Passagem forçada e servidão de passagem: o direito de sair da fazenda encravada

O que é passagem forçada?

Passagem forçada é o direito de quem tem um imóvel sem saída para a via pública, para uma nascente ou para um porto de obrigar o vizinho a lhe dar passagem, mediante indenização. A lei a impõe para que a terra encravada não perca o uso e o valor. Na fazenda, costuma ser a estrada ou o carreador que liga a sede à rodovia.

Pelo art. 1.285 da Lei 10.406/2002 (Código Civil), o dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário. Indenização cabal quer dizer completa, que cubra o prejuízo do vizinho. É um direito de vizinhança, e o vizinho não pode recusar a passagem quando os requisitos estão presentes.

Passagem forçada e servidão de passagem: qual a diferença

A passagem forçada nasce da lei e pressupõe imóvel encravado; a servidão de passagem nasce de acordo registrado, de testamento ou de usucapião e não exige que a fazenda esteja sem saída. A servidão, pelo art. 1.378 do Código Civil, proporciona utilidade para o prédio dominante (o que passa) e grava o prédio serviente (o que suporta a passagem), e se constitui por declaração expressa dos proprietários ou por testamento, com registro no Cartório de Registro de Imóveis.

No REsp 1.642.994 (rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, acórdão de 2019), segundo a notícia oficial do STJ, a relatora distinguiu os dois institutos pela origem e pela finalidade: a passagem forçada decorre da lei e evita um dano, quando o imóvel está sem acesso à via pública; a servidão nasce, em regra, de ato voluntário e dá uma facilidade maior ao imóvel dominante. A linha da tabela sobre o fim da passagem forçada é leitura nossa do art. 1.285 do Código Civil.

Quando a fazenda é considerada encravada

Encravada é a fazenda sem acesso à via pública, e o ponto discutido é se basta que o acesso existente seja juridicamente indisponível, inviável ou caro demais. No TJMT, as câmaras de direito privado divergem, e a prova técnica decide. Para a 1ª Câmara de Direito Privado, na Apelação Cível 1000396-08.2021.8.11.0077 (rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, sessão de 10/02/2026), o direito à passagem forçada é assegurado «mesmo quando o acesso alternativo for juridicamente indisponível, tecnicamente inviável ou excessivamente oneroso».

A 4ª Câmara de Direito Privado exige mais. Na Apelação Cível 0003271-06.2016.8.11.0024 (rel. Desa. Serly Marcondes Alves, sessão de 16/09/2026), a passagem forçada «depende da comprovação de encravamento absoluto do imóvel, consistente na inexistência de qualquer acesso à via pública», ainda que os caminhos alternativos sejam mais difíceis ou onerosos.

Comodidade não basta em nenhuma das duas leituras. Na Apelação Cível 0010993-54.2016.8.11.0004 (rel. Desa. Tatiane Colombo, 2ª Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 16/10/2024), o pedido foi negado porque estava «fundamentado apenas na comodidade, o que não gera o direito, vez que tal medida se deve a necessidade e não conveniência». Quem tem saída e quer só um atalho pela fazenda vizinha precisa negociar uma servidão.

Sem perícia, a sentença corre risco. Na Apelação Cível 1009874-80.2023.8.11.0041 (rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, 1ª Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 29/07/2025), ficou assentado que «é nula a sentença que reconhece passagem forçada sem prévia produção de prova técnica destinada a verificar a inexistência de acesso alternativo ao imóvel encravado». Entram nesse laudo a topografia e o estado das estradas existentes, bem como o custo de abrir outro acesso.

Quem pode pedir a passagem: dono, possuidor e arrendatário

O proprietário e também o possuidor do imóvel encravado. No REsp 2.029.511/PR (rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, unânime, DJe 16/03/2023), o caso era de uma possuidora de lote rural em Foz do Iguaçu (PR) cuja estrada foi bloqueada pela empresa vizinha, e o acórdão concluiu, pela leitura teleológica do art. 1.285 do Código Civil e pela função social da posse, que «é forçoso concluir que o direito à passagem forçada é atribuído também ao possuidor do imóvel».

O mesmo acórdão registrou que o vizinho que recusa passagem ao possuidor do imóvel encravado exerce o seu direito de maneira não razoável, o que configura uso anormal da propriedade. Na nossa leitura, o raciocínio alcança quem está na terra como possuidor direto por contrato, como o arrendatário (art. 1.197 do Código Civil), cuja produção depende de entrar e sair com máquinas e de escoar a safra; os direitos dele no contrato estão na página de arrendamento rural.

Qual vizinho deve dar a passagem e por onde passa o caminho

Dá a passagem o vizinho cujo imóvel se presta a ela de modo mais natural e fácil. É o que diz o art. 1.285, § 1º, do Código Civil. O rumo, se as partes não se acertarem, é fixado pelo juiz, normalmente com base na perícia, buscando o traçado que resolve o encravamento com o menor sacrifício para quem suporta a passagem.

Há uma regra própria para quem vende parte da fazenda. Pelo art. 1.285, § 2º, do Código Civil, se a alienação parcial deixa uma das partes sem acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra parte deve tolerar a passagem. E, pelo § 3º do mesmo art. 1.285 do Código Civil, isso vale mesmo que, antes da venda, a passagem se fizesse pelo imóvel de um terceiro, que não fica obrigado a dar outra. O mesmo cuidado vale na partilha de herança que divide a terra em glebas, assunto da página de inventário de fazenda.

A ação corre no foro onde está o imóvel, sem possibilidade de escolher outro, porque o art. 47, § 1º, da Lei 13.105/2015 (CPC) trata assim os litígios sobre vizinhança e servidão.

Indenização da passagem forçada: como se chega ao valor

A lei exige indenização cabal e não traz fórmula de cálculo. Na prática, o valor sai de perícia de avaliação, que considera a faixa ocupada pela estrada, o uso que o vizinho perde (a lavoura ou o pasto atingidos e as cercas a refazer) e, na nossa leitura, a desvalorização do restante da área, já que a indenização tem de ser completa. Não encontramos acórdão conferido que fixe um critério de cálculo, por isso desconfie de percentuais prontos.

Para quem pede a passagem, a indenização é condição do direito. Oferecer o valor desde o início, com laudo de um avaliador, mostra boa-fé e acelera a solução. Para quem vai suportar a passagem, o laudo próprio é a forma de discutir o traçado e o valor, e não a recusa pura, que pode ser tratada como uso anormal da propriedade, como visto no REsp 2.029.511/PR (rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, 2023).

Servidão de passagem: como criar e registrar

A servidão se cria por escritura entre os donos dos dois imóveis e vale perante terceiros com o registro na matrícula. O art. 1.378 do Código Civil exige declaração expressa dos proprietários, ou testamento, e registro, e o art. 167, I, item 6, da Lei 6.015/1973 manda registrar as servidões em geral. Como a servidão é direito real sobre imóvel, a escritura pública é exigida quando o valor passa de trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil).

Uma boa escritura de servidão rural descreve:

• o traçado, de preferência com coordenadas georreferenciadas, e a largura da faixa;
• o tipo de trânsito permitido (pessoas, gado, veículos leves, caminhões, máquinas agrícolas);
• quem faz e paga a conservação, já que, sem previsão no título, as obras cabem ao dono do prédio dominante (arts. 1.380 e 1.381 do Código Civil);
• porteiras e horários, além das regras de segurança, se houver;
• o valor pago e a forma de pagamento.

A servidão é indivisível e acompanha os imóveis. Se a fazenda dominante for dividida, ela continua a servir cada parte, salvo se por natureza ou destino só se aplicar a uma delas (art. 1.386 do Código Civil), e a própria ação divisória institui as servidões indispensáveis entre os quinhões. Quem compra fazenda com servidão registrada recebe o imóvel com o ônus, e por isso a auditoria da matrícula está entre os cuidados ao comprar fazenda.

Estrada usada há anos vira servidão?

Pode virar, por usucapião, se o uso for de servidão aparente, contínuo e incontestado pelo tempo da lei, e não por mera tolerância do vizinho. O art. 1.379 do Código Civil exige dez anos de exercício incontestado e contínuo, nos termos do art. 1.242 do Código Civil (com justo título e boa-fé), e o parágrafo único do art. 1.379 do Código Civil fixa vinte anos para quem não tem título. A sentença que reconhece a usucapião serve de título para o registro; os requisitos da posse para usucapir estão na página de usucapião rural.

Uso por amizade não conta. Pelo art. 1.208 do Código Civil, atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse. Na Apelação Cível 0003271-06.2016.8.11.0024 (rel. Desa. Serly Marcondes Alves, 4ª Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 16/09/2026), a passagem usada por amizade e parceria comercial foi tratada como liberalidade do dono, sem posse, sem usucapião e sem a proteção da Súmula 415 do STF.

Área de preservação também pesa. Na Apelação Cível 1006754-34.2023.8.11.0007 (rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, 1ª Câmara de Direito Privado do TJMT, sessão de 22/07/2025), a usucapião da servidão foi negada porque não havia dez anos de uso pacífico, existia via alternativa e «parte da estrada está inserida em APP, sem licenciamento ambiental». Antes de discutir a estrada, confira no Cadastro Ambiental Rural se o traçado cruza área de preservação permanente.

Mesmo sem registro, a servidão aparente tem proteção possessória. A Súmula 415 do STF, aprovada em 1964, diz que a servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente e confere direito à proteção possessória. Obras feitas por quem passa, como cascalhamento e bueiros, ou pontes e mata-burros, tornam o caminho aparente. Se a estrada for fechada, a defesa segue o roteiro da reintegração de posse.

O dono da fazenda pode fechar ou mudar a estrada de servidão?

Fechar, não; mudar de lugar, sim, à custa dele e sem prejudicar quem passa. O art. 1.383 do Código Civil proíbe ao dono do prédio serviente embaraçar de qualquer modo o exercício legítimo da servidão. O art. 1.384 do Código Civil permite que ele remova a servidão para outro local, às suas custas, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante; o dono do dominante também pode pedir a mudança, pagando, se houver incremento considerável de utilidade e nenhum prejuízo ao serviente.

No REsp 1.642.994 (rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, acórdão de 2019), conforme a notícia oficial do STJ, o comprador de um terreno fechou o caminho que o cortava ao meio, mas abriu, às suas custas, uma estrada alternativa contornando a gleba. A reintegração de posse foi negada, porque a abertura da nova via retirou a utilidade da servidão antiga sem atrapalhar a passagem dos vizinhos, preenchendo os requisitos da remoção do art. 1.384 do Código Civil.

Porteira é questão de grau. A lei não trata dela; na nossa leitura, porteira que só fecha o gado e se abre livremente é compatível com o art. 1.383 do Código Civil, e porteira trancada sem chave para quem tem direito de passar embaraça a servidão. O mesmo vale para a estrada municipal usada como passagem: no REsp 1.582.176-MG (rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 20/09/2016), o STJ registrou que particulares podem ajuizar possessória para garantir o uso de via municipal instituída como servidão de passagem.

Largura da servidão e o trânsito de máquinas e caminhões

A lei não fixa largura mínima. Vale o que diz o título; sem título, a medida é a necessidade do imóvel dominante. Pelo art. 1.385 do Código Civil, o exercício da servidão se restringe às necessidades do prédio dominante, evitando agravar o encargo do serviente. A servidão constituída para certo fim não pode ser ampliada a outro (art. 1.385, § 1º, do Código Civil), e, nas servidões de trânsito, a de maior ônus inclui a de menor, e a menor exclui a mais onerosa (art. 1.385, § 2º, do Código Civil).

A fazenda que cresce pode exigir mais espaço, mas paga por isso. O art. 1.385, § 3º, do Código Civil obriga o dono do serviente a suportar maior largueza quando as necessidades da cultura ou da indústria do dominante a impuserem, com direito a ser indenizado pelo excesso. No AREsp 2.435.605 (rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, sessão virtual de 11 a 17/11/2025), o STJ não reexaminou provas (Súmula 7) e ficou mantido o acórdão do TJRS que reconheceu a servidão e mandou indenizar o serviente pelo uso preponderante da estrada para escoar a safra com máquinas e tratores.

Passagem de cabos, canos e energia pela fazenda do vizinho

O vizinho também é obrigado a tolerar cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública em proveito do imóvel ao lado, quando de outro modo a instalação for impossível ou excessivamente onerosa. É o art. 1.286 do Código Civil, que exige indenização que atenda também à desvalorização da área remanescente. O dono da fazenda onerada pode exigir que a instalação seja feita do modo menos gravoso e, depois, removida para outro local à sua custa (art. 1.286, parágrafo único, do Código Civil), e, se houver grave risco, pode exigir obras de segurança (art. 1.287 do Código Civil).

Linhas de energia de usinas instaladas em terra arrendada costumam passar por vizinhos e merecem contrato próprio; o tema aparece na página sobre arrendamento de terra para energia solar.

Como a servidão de passagem acaba

A servidão registrada só se extingue perante terceiros com o cancelamento na matrícula, salvo nas desapropriações (art. 1.387 do Código Civil), e, se o prédio dominante estiver hipotecado com menção à servidão, o cancelamento depende também do credor (art. 1.387, parágrafo único, do Código Civil). As causas estão em dois artigos:

• pelo art. 1.388 do Código Civil, o dono do serviente pode pedir o cancelamento judicial quando o titular renunciar, quando cessar a utilidade ou a comodidade que justificou a servidão, ou quando ele resgatar a servidão;
• pelo art. 1.389 do Código Civil, a servidão também se extingue pela reunião dos dois imóveis no mesmo dono, pela supressão das obras por contrato ou outro título expresso e pelo não uso durante dez anos contínuos.

A nova estrada pública que passa a servir a fazenda dominante pode fazer cessar a utilidade da servidão, e o dono do serviente pode então pedir o cancelamento. Se o vizinho deixar de usar o caminho por dez anos seguidos, a servidão se perde por não uso.

Roteiro para quem precisa passar e para o dono da fazenda vizinha

Se a sua fazenda ficou sem saída

1. Documente o encravamento com mapa, imagens de satélite e fotos das estradas existentes e do bloqueio, com data.
2. Reúna matrícula, CCIR e, se você for possuidor ou arrendatário, os documentos da posse ou o contrato.
3. Peça a um engenheiro o estudo dos traçados possíveis, com o custo de cada um, e a avaliação da indenização.
4. Notifique o vizinho com a proposta de traçado e de valor; havendo acordo, formalize servidão por escritura e registre.
5. Sem acordo, proponha a ação no foro do imóvel, com pedido de urgência se a safra ou o gado dependem da passagem.

Se o vizinho exige passar pela sua fazenda

1. Verifique se o imóvel dele tem outro acesso, ainda que mais longo, e registre isso com imagens e medições.
2. Confira se o uso atual foi por tolerância, por escrito, para afastar posse e usucapião.
3. Se a passagem for inevitável, discuta o traçado menos gravoso e a indenização cabal, com laudo próprio.
4. Não feche a estrada por conta própria se houver servidão aparente, porque a reação pode virar ação possessória contra você.

Como o escritório atua

Em passagem forçada e servidão, o escritório começa pelas matrículas dos dois imóveis e reconstrói o histórico do caminho com imagens de satélite de vários anos, tratadas em sistema de informação geográfica (GIS), que mostram quando a estrada surgiu, que obras recebeu e se havia outro acesso. Com isso definimos se o caso é de passagem forçada, de servidão por usucapião ou de defesa do proprietário. Atendemos quem precisa passar e quem suporta a passagem, a partir de Sinop/MT, Belém/PA, Brasília/DF, Novo Progresso/PA e Rio de Janeiro/RJ, e também a distância.

Se a sua fazenda ficou sem saída, se fecharam a estrada que você usa ou se o vizinho quer abrir caminho pela sua terra, envie as matrículas, a localização e as fotos do acesso para uma análise do caso.