Ação demarcatória e divisória: quando cerca, georreferenciamento e matrícula não batem

O que é ação demarcatória?

Ação demarcatória é o processo em que o proprietário obriga o vizinho de divisa a definir a linha que separa os dois imóveis, seja para fixar limites novos, seja para reavivar os que se apagaram com o tempo. Ela resolve a dúvida sobre onde passa a divisa. A ação divisória, irmã dela, serve para repartir entre os condôminos uma área que tem vários donos.

As duas estão nos arts. 569 a 598 da Lei 13.105/2015 (CPC). Pelo art. 569 do CPC, cabe ao proprietário a ação de demarcação, para obrigar o confinante (o vizinho de divisa) a estremar os prédios, isto é, separá-los com marcos, e cabe ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais donos a estremar os quinhões. O direito vem do art. 1.297 da Lei 10.406/2002 (Código Civil), que permite ao proprietário constranger o confinante a demarcar, aviventar rumos apagados e renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo as despesas entre os interessados.

Demarcatória ou reivindicatória: qual ação usar quando a cerca está no lugar errado

Use a demarcatória quando a dúvida é sobre onde passa a linha; use a reivindicatória quando a área está bem identificada e apenas está nas mãos de outro. No REsp 759.018-MT (rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 05/05/2009), o STJ afirmou que «a ação de demarcação é cabível mesmo que haja definição dos limites divisórios, quando ainda existir dúvida acerca de sua correção e, principalmente, discordância entre o título dominial e a própria realidade». A reivindicatória, segundo o mesmo julgado, exige coisa perfeitamente individualizada.

A demarcatória também devolve terra. Pelo art. 581, parágrafo único, do CPC, a sentença que fixa a linha determina a restituição da área invadida, se houver, e declara o domínio ou a posse do prejudicado. Quando o vizinho avançou a cerca sobre uma faixa de divisa incerta, uma ação só resolve a linha e a devolução.

Ter a posse da faixa não é requisito. No REsp 402.513-RJ (rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, j. 07/12/2006), ficou dito que «não constitui pressuposto da ação demarcatória o exercício ou não da posse, mas apenas é necessário que haja dúvida ou incorreção física nos limites existentes com base nos títulos aquisitivos». Quem perdeu a posse e quer apenas voltar à terra, sem discutir a linha, tem a reintegração de posse.

O georreferenciamento mostrou área diferente da matrícula: e agora?

Se a medição georreferenciada revelou que os marcos no chão não batem com o registro, a demarcatória é o caminho para resolver a diferença. No REsp 1.984.013-MG (rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 27/09/2022), o levantamento feito para registrar a escritura de compra mostrou área real bem maior que a registrada, e o STJ assentou que «a ação demarcatória é a via adequada para dirimir a discrepância entre a realidade fática dos marcos divisórios e o constante no registro imobiliário».

Antes de propor a ação, separe três situações, porque cada uma tem um remédio diferente:

• Erro só no papel. A cerca está onde sempre esteve, os vizinhos concordam e o problema é a descrição antiga da matrícula. A saída é a retificação no Registro de Imóveis, com planta e memorial assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes (art. 213, II, da Lei 6.015/1973).
• Divergência sobre a linha. Um vizinho sustenta que a divisa passa em outro ponto. Se ele impugnar a retificação e não houver acordo, o oficial manda o caso ao juiz, e, se a controvérsia for sobre propriedade, as partes vão às vias ordinárias (art. 213, § 6º, da Lei 6.015/1973). É a hora da demarcatória.
• Invasão. A linha é conhecida e alguém avançou sobre ela. Cabe a reintegração de posse ou a reivindicatória.

A certificação do INCRA ajuda, mas não encerra a discussão. O art. 9º, § 2º, do Decreto 4.449/2002 diz que a certificação do memorial descritivo não implica reconhecimento do domínio nem a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário. Na Apelação Cível 1000681-42.2025.8.11.0018 (rel. Des. Hélio Nishiyama, 2ª Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 02/09/2026), consta que a certificação georreferenciada «não atesta a ausência de sobreposição sobre matrículas pretéritas não georreferenciadas», e que a impugnação do confinante torna contencioso o procedimento no cartório.

Fazenda com várias matrículas exige atenção extra. No REsp 1.706.088/ES (rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 14/05/2024), ficou registrado que o georreferenciamento deve «ser realizado no âmbito de cada matrícula individualizada». A divergência pode estar numa matrícula e não nas outras, e o pedido precisa dizer qual linha de qual matrícula está em discussão.

Demarcação em cartório: escritura entre vizinhos e retificação de área

Dá para demarcar sem processo quando todos concordam. O art. 571 do CPC permite que a demarcação e a divisão sejam feitas por escritura pública, desde que todos os interessados sejam maiores, capazes e estejam de acordo. Basta um herdeiro menor, um condômino interditado ou um vizinho que discorde para essa via fechar.

Para dois vizinhos que querem só acertar a divisa entre si, há um caminho mais curto. Pelo art. 213, § 9º, da Lei 6.015/1973, dois ou mais confrontantes podem, por escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si, sem retificação. Se houver transferência de área de um para outro, paga-se o imposto de transmissão e, no imóvel rural, respeita-se a fração mínima de parcelamento.

Na retificação de área (art. 213, II, da Lei 6.015/1973), o confrontante que não assinou a planta é notificado para se manifestar em quinze dias, e o silêncio dele vale como concordância (art. 213, § 4º, da Lei 6.015/1973). O acordo ou a sentença que divide ou demarca vai a registro na matrícula (art. 167, I, item 23, da Lei 6.015/1973). Emolumentos de escritura e de registro seguem a tabela de cada estado, e vale pedir o orçamento ao tabelião e ao registrador antes de escolher a via.

Quem pode propor a ação demarcatória e quem precisa ser citado

Propõe a demarcatória o proprietário (art. 569, I, do CPC), e qualquer condômino pode promovê-la sozinho em favor do imóvel comum, intimando os demais para, querendo, intervir (art. 575 do CPC). A petição inicial vem instruída com os títulos de propriedade, descreve o imóvel e os limites a constituir, aviventar ou renovar e nomeia todos os confinantes da linha a demarcar (art. 574 do CPC).

Quando a demarcação é de um lado só da fazenda, não é preciso citar todos os vizinhos. No REsp 1.599.403-MT (rel. Min. João Otávio de Noronha, 3ª Turma, j. 23/06/2016), está dito que, «em ação demarcatória de parte de imóvel, é facultativo – e não necessário – o litisconsórcio passivo entre o réu e os confinantes da área do bem que não é objeto de demarcação». O julgado aplicou o CPC de 1973; na nossa leitura, a regra equivalente hoje é a do art. 574 do CPC, que manda nomear os confinantes da linha demarcanda.

A ação corre no foro onde está o imóvel. O art. 47, § 1º, do CPC impede escolher outro foro quando o litígio recai sobre propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras. A citação é feita pelo correio, com edital (art. 576 do CPC), e os réus têm quinze dias para contestar (art. 577 do CPC). O valor da causa é o da avaliação da área objeto do pedido (art. 292, IV, do CPC).

Como funciona o processo: perícia, marcos e sentença

A demarcatória tem duas fases. Na primeira, o juiz decide onde passa a linha; na segunda, o perito vai a campo, crava os marcos e o juiz homologa a demarcação. Depois da contestação, segue-se o procedimento comum (art. 578 do CPC).

1. Perícia. Antes da sentença, o juiz nomeia um ou mais peritos para levantar o traçado da linha (art. 579 do CPC). O laudo considera os títulos, os marcos, os rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos moradores do lugar e outros elementos (art. 580 do CPC).
2. Sentença. Procedente o pedido, a sentença fixa o traçado da linha e a restituição da área invadida, se houver (art. 581 do CPC).
3. Marcos. Com o trânsito em julgado, o perito faz a demarcação e coloca os marcos, registrando tudo em planta e memorial descritivo (art. 582 do CPC). Os marcos são obrigatórios na estação inicial e nos vértices dos ângulos, salvo acidente natural de difícil remoção (art. 584 do CPC).
4. Homologação. As partes se manifestam sobre o relatório dos peritos em quinze dias (art. 586 do CPC), lavra-se o auto de demarcação e o juiz profere a sentença homologatória (art. 587 do CPC), que vai a registro.

Quem já tem o imóvel georreferenciado e averbado leva vantagem. Pelo art. 573 do CPC, nesse caso o juiz pode dispensar a prova pericial. E, nos processos judiciais sobre imóvel rural, a localização, os limites e as confrontações saem de memorial descritivo com coordenadas georreferenciadas e anotação de responsabilidade técnica (art. 225, § 3º, da Lei 6.015/1973).

E se ninguém conseguir provar onde era a divisa? O art. 1.298 do Código Civil responde. Sendo confusos os limites, decide a posse justa; não provada a posse, o terreno contestado se divide em partes iguais entre os imóveis, ou, se a divisão não for cômoda, fica com um deles, que indeniza o outro.

A ação demarcatória prescreve?

A lei não fixa prazo para demarcar, e há acórdão do TJMT que trata a ação como imprescritível; a usucapião, porém, pode vencê-la. Na Apelação Cível 0000350-83.2016.8.11.0021 (rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, 2ª Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 23/07/2025), lê-se que, «embora a ação demarcatória seja imprescritível, podendo os apelantes ajuizarem-na a qualquer tempo, o reconhecimento da usucapião da área possuída […] torna impossível ao confinante prejudicado socorrer-se da demarcação».

O vizinho pode alegar usucapião na contestação, desde que prove os requisitos legais, como admitiu a 2ª Câmara de Direito Privado do TJMT na Apelação Cível 0000022-45.2004.8.11.0096 (rel. Desa. Tatiane Colombo, sessão de 16/10/2024). A usucapião acolhida como defesa, porém, vale só entre as partes, e para registrar a área é preciso ação própria, como consta da Apelação Cível 0001493-11.2010.8.11.0024 (rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1ª Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 08/10/2024).

O tempo corre contra quem demora a medir. No REsp 1.837.425-PR (rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 13/06/2023), ficou assentado que «o termo inicial da prescrição aquisitiva é o do exercício da posse ad usucapionem, não da ciência do titular do imóvel da violação ao seu direito de propriedade». Quem descobre pela medição que o vizinho ocupa uma faixa há muitos anos pode já ter perdido essa faixa; os prazos estão na página de usucapião rural.

Ação divisória: como dividir a fazenda que tem vários donos

A ação divisória serve ao condômino que quer transformar a sua fração ideal, que é uma porcentagem da área toda, numa gleba própria, com divisas e matrícula. Pelo art. 1.320 do Código Civil, a todo tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, e cada quinhão responde pela sua parte nas despesas. Os donos podem combinar manter a área indivisa por até cinco anos, prorrogáveis (art. 1.320, § 1º, do Código Civil).

A petição inicial informa a origem da comunhão, descreve o imóvel, qualifica todos os condôminos, indicando os que estão estabelecidos na área com benfeitorias e lavouras, e lista as benfeitorias comuns (art. 588 do CPC). O perito mede o imóvel e propõe a divisão, consultando a comodidade das partes, preferindo dar a cada um os terrenos contíguos à sua residência e benfeitorias e evitando retalhar os quinhões em glebas separadas (arts. 590 e 595 do CPC).

Na divisão da fazenda, três regras pesam no resultado:

• benfeitorias permanentes dos confinantes, feitas há mais de um ano, são respeitadas, e o terreno onde estão sai da área a dividir (art. 593 do CPC);
• benfeitorias comuns que não comportam divisão cômoda ficam com um dos condôminos, mediante compensação, e as servidões indispensáveis entre os quinhões, como a passagem, são instituídas na própria divisão (art. 596, parágrafo único, I e II, do CPC);
• benfeitorias de um condômino que ultrapassem a área a que ele tem direito ficam com o quinhoeiro vizinho, mediante reposição, e, salvo acordo, compensações e reposições são pagas em dinheiro (art. 596, parágrafo único, III e IV, do CPC).

Quem usa sozinho a área comum responde aos outros pelos frutos que percebeu (art. 1.319 do Código Civil). No REsp 131.823-SP (rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, 3ª Turma, j. 31/08/2000), o STJ aceitou cumular a divisão de imóvel rural com a indenização pelo uso exclusivo da área comum. O caso foi julgado pelo Código Civil de 1916 e pelo CPC de 1973, mas mostra o caminho para o condômino que vê o outro plantar ou criar gado sozinho na terra de todos. As servidões criadas na divisão seguem as regras da servidão de passagem.

Fazenda pequena demais para dividir: módulo, fração mínima e venda judicial

Nem toda fazenda pode ser dividida no chão. Pelo art. 8º da Lei 5.868/1972, nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior à do módulo calculado para o imóvel ou à da fração mínima de parcelamento, prevalecendo a de menor área, e o ato que desrespeitar a regra é nulo (art. 8º, § 3º, da Lei 5.868/1972). O art. 65 da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra) traz a mesma proibição para o módulo. Há exceções, como a área que se destina a ser anexada ao imóvel confrontante, desde que o restante fique com a fração mínima (art. 8º, § 4º, I, da Lei 5.868/1972).

Abaixo do módulo, a fazenda é tratada como indivisível mesmo que já esteja dividida de fato. No REsp 2.025.344 (rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, acórdão disponibilizado em 09/03/2023), consta que «o imóvel rural inferior ao módulo rural, ainda que se encontre em estado de divisão física, será considerado indiviso». O mesmo acórdão deu ao condômino preferência sobre o arrendatário de uma parte na compra de fração ideal, tema da página sobre o direito de preferência do arrendatário.

Se a área não se divide, a saída está no art. 1.322 do Código Civil. Quando os condôminos não querem adjudicar o imóvel a um só, indenizando os outros, ele é vendido e o dinheiro repartido, preferindo-se o condômino ao estranho em condições iguais. Quem quer a divisão física precisa provar, desde o primeiro grau, que os quinhões respeitam o módulo ou a fração mínima. Na Apelação Cível 1002514-50.2020.8.11.0025 (rel. Des. Márcio Vidal, 5ª Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 22/10/2024), condôminos que só levantaram essa tese no recurso não tiveram a apelação conhecida, por inovação recursal. A fração mínima de cada município está na consulta oficial do INCRA.

Divisão de terras entre herdeiros: inventário ou ação divisória?

Entre herdeiros, a divisão da fazenda pode sair na própria partilha do inventário, que atribui a cada um uma gleba já descrita. Quando a partilha deixa todos em condomínio, com frações ideais, a divisão física vem depois, por escritura (art. 571 do CPC) ou pela ação divisória. Os cuidados com a terra no inventário estão na página de inventário de fazenda.

O herdeiro não precisa esperar o registro da partilha para pedir a extinção do condomínio. No REsp 2.174.576 (rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, acórdão disponibilizado em 13/10/2025), consta que a averbação do formal ou da escritura de partilha «não é requisito indispensável para o ajuizamento de ação de extinção de condomínio por qualquer dos herdeiros». No caso, a partilha já estava feita e só faltava registrá-la.

Para famílias que querem evitar o retalhamento da terra, a holding rural é uma alternativa ao condomínio entre irmãos. E, quando a fazenda é do casal que se separa, a divisão segue as regras do regime de bens, tratadas na página sobre divórcio com fazenda.

Prazo do georreferenciamento até 21/10/2029: o que muda na divisa

O georreferenciamento certificado pelo INCRA passa a ser exigido em desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer transferência de imóvel rural a partir de 21 de outubro de 2029 (art. 10 do Decreto 4.449/2002, na redação do Decreto 12.689/2025). Depois dessa data, o oficial do registro fica impedido de criar ou alterar a descrição do imóvel, ainda que por procedimento judicial ou administrativo, sem a identificação georreferenciada (art. 10, § 2º, III, do Decreto 4.449/2002).

Na prática, quem vai demarcar, dividir, vender ou partilhar a fazenda nos próximos anos ganha ao fazer o georreferenciamento antes. O memorial certificado serve de prova e pode dispensar a perícia (art. 573 do CPC), evita a surpresa da área diferente na hora da venda e já atende ao registro. Sem o CCIR, a lei proíbe desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóvel rural (art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966); os detalhes estão na página do CCIR. Medição que revela área menor que a comprada abre outra discussão, a da ação ex empto, e quem está comprando deve medir antes, como explica a página sobre cuidados ao comprar fazenda.

Roteiro para quem quer demarcar e para o vizinho citado

Se você quer fixar a divisa

1. Reúna a matrícula atualizada da sua área e das vizinhas, os títulos anteriores e o CCIR.
2. Contrate o levantamento georreferenciado e compare o perímetro medido com a descrição da matrícula e com a cerca.
3. Guarde fotos datadas da cerca e dos marcos e imagens de satélite de anos diferentes, que mostram quando a cerca mudou de lugar.
4. Procure o vizinho com a planta na mão. Havendo acordo, a escritura de divisas ou a retificação resolve no cartório.
5. Sem acordo, proponha a demarcatória no foro do imóvel, com pedido de restituição da faixa invadida, se houver.

Se você foi citado numa demarcatória

1. Conte os quinze dias para contestar (art. 577 do CPC).
2. Levante há quanto tempo você ocupa a faixa discutida, porque a posse longa e mansa pode sustentar usucapião como defesa.
3. Faça a sua própria medição e indique assistente técnico para acompanhar a perícia.
4. Confira se o autor nomeou todos os confinantes da linha e se a ação está no foro do imóvel.
5. Avalie o acordo de divisas por escritura (art. 213, § 9º, da Lei 6.015/1973), que encerra a disputa sem a perícia judicial.

Como o escritório atua

Na demarcatória e na divisória, o escritório começa pelas matrículas da área e das vizinhas e pelo georreferenciamento, e cruza a descrição registrada com imagens de satélite de vários anos, tratadas em sistema de informação geográfica (GIS), para mostrar onde estava a cerca em cada época. Com isso escolhemos a via (escritura, retificação ou ação) e preparamos a prova técnica. Atendemos o proprietário que quer fixar a divisa, o vizinho citado e os condôminos, a partir de Sinop/MT, Belém/PA, Brasília/DF, Novo Progresso/PA e Rio de Janeiro/RJ, e também a distância.

Se a cerca, o georreferenciamento e a matrícula da sua fazenda não batem, ou se você recebeu citação numa ação de demarcação ou divisão, envie as matrículas, a planta e a localização da área para uma análise do caso.