Hélio Nishiyama, Segunda Câmara de Direito Privado, 2026). O julgamento colegiado ainda estava pendente.

Caso o dono perca a propriedade, por exemplo na consolidação de uma alienação fiduciária ou numa venda judicial, o arrendamento pode se extinguir (art. 26, V e VIII, do Decreto 59.566/1966). Ainda assim, o arrendatário pode permanecer até o fim dos trabalhos necessários à colheita (art. 28 do Decreto 59.566/1966). Acompanhar o processo do dono e guardar prova do plantio protege a safra.

Roteiro para o arrendante credor

1. Separe a renda por período de uso. O que remunera o uso anterior ao pedido vai para o plano; o que remunera o uso posterior se cobra em dia.
2. Confira se você aparece na relação de credores do devedor e com que valor. Habilite o crédito ou apresente divergência em 15 dias do edital (art. 7º, § 1º, da Lei 11.101/2005).
3. Converta em reais a renda fixada em sacas, com cotação e data documentadas.
4. Notifique o arrendatário a cada parcela posterior não paga. No atraso relevante, avalie o despejo por falta de pagamento (art. 32, III, do Decreto 59.566/1966), que deve ser comunicado ao juízo da recuperação (art. 6º, § 6º, da Lei 11.101/2005).
5. Pedida pelo recuperando a declaração de essencialidade da fazenda, responda no juízo da recuperação com contrato, matrícula e histórico de pagamentos, e lembre que a proteção acaba com o stay period.
6. Cobre o fiador e o avalista, que continuam obrigados (art. 49, § 1º, da Lei 11.101/2005).
7. Leia o plano antes da assembleia, vote na classe certa e registre em ata as ressalvas sobre garantias.
8. Nos contratos novos, fixe o preço em dinheiro, discrimine a renda por safra, exija fiador como principal pagador e, se possível, garantia real. Veja os cuidados de redação em contrato de arrendamento rural.

Roteiro para o arrendatário em recuperação judicial

1. Liste o arrendante na relação de credores, separando a renda anterior ao pedido da posterior (art. 51, III, da Lei 11.101/2005).
2. Pague em dia a renda posterior ao pedido. É o atraso dela que mais facilmente leva ao despejo.
3. Quando a área é decisiva para a operação, peça a declaração de essencialidade logo no início, com laudo da lavoura, das estruturas e do peso da área no caixa. A proteção vale, no máximo, enquanto durar o stay period.
4. No despejo por falta de pagamento, você pode evitar a rescisão pedindo, no prazo da contestação, para pagar a renda, as custas e os honorários em até 30 dias (art. 32, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966). A Quinta Câmara de Direito Privado do TJMT entendeu que esse direito impede o despejo liminar antes de exercido (Agravo de Instrumento 1034092-33.2025.8.11.0000, rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 2025).
5. Negocie cedo um aditivo com cronograma, entrega de parte da safra ou devolução de parte da área. O plano pode prever tratamento próprio para o arrendante que mantém a terra (art. 67, parágrafo único, da Lei 11.101/2005).
6. Com lavoura plantada, documente com imagens de satélite, notas de insumo e fotos. O prazo do arrendamento termina sempre depois de ultimada a colheita (art. 95, I, da Lei 4.504/1964), e esse fato pesa no pedido de prazo para desocupar.
7. Para o produtor pessoa física com dívida menor, existe plano especial quando o valor da causa não passa de R$ 4.800.000,00 (art. 70-A da Lei 11.101/2005). Antes de chegar à recuperação, compare com o alongamento da dívida rural e com a defesa na execução e na penhora.

Como o escritório atua em arrendamento e recuperação judicial

Atendemos os dois lados, em casos distintos e sem conflito de interesses, tanto o dono da terra que precisa receber quanto o produtor que precisa atravessar a recuperação sem perder a área. Lemos contrato, matrícula, processo e quadro de credores, e usamos imagens de satélite para provar plantio, colheita e uso da área. Depois vêm habilitação ou impugnação, resposta à essencialidade, despejo ou defesa e negociação do plano. O escritório tem unidades em Sinop/MT, Belém/PA, Brasília/DF, Novo Progresso/PA e Rio de Janeiro/RJ e atende em todo o país.

Se o seu arrendatário pediu recuperação judicial, ou se você está em recuperação e teme perder a terra arrendada, envie o contrato e o número do processo para uma análise. Os prazos de habilitação e de defesa são curtos e correm a partir da publicação dos editais.