Benfeitorias no arrendamento rural: o que o arrendatário recebe ao sair e o direito de retenção

Quem paga as benfeitorias no arrendamento rural?

Quem paga é o dono da terra. Ao fim do arrendamento, o arrendatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis que fez, e pode permanecer no imóvel até ser pago. As voluptuárias, de mero conforto ou recreio, só são indenizadas se o proprietário as autorizou. A cláusula em que o arrendatário renuncia às necessárias e úteis é nula.

A regra está no art. 95, VIII, da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra), na redação da Lei 11.443/2007, e nos arts. 24 e 25 do Decreto 59.566/1966, que regulamenta os contratos agrários. O art. 25 do Decreto 59.566/1966 ainda remete ao «art. 516 do Código Civil», que é o Código de 1916. A regra correspondente hoje é o art. 1.219 do Código Civil, que dá ao possuidor de boa-fé o direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis e de reter a coisa até receber.

Na prática, o dinheiro investido em cerca, curral, galpão, poço ou terraço volta para o arrendatário na saída, desde que ele consiga provar o que fez e quanto vale. É nessa prova, e na classificação de cada obra, que a maior parte das disputas se decide. O funcionamento geral do contrato está no guia de arrendamento rural.

Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias: como a lei classifica

O art. 24 do Decreto 59.566/1966 define as três espécies para o imóvel rural arrendado, e cada uma tem um regime diferente na saída.

Útil não depende de autorização. O art. 95, VIII, da Lei 4.504/1964 manda indenizar as necessárias e as úteis sem exigir consentimento do dono, e reserva a autorização para as voluptuárias. Havendo dúvida sobre a finalidade de uma obra, o parágrafo único do art. 24 do Decreto 59.566/1966 manda prevalecer o que as partes ajustaram, e por isso a classificação escrita no contrato tem peso.

Benfeitorias feitas pelo dono da terra

O arrendador também tem deveres. Ele deve fazer no imóvel as obras e reparos necessários durante o contrato (art. 40, III, do Decreto 59.566/1966). Quando é o dono quem paga benfeitorias necessárias ou úteis que aumentam o rendimento da gleba, o art. 25, § 2º, do Decreto 59.566/1966 lhe dá direito a uma elevação proporcional da renda, e essas obras não são indenizadas ao fim, salvo acordo em contrário. Do outro lado, o art. 41, IV, do Decreto 59.566/1966 obriga o arrendatário a fazer as benfeitorias úteis e necessárias durante o contrato, salvo convenção em contrário.

Cerca, curral, terraço, poço, calcário e pastagem: o que costuma contar

A lei não traz uma lista de obras. O enquadramento sai das definições do art. 24 do Decreto 59.566/1966, e o quadro abaixo mostra a leitura mais provável de cada caso, que pode mudar conforme o contrato e a prova.

O ponto mais sensível para o produtor de grãos é a correção do solo. Na Apelação 0000613-60.2012.8.11.0020 (rel. Des. Márcio Aparecido Guedes, 1ª Câmara de Direito Privado do TJMT, 2025), o preparo do solo para cultivo foi tratado como atividade inerente à exploração agrícola, de responsabilidade do arrendatário, e não como benfeitoria indenizável. Quem investe pesado em calcário e abertura de área para colher por poucas safras deve negociar isso por escrito antes, como desconto no preço, prazo maior ou valor de reembolso definido.

Direito de retenção no arrendamento rural: ficar na terra até receber

Enquanto não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, o arrendatário pode permanecer no imóvel. O art. 95, VIII, da Lei 4.504/1964 diz que ele fica «no uso e gozo das vantagens» oferecidas pelo imóvel, nos termos do contrato, e o art. 25, § 1º, do Decreto 59.566/1966 repete a regra com o nome de retenção.

A expressão «nos termos do contrato» indica que as condições do arrendamento continuam enquanto durar a retenção, inclusive o preço. A retenção serve para forçar o pagamento, e não para explorar a terra de graça. Ela também não cobre as voluptuárias, que, quando autorizadas, geram só o direito à indenização.

Para reter, é preciso mostrar o que se quer receber. No REsp 134.537/MG (rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, 2008), o STJ exigiu que as benfeitorias fossem especificadas e valorizadas para dar direito à indenização ou à retenção. Quem diz apenas «fiz muitas melhorias» não segura a posse.

No despejo, o crédito das benfeitorias e o pedido de retenção devem ser apresentados na defesa, com a lista e o valor de cada obra. O roteiro da ação está em despejo rural, e o fim do contrato por prazo, com notificação, está em renovação e retomada do arrendamento.

Cláusula de renúncia às benfeitorias: vale no arrendamento rural?

Não vale para as benfeitorias necessárias e úteis. No REsp 1.182.967/RS (rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, 2015), o STJ decidiu que, nos contratos agrários, é nula a cláusula de renúncia à indenização por essas benfeitorias. O AgInt no REsp 1.998.155 (rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, 2022) repetiu a tese e declarou nula «qualquer disposição em sentido diverso».

A base legal é a irrenunciabilidade dos direitos do arrendatário. O art. 13, IV, da Lei 4.947/1966 proíbe a renúncia a direitos e vantagens previstos em lei ou regulamento, o art. 2º do Decreto 59.566/1966 torna nula a cláusula em contrário, e o art. 13, I, do Decreto 59.566/1966 exige que o contrato traga essa proibição. Quem copia a cláusula de renúncia de um modelo de locação urbana para a terra arrendada escreve uma cláusula que não vale para as necessárias e úteis.

O contrato pode, por outro lado, regular a forma de indenizar. O art. 95, XI, «e», da Lei 4.504/1964 manda o contrato prever o direito e as formas de indenização das benfeitorias. No próprio REsp 1.182.967/RS (rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, 2015), o STJ considerou que não houve renúncia porque as partes compensaram as benfeitorias com a extensão do prazo do contrato. Desconto no preço, safras adicionais ou valor de reembolso definido são formas legítimas, desde que reais e proporcionais.

Há divergência nos tribunais estaduais. Na mesma Apelação 0000613-60.2012.8.11.0020 (rel. Des. Márcio Aparecido Guedes, 1ª Câmara de Direito Privado do TJMT, 2025), a cláusula de exclusão de indenização foi aplicada, em sentido contrário ao do STJ. Quem tem um contrato com essa cláusula deve contar com a discussão e se preparar para levá-la até o fim.

Como provar as benfeitorias: laudo, notas, fotos e imagens de satélite

A prova se monta durante o contrato, e não na véspera da saída. O arrendatário que quer ser indenizado precisa mostrar o que fez, quando fez, quanto gastou e em que estado a obra está no fim.

• Vistoria de entrada assinada pelas duas partes, com fotos e a descrição do que já existia.
• Notas fiscais e comprovantes de material, máquinas e mão de obra, com o nome da fazenda.
• Fotos e vídeos datados e georreferenciados antes, durante e depois de cada obra.
• Imagens de satélite em série histórica, que mostram o surgimento de cercas, terraços, açudes, estradas e galpões e a data aproximada de cada um.
• Laudo técnico de engenheiro agrônomo ou civil, com anotação de responsabilidade técnica, descrevendo e avaliando cada benfeitoria.
• Autorização escrita do proprietário para as voluptuárias e, por prudência, para as úteis de maior valor.
• Testemunhas, porque o art. 14 do Decreto 59.566/1966 admite prova testemunhal dos contratos agrários.

Quando o conflito já existe e há risco de a prova se perder, por exemplo porque o dono vai demolir ou reformar, o caminho é pedir ao juiz a produção antecipada de prova, com perícia no local antes da ação principal. A ata notarial, em que o tabelião descreve o que viu na fazenda, também ajuda a fixar o estado das obras numa data certa.

Quanto vale a indenização

A lei não fixa o critério do valor. O contrato pode defini-lo, já que o art. 95, XI, «e», da Lei 4.504/1964 manda prever as formas de indenização. Sem acordo, o valor sai de perícia, que considera o custo, o desgaste e a utilidade que a obra ainda tem no fim do contrato. Uma cerca de vinte anos não vale o mesmo que uma cerca nova, e o laudo precisa explicar essa diferença.

Benfeitorias no despejo e no fim antecipado do contrato

A lei liga a indenização ao término do contrato, e o término pode vir pelo prazo, pela retomada, pelo distrato ou pelo despejo. Em qualquer desses caminhos, o arrendatário deve apresentar o pedido de indenização, no distrato ou na defesa, porque o silêncio favorece quem fica com a obra.

No despejo por falta de pagamento, o arrendatário pode evitar a rescisão pagando o que deve no prazo da contestação (art. 32, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966). Se não pagar, o crédito das benfeitorias continua existindo e deve ser apresentado na defesa, com a mesma especificação e o mesmo laudo. O art. 27 do Decreto 59.566/1966 obriga a parte inadimplente a ressarcir as perdas e danos que causou, e isso entra na conta final.

No distrato, a regra de ouro é escrever. O acordo deve listar as benfeitorias, o valor ou a forma de pagamento, a data de entrega da área e a quitação recíproca. O conteúdo de um distrato bem feito está em rescisão do contrato de arrendamento rural.

Benfeitorias, reserva legal e APP: obra irregular não vira crédito seguro

O art. 24, III, do Decreto 59.566/1966 trata como necessárias as benfeitorias que decorrem das normas de conservação de recursos naturais. Obras de contenção de erosão, de proteção de nascente ou de recomposição exigida pelo órgão ambiental entram nessa categoria e reforçam o pedido de indenização, desde que documentadas.

O inverso também vale. Abrir área sem autorização, drenar várzea, construir em área de preservação permanente ou avançar sobre a reserva legal expõe a terra a embargo e multa, e quem fez a obra terá dificuldade de chamar de benfeitoria o que a lei ambiental manda desfazer. O risco atinge os dois lados, porque proprietário e possuidor respondem pelas obrigações ambientais do imóvel, como fixou o STJ no Tema 1204 (REsp 1.962.089/MS, relatora Min. Assusete Magalhães, Primeira Seção, 2023).

Antes de qualquer obra que mexa com vegetação, água ou solo, confira a situação do imóvel no Cadastro Ambiental Rural e as regras de embargo ambiental. A responsabilidade de cada parte na área arrendada está no artigo sobre arrendamento rural e embargo ambiental.

Benfeitorias na parceria rural e no comodato

Na parceria, o art. 96, V, «e», da Lei 4.504/1964 manda o contrato regular os direitos e obrigações quanto às benfeitorias levantadas com consentimento do proprietário e quanto aos danos causados pelo parceiro por práticas predatórias. Como o art. 96, VII, da Lei 4.504/1964 aplica à parceria as normas do arrendamento no que couber, o parceiro que fez benfeitorias necessárias e úteis também tem base para pedir indenização. O caso do REsp 1.182.967/RS (rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, 2015), citado acima, era justamente de parceria agrícola. Veja mais sobre o contrato de parceria rural.

No comodato, que é empréstimo gratuito da terra, a regra é outra. O art. 584 do Código Civil impede o comodatário de cobrar do dono as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada, e quem faz obra em terra emprestada sem acordo escrito assume um risco maior. As diferenças estão na página sobre comodato rural.

O que o arrendatário deve fazer antes de sair da terra

1. Faça o inventário das benfeitorias com a data, o custo, a espécie e o estado atual de cada uma.
2. Encomende o laudo técnico com avaliação, fotos georreferenciadas e imagens de satélite que mostrem a evolução da área.
3. Notifique o proprietário pelo cartório, com o inventário e o valor, antes da data de entrega.
4. Proponha a vistoria conjunta e registre o resultado por escrito, ou por ata notarial se o dono não comparecer.
5. Não entregue a área sem acerto se tiver benfeitorias necessárias e úteis a receber. A retenção é o seu instrumento de pressão, e ela se perde com a entrega das chaves.
6. Durante a retenção, cumpra o contrato, inclusive o pagamento, para não dar motivo a despejo por outra causa.
7. Se houver cláusula de renúncia, guarde a prova de que não houve compensação real, como desconto no preço ou prazo adicional.

O que o dono da terra deve fazer para não pagar mais do que deve

1. Faça a vistoria de entrada com fotos e imagens de satélite. Sem ela, tudo o que existir na saída pode ser apresentado como obra do arrendatário.
2. Escreva no contrato a forma de indenizar, com classificação das obras previstas, critério de valor e eventual compensação no preço ou no prazo, sem renúncia pura às necessárias e úteis.
3. Exija pedido escrito para obras e responda por escrito, autorizando, negando ou condicionando, principalmente nas voluptuárias.
4. Acompanhe a área durante o contrato, com visitas e imagens periódicas, para saber o que de fato foi construído.
5. Na saída, confira a lista do arrendatário obra por obra, separando o que é benfeitoria do que é custo da lavoura, e cobre os danos causados por uso predatório (art. 41, V, do Decreto 59.566/1966).
6. Negocie antes de litigar. A retenção mantém o arrendatário na terra enquanto a discussão durar, e o tempo pesa para quem quer a área de volta.

Quem vai vender a terra deve lembrar que o comprador assume o contrato e, com ele, a obrigação de indenizar (art. 92, § 5º, da Lei 4.504/1964), tema tratado em direito de preferência do arrendatário. Para redigir a cláusula de benfeitorias, veja contrato de arrendamento rural.

Modelo de notificação de benfeitorias e retenção do imóvel

O texto abaixo é um ponto de partida para o arrendatário que vai sair da terra. Preencha os dados entre colchetes, anexe o inventário e o laudo e envie pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca do imóvel.

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE BENFEITORIAS E DE RETENÇÃO

Notificante [nome, CPF ou CNPJ e endereço do arrendatário]. Notificado [nome, CPF e endereço do proprietário]. Imóvel [nome da fazenda, município/UF, matrícula nº, área arrendada]. Contrato de arrendamento celebrado em [data], com término em [data].

Com fundamento no art. 95, VIII, da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e no art. 25 do Decreto 59.566/1966, o notificante comunica que realizou no imóvel as benfeitorias necessárias e úteis descritas no inventário e no laudo anexos, avaliadas em [valor em reais], e solicita o pagamento da indenização até [data], ou a apresentação de proposta escrita no mesmo prazo.

Comunica, ainda, que permanecerá no imóvel, nos termos do contrato, até ser indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, e convida o notificado para vistoria conjunta em [data e hora], no local.

[Local e data]. [Assinatura].

Cláusula de benfeitorias para o contrato

Cláusula [nº]. As benfeitorias necessárias e úteis realizadas pelo ARRENDATÁRIO serão indenizadas ao término do contrato, nos termos do art. 95, VIII, da Lei 4.504/1964, pelo valor apurado em laudo de profissional habilitado escolhido de comum acordo, considerados o custo e o estado de conservação. As benfeitorias voluptuárias só serão indenizadas se previamente autorizadas por escrito. As obras previstas no Anexo [nº] serão compensadas por [desconto no preço de (valor) / prazo adicional de (safras)], o que as partes declaram equivalente à indenização. As partes realizaram vistoria de entrada, cujo relatório fotográfico integra este contrato.

Modelo não substitui a análise do caso. Uma compensação sem equivalência real pode ser tratada como renúncia disfarçada, e um inventário sem prova perde força em juízo.

Como o escritório atua em benfeitorias e retenção

O Diovane Franco Advogados atende arrendatários e proprietários em contratos agrários, com unidades em Sinop/MT, Belém/PA, Brasília/DF, Novo Progresso/PA e Rio de Janeiro/RJ e atendimento em todo o país. Em benfeitorias, o trabalho começa pela leitura do contrato e pela classificação de cada obra, passa pela montagem da prova e pela notificação e, havendo conflito, segue para a negociação ou para a ação, inclusive na defesa em despejo.

O escritório trabalha com séries históricas de imagens de satélite e georreferenciamento para reconstituir quando cada cerca, terraço ou galpão surgiu na área, o que costuma encurtar a discussão sobre quem fez o quê. O panorama de todos os contratos do grupo está em contratos agrários.

Se o seu arrendamento está chegando ao fim, ou se você recebeu um pedido de indenização que parece alto demais, envie o contrato, as notas e as fotos para análise antes da entrega da área. Depois que a porteira muda de mão, a retenção se perde e a prova fica mais difícil.