Arrendamento de terra para energia solar: contrato, prazo, valor e riscos para o dono

Arrendamento de terra para energia solar: como funciona e qual lei vale

No arrendamento de terra para energia solar, o dono cede parte da fazenda a uma empresa que instala uma usina fotovoltaica por muitos anos, em troca de pagamento por área, por potência ou por participação na receita. Como a usina não é exploração agrícola, pecuária, agroindustrial ou extrativa, o contrato não segue o Estatuto da Terra (art. 3º do Decreto 59.566/1966) e se rege pelo que for escrito e pelo Código Civil.

«Arrendamento» é o nome que o mercado usa. No papel, a empresa costuma propor uma de três figuras jurídicas: a locação da área (art. 565 do Código Civil), o direito de superfície (art. 1.369 do Código Civil) ou a servidão, usada para a passagem de cabos e acessos. A escolha muda o registro, quem paga os tributos do imóvel, o que acontece se a fazenda for vendida e quem fica com a estrutura no fim. A mesma lógica vale para o parque eólico, com torres no lugar das placas.

Do outro lado da mesa costuma estar uma sociedade criada só para o projeto (SPE), com capital pequeno, o que pesa na hora de pedir garantias.

Por que o contrato da usina não é arrendamento rural do Estatuto da Terra

O Estatuto da Terra regula a posse ou o uso temporário da terra por quem nela exerce atividade agrícola ou pecuária (art. 92 da Lei 4.504/1964, o Estatuto da Terra). O arrendamento rural é definido pelo objetivo de exercer na área atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista (art. 3º do Decreto 59.566/1966). Gerar energia não está nessa lista. Por isso, em regra, ficam de fora as proteções próprias do arrendamento agrícola:

• os prazos mínimos de 3, 5 ou 7 anos (art. 13, II, «a», do Decreto 59.566/1966);
• o teto da remuneração, de 15% do valor cadastral do imóvel (art. 95, XII, da Lei 4.504/1964);
• a renovação automática por falta de notificação seis meses antes do fim (art. 95, IV, da Lei 4.504/1964);
• a preferência do arrendatário para comprar a fazenda (art. 92, § 3º, da Lei 4.504/1964).

Sem essas regras de ordem pública, vale o que as partes escreverem, com o Código Civil para o que faltar, e a minuta costuma vir pronta da empresa. O guia de contratos agrários mostra o regime dos contratos típicos, para comparação.

A qualificação depende das cláusulas e da prova

A regra não é automática. No AREsp 2.391.746, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, decisão monocrática disponibilizada em 19/12/2023, o STJ manteve acórdão do Tribunal de Justiça da Bahia que tratou como arrendamento rural regido pelo Estatuto da Terra um contrato de área para empreendimento eólico e, por isso, obrigou o comprador da fazenda a respeitá-lo (art. 92, § 5º, da Lei 4.504/1964). O STJ não reexaminou a qualificação, que dependia das provas e das cláusulas (Súmulas 5 e 7). Para o dono, a lição é que o texto do contrato conta e que o contrato de energia pode acompanhar a fazenda numa venda.

Se parte da área continuar com lavoura ou gado, faça contratos separados, um para a energia e outro para a atividade agrária, na mesma lógica com que o Decreto exige contratos distintos quando arrendamento e parceria convivem no mesmo imóvel (art. 6º do Decreto 59.566/1966). O contrato agrário segue as regras da página sobre arrendamento rural.

Locação, direito de superfície ou servidão: o que muda em cada formato

A servidão aparece para a passagem de cabos e acessos até a subestação. A servidão combinada entre particulares se constitui por declaração expressa dos proprietários e registro no Registro de Imóveis (art. 1.378 do Código Civil). Quando a linha é de empresa autorizada pelo poder público, a ANEEL pode declarar a utilidade pública da faixa para desapropriação ou servidão administrativa (art. 10 da Lei 9.074/1995), e a negociação passa a girar em torno da indenização.

A superfície dá mais segurança à empresa e põe os tributos do imóvel a cargo dela, mas cria um direito real que acompanha a fazenda. A locação é mais simples, porém exige cuidado com o registro e com a retenção por benfeitorias. Em qualquer formato, quem protege o dono são as cláusulas.

Qual o prazo do contrato de usina solar e como sair dele

A lei não fixa prazo mínimo nem máximo para essa locação ou para a superfície; vale o que for combinado, e a superfície exige tempo determinado (art. 1.369 do Código Civil). Usinas pedem contratos longos, porque o investimento se paga em muitos anos, e a empresa vai querer prorrogar a critério dela. Leia o prazo em três partes, que são a fase de desenvolvimento, a construção e a operação.

Antes do fim, a saída é cara. Na locação com prazo, o dono não pode reaver a área sem indenizar as perdas e danos da empresa, e a empresa que devolve antes paga a multa proporcional prevista no contrato (art. 571 do Código Civil); se a indenização for excessiva, o juiz pode reduzi-la (art. 572 do Código Civil). Quem fez investimento considerável só pode ser desligado por denúncia unilateral depois de prazo compatível com o vulto dele (art. 473, parágrafo único, do Código Civil). Na prática, o dono só sai cedo pelo inadimplemento da empresa ou pelas portas do contrato.

No termo final, a locação cessa sem aviso (art. 573 do Código Civil), mas, se a empresa continuar na área sem oposição, presume-se prorrogada sem prazo, pelo mesmo aluguel (art. 574 do Código Civil). Notificada e sem devolver, ela paga o aluguel que o dono arbitrar (art. 575 do Código Civil). Quem não quer a prorrogação tácita deve se opor por escrito.

Fase de estudos: o risco de a terra ficar presa sem usina

Muitos contratos começam por uma fase de estudos, em que a empresa mede o sol ou o vento, pede licenças e disputa a conexão à rede, pagando pouco e com direito de prorrogar. É quando o dono mais perde, porque a área fica reservada e ele não pode negociar com outra empresa. Os casos julgados vêm de parques eólicos, mas os contratos de usina solar repetem a estrutura.

Na Apelação Cível 0805003-97.2021.8.15.0251, rel. Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior, 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, acórdão disponibilizado em 26/10/2026, foi mantida a resolução de um contrato para energia eólica cuja fase de estudos, de dez anos, terminou sem que a empresa entrasse na implantação, embora ela tivesse feito estudos e pedidos de licença. Para a Câmara, a fase de estudos não justifica «a vinculação indefinida do imóvel rural».

Na Apelação Cível 0812978-44.2021.8.20.5001, rel. Des. Cornélio Alves, 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, julgada em 14/02/2023, foi confirmada a rescisão de um contrato porque a empresa não instalou os aerogeradores no prazo combinado, o que a perícia provou, com a ordem de cancelar o registro do contrato na matrícula. Pesou a cláusula que permitia ao dono rescindir.

No AgInt no AgInt no AREsp 2.260.990, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, sessão virtual concluída em 14/08/2023, o STJ manteve acórdão que obrigou a empresa que não construiu o parque no prazo a continuar pagando mensalmente pelo uso da terra. Nos três casos, uma cláusula clara teria poupado anos de processo. Antes de assinar, exija:

• prazo máximo para a fase de estudos, sem prorrogação a critério só da empresa;
• pagamento desde a assinatura, com valor maior a cada prorrogação;
• data-limite para começar a obra e para a usina entrar em operação, com direito de rescindir se forem perdidas;
• dever de cancelar o registro e devolver a área se a empresa desistir;
• reserva só da área necessária ao projeto, com o restante da fazenda livre.

Recusar o recebimento de um aviso de prorrogação não desfaz o que o contrato permite. O limite se negocia antes da assinatura.

Quanto paga o arrendamento de terra para energia solar

Não existe tabela oficial de preço para área de usina solar. O valor depende da distância até a subestação, da capacidade da rede na região, do relevo, do tamanho da área e da fase do projeto, e número médio visto em anúncio não serve de base. O que se compara com segurança é a forma de pagamento.

• Valor fixo por hectare ao ano, com reajuste anual por índice definido no contrato.
• Valor por potência instalada, que cai se a usina sair menor.
• Percentual da receita da usina, que exige acesso aos relatórios de faturamento.
• Modelo misto, com mínimo garantido somado a uma participação.

Separe o pagamento de cada fase, porque na fase de estudos a empresa tende a oferecer menos. Peça mínimo garantido mesmo no modelo de participação, índice de reajuste por escrito e multa por atraso. E compare a proposta com o que a área renderia com lavoura ou gado, pelo método da página sobre o valor do arrendamento de terra.

Projetos de energia mudam de mãos durante a vida da usina, por venda do projeto ou da sociedade que o detém, e o dono nada recebe por isso se o contrato calar. No AREsp 2.513.710, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, decisão monocrática disponibilizada em 02/05/2024, o STJ manteve a execução da cláusula que dava aos donos das terras de usinas eólicas participação sobre a venda do projeto. Na superfície, a redação pede cuidado, porque o dono não pode cobrar pela transferência do direito (art. 1.372, parágrafo único, do Código Civil).

Retirada das placas e recuperação da área no fim do contrato

No fim, a pergunta é quem desmonta a usina e devolve a terra em condições de plantio. Na superfície, extinta a concessão, o proprietário passa a ter a propriedade plena da construção, sem indenizar, salvo cláusula em contrário (art. 1.375 do Código Civil). Parece vantagem, mas uma usina no fim da vida útil é um passivo que alguém terá de desmontar e retirar.

Na locação, a empresa deve restituir a área no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações do uso regular (art. 569, IV, do Código Civil), e responde por perdas e danos se a danificar por abuso (art. 570 do Código Civil). O mesmo Código, porém, dá ao locatário, salvo disposição em contrário, o direito de reter a área pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis feitas com consentimento (art. 578 do Código Civil), o que abre discussão sobre estradas e subestação. O contrato deve prever:

• remoção de toda a estrutura, inclusive fundações e cabos, em prazo certo;
• recuperação do solo atestada por laudo de profissional habilitado;
• garantia que sobreviva à empresa, como seguro-garantia ou fiança bancária;
• renúncia à retenção e à indenização por benfeitorias, salvo as que o dono aceitar manter;
• direito do dono de fazer a remoção às custas da empresa, se ela não fizer no prazo.

A diferença em relação ao arrendamento agrícola, em que o arrendatário tem direito legal a indenização, está na página sobre benfeitorias no arrendamento rural.

Licença ambiental, reserva legal e CAR da fazenda

A usina depende de licenciamento ambiental prévio quando estiver entre as tipologias definidas pelo ente licenciador (art. 10 da Lei 6.938/1981 e art. 4º, § 1º, da Lei 15.190/2025, a Lei Geral do Licenciamento Ambiental). O contrato deve pôr a licença a cargo da empresa, com cópia ao dono das licenças, condicionantes e autos de fiscalização.

A reserva legal continua sendo obrigação da fazenda. Todo imóvel rural deve manter área de reserva legal (art. 12 da Lei 12.651/2012, o Código Florestal), conservada com vegetação nativa pelo proprietário, pelo possuidor ou por quem ocupe a área a qualquer título (art. 17 da Lei 12.651/2012). Na reserva só cabe exploração econômica por manejo sustentável aprovado (art. 17, § 1º, da Lei 12.651/2012), e usina não é manejo. A dispensa ligada à energia trata de áreas adquiridas ou desapropriadas por quem explora energia hidráulica (art. 12, § 7º, da Lei 12.651/2012), e não de área arrendada.

Derrubar vegetação nativa para instalar a usina é uso alternativo do solo, expressão que a lei estende à geração e à transmissão de energia (art. 3º, VI, da Lei 12.651/2012), e depende de inscrição no CAR e de autorização prévia do órgão estadual (art. 26 da Lei 12.651/2012). O mais seguro é a usina ocupar só área já aberta e regular, fora de reserva legal e de área de preservação permanente.

O Cadastro Ambiental Rural é do imóvel e obrigatório (art. 29 da Lei 12.651/2012). A licença do empreendimento de energia não pode exigir o CAR como requisito (art. 9º, § 6º, da Lei 15.190/2025), mas o dono continua obrigado a mantê-lo em dia, e a empresa deve respeitar os limites de reserva e de APP desenhados nele. Veja como conferir o seu na página sobre o Cadastro Ambiental Rural.

Quem responde por dano ambiental na área da usina

O dono da terra continua respondendo. No Tema 1204, julgado nos REsp 1.953.359/SP e REsp 1.962.089/MS, rel. Min. Assusete Magalhães, Primeira Seção, em 2023, o STJ firmou que as obrigações ambientais são propter rem e podem ser exigidas do proprietário ou do possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos, à escolha do credor. Propter rem quer dizer que a obrigação acompanha o imóvel, seja quem for o titular.

A reparação do dano ambiental independe de culpa (art. 14, § 1º, da Lei 6.938/1981), e a lei considera poluidor quem responde, direta ou indiretamente, pela atividade que degrada (art. 3º, IV, da Lei 6.938/1981). Um vazamento de óleo de transformador ou uma erosão aberta pelas obras pode gerar auto de infração e embargo sobre uma área da sua fazenda. Por isso o contrato deve trazer:

• responsabilidade integral da empresa por danos e autuações da área cedida, com direito de regresso do dono;
• seguro de responsabilidade ambiental, com o dono indicado como beneficiário;
• dever de comunicar ao dono, em poucos dias, qualquer auto de órgão ambiental, e direito de vistoria;
• rescisão por infração ambiental grave ou por embargo causado pela empresa.

O tema da responsabilidade por autuações em área cedida a terceiro é tratado no artigo sobre arrendamento rural e embargo ambiental, e a defesa contra o embargo, no guia de embargo ambiental.

Imposto de renda, ITR e reforma tributária na área da usina

O que a empresa paga ao dono pessoa física é rendimento de aluguel. O Regulamento do Imposto de Renda inclui a locação, o arrendamento e o direito de uso ou passagem de terrenos entre os rendimentos tributáveis (art. 41, I, do Decreto 9.580/2018). Pago por pessoa jurídica, sofre retenção na fonte (art. 688 do Decreto 9.580/2018) e entra no ajuste anual; multas por rescisão também contam como aluguel (art. 41, § 2º, do Decreto 9.580/2018). Veja a página sobre imposto de renda no arrendamento rural.

O ITR pede cláusula própria. A lei exclui da área aproveitável as áreas ocupadas por benfeitorias úteis e necessárias (art. 10, § 1º, IV, «a», da Lei 9.393/1996), mas a Receita restringe essa exclusão às benfeitorias destinadas à atividade rural e trata a área de instalações sem esse destino como aproveitável e não utilizada (perguntas 105 e 107 do Perguntas e Respostas ITR 2026). Isso reduz o grau de utilização, que define a alíquota junto com a área total (art. 11 da Lei 9.393/1996). Na superfície, os tributos do imóvel ficam com o superficiário (art. 1.371 do Código Civil); na locação, preveja o reembolso da diferença de ITR causada pela usina.

Com a reforma do consumo, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis passam a sofrer IBS e CBS, e a servidão, a cessão de uso e o direito de passagem seguem as mesmas regras (art. 252, III e § 1º, da Lei Complementar 214/2025). O dono pessoa física só vira contribuinte se, no ano anterior, a receita dessas operações passar de R$ 240 mil e envolver mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1º, I, da Lei Complementar 214/2025), conceito que ainda depende de regulamento (art. 251, § 6º, da Lei Complementar 214/2025). Terra em holding pede a conta do contador antes de fixar o preço.

Hipoteca, crédito rural e venda da fazenda com a usina

Se a fazenda garante financiamento, leia a cédula antes de assinar. A hipoteca abrange as acessões e construções do imóvel (art. 1.474 do Código Civil), e a empresa pode exigir a anuência do banco ao contrato. Converse com o banco antes, porque a área da usina deixa de produzir e isso pesa no custeio e nas garantias futuras.

Na venda, o comprador pode ficar preso ao contrato. Na locação, isso depende da cláusula de vigência e do registro (art. 576 do Código Civil); na superfície, o direito real segue o imóvel e o superficiário tem preferência para comprar a fazenda em igualdade de condições (art. 1.373 do Código Civil). A superfície, por ser ônus real, exige a autorização do cônjuge, salvo na separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil). Quem pensa em vender, partilhar ou montar uma holding deve tratar disso desde já. No arrendamento agrícola, a preferência é do arrendatário por lei, como mostra a página sobre o direito de preferência do arrendatário.

Checklist do dono da terra antes de assinar com a empresa de energia

Antes de assinar, confira se o contrato tem:

1. identificação da empresa e do grupo que a controla, com garantia da controladora;
2. mapa georreferenciado da área cedida e das faixas de acesso e de cabos;
3. prazo de cada fase, com datas-limite e direito de rescindir;
4. pagamento em cada fase, mínimo garantido, índice de reajuste e multa por atraso;
5. quem paga ITR, taxas e o aumento de imposto causado pela usina;
6. licenças e responsabilidade ambiental a cargo da empresa, com seguro e direito de regresso;
7. proibição de ocupar reserva legal e APP e de suprimir vegetação sem autorização;
8. regras de convivência com a produção, como porteiras, segurança, trânsito de máquinas e pulverização perto das placas;
9. cessão do contrato só com garantias renovadas e responsabilidade de quem cede;
10. remoção da usina e recuperação do solo, com garantia financeira;
11. registro na matrícula às custas da empresa e dever de cancelá-lo quando o contrato acabar;
12. foro na comarca do imóvel, ou arbitragem com custos definidos.

As cláusulas obrigatórias do contrato agrário típico, para comparar, estão na página sobre o contrato de arrendamento rural.

Como o escritório atua nos contratos de energia em área rural

O escritório Diovane Franco Advogados analisa a proposta da empresa do lado do dono da terra. Conferimos matrícula, CCIR, CAR, reserva legal, APPs e embargos, com imagens de satélite da área, e revisamos o contrato cláusula por cláusula, do formato (locação ou superfície) às fases, ao pagamento, às garantias, aos tributos, às licenças, à retirada da usina e ao registro. Se o contrato já foi assinado e a empresa não implanta nem paga, avaliamos a rescisão e o cancelamento do registro. Atendemos a partir de Sinop (MT), Belém (PA), Brasília (DF), Novo Progresso (PA) e Rio de Janeiro (RJ). Saiba mais sobre o trabalho do advogado de agronegócio.

Se uma empresa de energia procurou você com uma proposta ou um contrato pronto, envie o documento para análise antes de assinar. Depois do registro na matrícula, cada cláusula vale por décadas.