Usucapião extrajudicial: requisitos, documentos, custo e o passo a passo no cartório

O que é usucapião extrajudicial?

Usucapião extrajudicial é o pedido de reconhecimento da propriedade adquirida pela posse feito direto no cartório de registro de imóveis onde fica o imóvel, sem ação judicial. O requerente é representado por advogado e apresenta ata notarial, planta e memorial, certidões e provas da posse. Se ninguém impugnar com fundamento e a documentação estiver em ordem, o oficial registra a aquisição na matrícula.

O procedimento foi criado pelo Código de Processo Civil de 2015, que incluiu o art. 216-A na Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos. A redação atual vem da Lei 13.465/2017 e da Lei 14.382/2022. O regulamento nacional está nos artigos 398 a 423 do Provimento CNJ 149/2023, o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, que revogou o antigo Provimento 65/2017.

A via do cartório é uma opção, e não uma etapa obrigatória. O STJ decidiu que quem quer usucapir pode ir direto à Justiça, sem pedido prévio no cartório (REsp 1.824.133/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 11/02/2020). O caminho inverso também existe. O Provimento faculta a escolha entre as duas vias e permite pedir, a qualquer momento, a suspensão do procedimento por 30 dias ou a desistência da via judicial para seguir no cartório (artigo 399, § 2º, do Provimento CNJ 149/2023).

Quando é possível fazer a usucapião no cartório

A via do cartório serve para a usucapião de imóvel urbano ou rural, desde que o requerente já tenha cumprido o prazo e os requisitos da modalidade escolhida. A ata notarial precisa indicar essa modalidade e a sua base legal (artigo 401, I, «d», do Provimento CNJ 149/2023). Os prazos de cada uma, de 5 a 15 anos, estão explicados em usucapião rural. O cartório, porém, não é o caminho para:

• bens públicos, que não são usucapíveis em nenhuma via (artigo 399, § 4º, do Provimento CNJ 149/2023), o que inclui as áreas tratadas em terra devoluta;
• casos em que o dono registral, um vizinho, um ente público ou um terceiro apresenta impugnação justificada e a conciliação no cartório não resolve (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973);
• pedidos sem advogado ou defensor público.

Hipoteca, penhora ou outro ônus na matrícula não impedem o reconhecimento extrajudicial (artigo 411 do Provimento CNJ 149/2023). O credor com direito registrado, porém, assina a planta ou é notificado, como qualquer titular. O quadro abaixo compara as duas vias.

Documentos da usucapião extrajudicial

O requerimento, assinado por advogado, vai instruído com estes documentos (art. 216-A da Lei 6.015/1973 e artigo 401 do Provimento CNJ 149/2023):

• ata notarial lavrada pelo tabelião de notas, atestando o tempo e as características da posse do requerente e dos antecessores;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e pelos titulares de direitos na matrícula do imóvel e nas matrículas dos confinantes, ou pelos ocupantes a qualquer título;
• certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente e, pelo Provimento, da Justiça Estadual e da Federal do local do imóvel, expedidas nos últimos 30 dias;
• justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo da posse, como o pagamento de impostos e taxas do imóvel;
• descrição georreferenciada, nas hipóteses da Lei 10.267/2001 e dos decretos que a regulamentam;
• procuração, pública ou particular, com poderes especiais, dada ao advogado pelo requerente e pelo cônjuge ou companheiro;
• certidão que mostre a natureza urbana ou rural do imóvel, expedida até 30 dias antes do requerimento.

Se faltarem documentos da posse, ela pode ser comprovada em justificação administrativa no próprio cartório, que segue, no que couber, o rito da produção antecipada de prova do CPC (art. 216-A, § 15, da Lei 6.015/1973).

Ata notarial: o que é e o que ela precisa dizer

A ata notarial é o documento lavrado pelo tabelião de notas que atesta o tempo de posse do requerente e dos seus antecessores (art. 216-A, I, da Lei 6.015/1973). Ela é feita pelo tabelião do município onde fica o imóvel, ou a maior parte dele (artigo 402 do Provimento CNJ 149/2023), e deve conter:

• a descrição do imóvel, o número de imóveis atingidos pelo pedido e a sua localização;
• o tempo e as características da posse do requerente e dos antecessores, e a forma como o requerente a adquiriu;
• a modalidade de usucapião pretendida, com a sua base legal ou constitucional, e o valor do imóvel;
• outras informações que o tabelião considere necessárias, como depoimentos de testemunhas ou de confrontantes.

O tabelião deve alertar o requerente e as testemunhas de que declaração falsa na ata configura crime de falsidade (artigo 402 do Provimento CNJ 149/2023). A ata não transfere nada. Ela serve de prova do tempo de posse, examinada pelo registrador junto com os demais documentos.

Passo a passo da usucapião no cartório de registro de imóveis

1. Análise do caso pelo advogado, com a modalidade, o prazo, a área, a natureza pública ou privada do imóvel e a lista de titulares e confinantes.
2. Levantamento topográfico, com planta e memorial assinados por profissional habilitado, georreferenciados se o imóvel for rural, e coleta das assinaturas de anuência que for possível obter.
3. Ata notarial no tabelionato de notas do município do imóvel.
4. Certidões dos distribuidores e certidão da natureza urbana ou rural.
5. Protocolo do requerimento no registro de imóveis. O pedido é autuado, e a prenotação fica prorrogada até o acolhimento ou a rejeição (art. 216-A, § 1º, da Lei 6.015/1973).
6. Notificação dos titulares e confinantes que não assinaram a planta, para consentirem em 15 dias; quem não é encontrado é notificado por edital, publicado duas vezes (art. 216-A, §§ 2º e 13, da Lei 6.015/1973).
7. Ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, que têm 15 dias para se manifestar (art. 216-A, § 3º, da Lei 6.015/1973).
8. Edital para terceiros interessados, com 15 dias para manifestação, em jornal ou em meio eletrônico, se o regulamento local permitir (art. 216-A, §§ 4º e 14, da Lei 6.015/1973).
9. Diligências do oficial, se houver ponto de dúvida, e decisão.
10. Registro da aquisição, com abertura de matrícula quando for o caso (art. 216-A, § 6º, da Lei 6.015/1973), ou rejeição se a documentação não estiver em ordem (art. 216-A, § 8º, da Lei 6.015/1973).

Anuência dos confrontantes: o silêncio vale como concordância

O vizinho confrontante ou o titular de direito registrado que não assinou a planta é notificado pelo registrador para dar consentimento expresso em 15 dias, e o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973, na redação da Lei 13.465/2017). O Provimento repete a regra e exige que a notificação avise, com todas as letras, que a falta de resposta valerá como anuência (artigo 407, caput e § 5º, do Provimento CNJ 149/2023).

Cuidado com a fonte. O texto do art. 216-A transcrito no art. 1.071 da Lei 13.105/2015 (CPC) é o original de 2015 e diz que o silêncio vale como discordância. Essa redação foi substituída em 2017, e quem consulta o CPC em vez da Lei de Registros Públicos lê a regra antiga.

O consentimento pode ser dado a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sem necessidade de advogado (artigo 407, § 7º, do Provimento CNJ 149/2023). Se o imóvel já tem matrícula com descrição precisa e idêntica à área pedida, a notificação dos confrontantes é dispensada (artigo 407, § 10, do Provimento CNJ 149/2023).

Quanto custa a usucapião extrajudicial

O custo tem quatro partes principais:

• os emolumentos do tabelião de notas pela ata notarial, calculados sobre o valor do imóvel;
• os emolumentos do registro de imóveis, pelo processamento do pedido e pelo registro da aquisição;
• os honorários do advogado, contratados conforme a complexidade do caso;
• o serviço técnico do profissional que faz a planta e o memorial descritivo.

Conforme o caso, somam-se certidões, notificações e a publicação de editais. Não há ITBI, porque a usucapião é aquisição originária, e o oficial não exige o imposto para registrar (artigo 421 do Provimento CNJ 149/2023).

Os emolumentos seguem a lei de cada estado. Enquanto não houver lei estadual específica para a usucapião extrajudicial, o Provimento CNJ 149/2023 manda tratar a ata notarial como ato de conteúdo econômico, com base no valor venal do imóvel no último lançamento do IPTU ou do ITR ou, na falta dele, no valor de mercado aproximado. No registro de imóveis, cobra-se 50% do valor de tabela do registro pelo processamento e, se o pedido for deferido, mais 50% pela aquisição da propriedade (artigo 423 do Provimento CNJ 149/2023).

O valor em reais depende da tabela de emolumentos do seu estado e do valor do imóvel. Peça ao tabelionato e ao registro de imóveis o orçamento pela tabela oficial antes de começar. Os honorários são contratados com o advogado, conforme a área, o número de confrontantes e a prova disponível.

Quanto tempo demora a usucapião no cartório

O art. 216-A da Lei 6.015/1973 fixa prazos de 15 dias para cada manifestação, dos titulares e confrontantes, dos entes públicos e dos terceiros chamados por edital, mas não fixa um prazo total para o procedimento. O tempo depende de a documentação chegar completa, de quantos confrontantes precisam ser notificados, de notificações por edital e de diligências do oficial. Enquanto o pedido tramita, a prenotação fica prorrogada (art. 216-A, § 1º, da Lei 6.015/1973), e o requerente não perde a prioridade no registro.

Juntar as anuências antes do protocolo encurta o caminho, porque dispensa a notificação desses titulares. Planta sem a assinatura dos vizinhos, confrontante que não é encontrado e divergência entre a área medida e a matrícula alongam o procedimento.

Impugnação: quando a usucapião sai do cartório e vai para a Justiça

Se um titular, um confrontante, um ente público ou um terceiro impugnar o pedido, o oficial tenta primeiro a conciliação ou a mediação entre as partes (artigo 415 do Provimento CNJ 149/2023). Persistindo a impugnação justificada, os autos vão ao juízo da comarca do imóvel, e o requerente emenda o pedido para o procedimento comum (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973).

Desde a Lei 14.382/2022, a impugnação injustificada não é admitida pelo registrador, e o interessado pode suscitar dúvida (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973). Se o oficial rejeitar o pedido por falta de documentos, a rejeição não impede a ação judicial de usucapião (art. 216-A, § 9º, da Lei 6.015/1973), e o interessado pode, em qualquer caso, suscitar o procedimento de dúvida (art. 216-A, § 7º, da Lei 6.015/1973).

Usucapião extrajudicial de imóvel rural

No imóvel rural, o pedido segue as mesmas etapas, com três exigências a mais para o registro (artigo 416 do Provimento CNJ 149/2023):

• o recibo de inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR), com referência ao número e à data na matrícula;
• o CCIR mais recente, emitido pelo INCRA e quitado;
• a certificação do INCRA de que o memorial georreferenciado não se sobrepõe a outro imóvel do cadastro e atende às exigências técnicas, conforme as áreas e os prazos da Lei 10.267/2001 e dos decretos.

O Decreto 12.689/2025 fixou 21/10/2029 como data a partir da qual a identificação georreferenciada passa a ser exigida em qualquer transferência e na criação ou alteração da descrição do imóvel por procedimento judicial ou administrativo (art. 10 do Decreto 4.449/2002). Como a planta e o memorial já são obrigatórios na usucapião, fazê-los georreferenciados desde o início evita refazer o trabalho.

Débitos da taxa do CCIR travam a emissão do certificado e, com ela, o registro da usucapião, por isso convém resolver o cadastro do imóvel no INCRA antes do protocolo. O que fazer com taxa atrasada, área divergente ou titular desatualizado está em CCIR. O cadastro ambiental tem regras próprias, explicadas em Cadastro Ambiental Rural.

Se você é o dono ou o vizinho notificado pelo cartório

Quem recebe notificação de usucapião extrajudicial tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973). Não deixe o prazo correr. Leia a planta e o memorial, confira se a área pedida avança sobre a sua matrícula e verifique se a pessoa ocupava por contrato ou por permissão sua.

A impugnação precisa ser justificada, com documentos. Servem contratos de arrendamento, parceria ou comodato, recibos, notificações anteriores, ações possessórias e imagens que mostrem o uso da área. A ocupação por mera permissão gera posse precária e não leva à usucapião (AgInt no AREsp 2.008.958, rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, sessão virtual de 27/09/2022 a 03/10/2022). Os modelos de contrato estão em comodato rural e em contrato de arrendamento rural.

Na disputa de divisa, a impugnação expressa do confinante sobre sobreposição dá caráter contencioso ao procedimento registral. Num pedido de retificação de área, o TJMT afastou a presunção absoluta da certificação georreferenciada do INCRA, que não atesta a ausência de sobreposição sobre matrículas antigas não georreferenciadas (Apelação Cível 1000681-42.2025.8.11.0018, rel. Des. Hélio Nishiyama, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 02/09/2026).

Se a terra foi invadida, a resposta é a ação possessória, explicada em esbulho possessório e reintegração de posse. Se a área é de herança ainda não partilhada, o primeiro passo costuma ser o inventário extrajudicial ou o judicial.

Advogado de usucapião: por que ele é obrigatório

Não existe usucapião extrajudicial sem advogado ou defensor público. O art. 216-A da Lei 6.015/1973 exige que o requerente seja representado por advogado. O Provimento admite também o defensor público e pede procuração com poderes especiais, outorgada pelo requerente e pelo cônjuge ou companheiro (artigos 399 e 401, VI, do Provimento CNJ 149/2023). Na Justiça a regra é a mesma, porque a parte é representada em juízo por advogado (art. 103 da Lei 13.105/2015 (CPC)).

O trabalho começa antes do cartório. Cabe ao advogado escolher a modalidade certa, conferir se a área não é pública, organizar a prova da posse, obter as anuências possíveis e prever as impugnações. Uma ata notarial que indica a modalidade errada, ou uma planta que invade a matrícula do vizinho, pode levar à rejeição do pedido ou à remessa do caso à Justiça.

Como o escritório atua

O escritório analisa a matrícula, as matrículas vizinhas e a história da posse, com imagens de satélite tratadas em sistema de informação geográfica (GIS), antes de definir se o caso vai ao cartório ou à Justiça. No imóvel rural, cuidamos também do CCIR, do CAR e do georreferenciamento exigidos para o registro. Atuamos para quem pede a usucapião e para o proprietário ou o vizinho que precisa impugnar, a partir de Sinop/MT, Belém/PA, Brasília/DF, Novo Progresso/PA e Rio de Janeiro/RJ, e também a distância.

Se você pretende regularizar um imóvel pela usucapião, ou recebeu notificação do cartório sobre um pedido que atinge a sua área, envie a matrícula, os documentos da posse e a notificação, se houver, para uma análise do caso.