Arrendamento em sacas de soja: a cláusula é nula, mas a dívida continua

Arrendamento rural em sacas de soja é permitido?

Fixar o preço do arrendamento rural em sacas de soja não é permitido. O parágrafo único do art. 18 do Decreto 59.566/1966 veda ajustar como preço quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro. O pagamento pode ser feito em grãos, desde que o preço seja fixado em reais e convertido pela cotação local do dia. A cláusula em sacas é nula, mas o arrendatário continua devendo pelo uso da terra.

A regra contraria um costume forte nas regiões de soja, onde o contrato é negociado em «sacas por hectare» (o conceito do contrato está no guia de arrendamento rural). Por isso o tema chega aos tribunais, e a resposta muda conforme quem pergunta. Para o dono da terra, o risco é não conseguir executar o contrato. Para o arrendatário, a nulidade não é perdão da dívida. Abaixo está o que a lei diz, o que os julgados decidiram e como redigir ou corrigir o contrato.

O que a lei diz sobre o preço do arrendamento em produto

O caput do art. 18 do Decreto 59.566/1966 diz que o preço só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, e que o pagamento pode ser feito em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao aluguel na época da liquidação. O art. 13, III, do Decreto 59.566/1966 repete a exigência de preço em quantia certa entre as cláusulas obrigatórias.

O art. 95, XI, «a», da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra), na redação de 2007, fala em formas de pagamento «em dinheiro ou no seu equivalente em produtos». O texto trata da forma de pagar, e não da forma de fixar o preço; a vedação do decreto não foi revogada. O teto da remuneração, de 15% do valor cadastral do imóvel, vale «sob qualquer forma de pagamento» (art. 95, XII, da Lei 4.504/1964).

Dois dispositivos protegem quem paga em grãos. Se o arrendador exigir conversão por preço abaixo do vigente na região, ou houver outra simulação ou fraude, o arrendatário pode pagar em dinheiro (art. 19 do Decreto 59.566/1966). E a simulação ou fraude do proprietário em contrato pago em produtos dá ao arrendatário o direito de pagar pelas taxas mínimas da região (art. 92, § 7º, da Lei 4.504/1964).

Por que a lei proíbe o preço em sacas

O Estatuto da Terra e seu regulamento protegem o arrendatário que cultiva a terra (art. 13, V, da Lei 4.947/1966). Com o preço em sacas, toda a alta do grão fica com o dono da terra, mesmo que o arrendatário tenha colhido pouco, e o teto de 15% do valor cadastral perde a referência, porque o valor em reais só se conhece no dia de pagar. Fixado em dinheiro, o preço pode ser comparado com o teto do art. 95, XII, da Lei 4.504/1964 desde a assinatura.

Quem quer receber parte da colheita e correr o risco da safra junto com o produtor tem um contrato próprio, a parceria, tratado mais abaixo. O problema está em misturar os dois, com renda certa de arrendamento medida em produto.

O que os tribunais fazem com a cláusula em sacas

A tabela reúne os principais julgados, com relator e data. Eles seguem duas linhas: a da nulidade, com o valor apurado em dinheiro, e a que relativiza a nulidade pelo costume da região e pela boa-fé de quem pagou em sacas por anos.

O caso de Mato Grosso de 2025 mostra a distância entre as instâncias. No AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503/MT, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2025, o STJ reformou acórdão do TJMT que admitia a execução em sacas de soja e acolheu os embargos do arrendatário, por vício na forma de remuneração. Quem executa contrato em sacas corre o risco de ver o processo extinto depois de anos.

Como cobrar arrendamento em sacas de soja

Com cláusula em sacas, o caminho mais seguro para o arrendador é a ação de cobrança ou a monitória, com o valor apurado por arbitramento, como admitiu o REsp 1.266.975/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2016. A execução direta, que dependeria do art. 784, III, da Lei 13.105/2015 (CPC), fica exposta à extinção por falta de liquidez, como no AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503/MT, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, 2025.

A falta de pagamento também abre o despejo. No REsp 399.222/GO, rel. Min. Jorge Scartezzini, Quarta Turma, julgado em 9/3/2006, o STJ decidiu que o arrendatário que não paga as sacas ajustadas responde em ação de despejo, e não em reintegração de posse, o que lhe garante a chance de purgar a mora no prazo da contestação (art. 32, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966). As hipóteses e o rito estão na página sobre despejo rural, e o roteiro de notificação e execução, na página de cobrança de arrendamento atrasado.

No despejo, o valor que o arrendatário deve pagar para purgar a mora precisa estar definido em dinheiro, o que pesa contra o contrato em sacas. No Agravo de Instrumento 1032956-98.2025.8.11.0000, rel. Desª. Antônia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 11/3/2026, a câmara exigiu débito líquido e prazo de até trinta dias para a purgação. No Agravo de Instrumento 1034092-33.2025.8.11.0000, rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 11/11/2025, o direito de purgar a mora até a contestação impediu o despejo liminar; já no Agravo de Instrumento 1026908-26.2025.8.11.0000, rel. Desª. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 27/1/2026, a liminar foi mantida diante de inadimplência reiterada e mora não purgada.

Como converter as sacas em dinheiro

Há dois momentos para converter. O melhor é antes do litígio, por aditivo assinado pelas duas partes, que troca o preço em sacas por um valor em reais por hectare e mantém, se quiserem, o pagamento em grãos pela cotação do dia (art. 18 do Decreto 59.566/1966). O aditivo resolve as safras futuras e pode trazer uma confissão do saldo das passadas, com duas testemunhas.

No processo, a conversão é feita por arbitramento. O valor precisa caber no teto do art. 95, XII, da Lei 4.504/1964, calculado sobre o valor cadastral do imóvel devidamente atualizado, como decidiu o STJ no REsp 641.222/RS, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 5/8/2004. Em decisão monocrática no REsp 2.038.618, publicada em 31/5/2023, a Min. Maria Isabel Gallotti manteve a perícia do valor real da terra ordenada para liquidar o preço de um arrendamento cuja cláusula em produto tinha sido anulada. O método do teto está na página sobre o valor do arrendamento de terra.

Arrendatário: a nulidade da cláusula livra do pagamento?

Não. O uso da terra tem de ser pago, e a nulidade só muda a forma de apurar o valor, como no REsp 1.266.975/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, 2016. Quem pagou em sacas por várias safras e de repente invoca a nulidade para não pagar a última encontra a linha da Apelação Cível 6124233-59.2024.8.09.0014 (TJGO, rel. Desª. Ana Cristina Ribeiro Peternella França, 7ª Câmara Cível, 2026), que barrou esse comportamento contraditório.

O que a nulidade dá ao arrendatário é defesa contra excessos. Se for executado com base no preço em sacas, pode opor embargos à execução e discutir a liquidez do título. Se a alta do grão levou o valor acima do teto legal, pode pedir que a renda seja apurada dentro do limite. E se o arrendador quiser converter por preço abaixo do mercado, pode pagar em dinheiro (art. 19 do Decreto 59.566/1966).

Arrendador: como proteger o recebimento

• Troque o preço em sacas por preço em reais num aditivo, antes do próximo vencimento.
• Mantenha, se quiser, o pagamento em grãos, com armazém, padrão do produto e fonte de cotação escritos.
• Colha duas testemunhas para ter título executivo líquido (art. 784, III, do CPC).
• Não use CPR para garantir arrendamento com preço em produto; no AgInt no REsp 1.546.856, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, 2022, a cédula caiu junto com a cláusula. Sobre o uso correto da CPR, veja a página de CPR e barter.
• Se o atraso já aconteceu, prefira a cobrança ou a monitória à execução e avalie o despejo.

Como redigir a cláusula de preço para não cair na nulidade

A cláusula abaixo segue o art. 18 do Decreto 59.566/1966: preço fixo em reais e pagamento que pode ser feito em grãos pela cotação do dia. Adapte valores, datas e praça.

Cláusula [número]. O preço anual do arrendamento é de R$ [valor] ([por extenso]), correspondente a R$ [valor] por hectare, corrigido anualmente pelo [índice oficial de preços], com vencimento em [data], após a colheita. As partes podem ajustar, a cada vencimento, que o pagamento seja feito no todo ou em parte em soja em grão, padrão de comercialização, entregue em [armazém], em quantidade cujo preço corrente na praça de [município], na data do pagamento, segundo [fonte de cotação], equivalha ao valor em reais devido, nunca inferior ao preço mínimo oficial. Se a conversão proposta usar preço inferior ao vigente na região, o ARRENDATÁRIO poderá pagar em dinheiro.

O contrato completo, cláusula por cláusula, está no modelo de contrato de arrendamento rural comentado.

Parceria: quando receber parte da colheita é legal

Na parceria, o dono da terra recebe uma parte dos frutos e divide com o parceiro os riscos de caso fortuito, força maior e variação de preço (art. 96, § 1º, da Lei 4.504/1964). A quota do proprietário tem tetos, de 20% quando ele entra só com a terra nua a 75% na pecuária ultraextensiva (art. 96, VI, da Lei 4.504/1964). As partes podem prefixar a quota em quantidade ou volume, desde que, ao final, ajustem o percentual à produção (art. 96, § 2º, da Lei 4.504/1964).

O rótulo não salva a cláusula. No AREsp 2.913.638, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, sessão virtual encerrada em 1/9/2025, o STJ registrou que a parceria se caracteriza pela partilha de riscos e de frutos; sem ela, não há parceria. «Parceria» com sacas fixas, independentes da colheita, é arrendamento com preço em produto. A diferença está na página sobre arrendamento e parceria rural.

Projetos de lei para liberar o arrendamento em sacas

Três projetos tratam do preço em produto, e nenhum foi aprovado até 27/10/2026, segundo os dados abertos da Câmara e do Senado. O PL 3.887/2023, da Câmara, permite ajustar o preço em quantidade fixa de frutos ou produtos e estava «pronto para pauta» na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. O PL 292/2025, também da Câmara, tem o mesmo objeto e aguardava relator. No Senado, o PL 3.372/2025 permite fixar o valor, no todo ou em parte, em quantidade determinada de frutos ou produtos, e aguardava despacho.

Enquanto nada for aprovado, vale o art. 18, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966. Não escreva contrato novo contando com a mudança.

O que fazer hoje, de cada lado

Se você é o dono da terra

• Leia a cláusula de preço. Se estiver em sacas, proponha aditivo em reais antes do próximo vencimento.
• Calcule o teto legal e guarde a prova do valor cadastral atualizado.
• Com atraso já configurado, não execute o contrato em sacas sem avaliar o risco de extinção.

Se você é o arrendatário

• Continue pagando ou deposite o que entende devido; parar de pagar abre o despejo.
• Se a alta do grão empurrou o valor para cima do teto, reúna a prova (valor cadastral, cotações, produtividade).
• Recebeu execução em sacas? O prazo dos embargos é curto; procure análise logo.

Como o escritório atua em contratos com preço em sacas

O escritório analisa a cláusula de preço, calcula o teto legal com base no valor cadastral e nos documentos do imóvel e define a estratégia: aditivo de conversão, notificação, cobrança, monitória ou despejo, para o dono da terra; embargos, apuração do valor dentro do limite ou acordo, para o arrendatário. Atuamos em Mato Grosso, no Pará e nos demais estados, com atenção à linha de cada tribunal. O panorama dos contratos do campo está no guia de contratos agrários.

Se o seu contrato fixa o arrendamento em sacas, envie o contrato e os comprovantes das últimas safras para análise antes do próximo vencimento.